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聘政府工作人員當『開發顧問』、在土地費上做文章、少交基礎設施配套費、送錢物『擺平』政府官員後逃避項目抵押金、『套』住銀行獲得貸款、僱用『黑社會』成員強行拆遷……日前,一位房地產開發商向記者披露了他們違規開發房地產的內幕。
以下是這位開發商自述。
先走關系,搞定項目
我原是黑龍江省某地級市一家建築公司的第二大股東。2002年,我同另一家公司一位股東合作,共同出資1000萬元,以他公司名義從事房地產開發項目,我兼任項目總經理。當時我出資400萬元,對方本應出資600萬元,可對方說搞到這個項目要走關系,只出了350萬元。
我們把這個項目搞起來,確實走了關系。按規定,我們應交1500萬元項目保證金,但如果交那麼多錢,就沒有流動資金搞建設了。後來我們給一位領導送了錢和物,只交了500萬元對方就答應了。說真的,當時如果項目費這關要是卡住,我們就沒有實力開發這個項目了。
根據有關規定,開發商以拍賣方式購得的土地使用權,在拍賣摘牌後,馬上就要交土地使用費。我們應交土地使用費1100萬元,當時肯定交不起。於是同有關部門領導搞關系,不但推遲交費,也不用交那麼多。後來拖了一年多,項目已經開工建設了纔交費。
除了項目保證金和土地使用費,從事房地產開發還要交基礎設施配套費。我們那個城市的收費標准是按建築面積算的,每平方米收繳80元左右,我們總建築面積為14.5萬平方米,需交1140萬元配套費。這是一個伸縮性很強的收費項目。按規定,這筆費用在施工許可證下來之前就該交,但我們的項目開工了還沒交,後來雖然交了,也沒有按規定交夠。
從事房地產開發,個別政府部門管事的人很重要。在把土地『拿』下來以後,我們請有關領導乾部去青島、海南等地游玩了一圈。這些人回來後,就給我們『用上力』了。
『套』住銀行,增加貸款
其實,繳納多項費用都要通過貸款。在貸款問題上,我們想了許多辦法,終於把一家銀行領導給『套』住了。我們先期交納10%的土地使用費後,就把土地使用權證拿到了,後來又把項目許可證拿到了。我們找到一個縣城的銀行領導,通過他聯系上市裡某銀行領導,以土地使用權證和項目許可證作抵押,從銀行貸款1200萬元。
一部分動遷戶需要貨幣補償,我們的項目共計要1億元左右的補償資金,這些錢都要通過銀行貸款解決。如果按銀行正常的貸款手續,肯定辦不下來。我們想了一個『妙招』——跟先期貸款的銀行『攤牌』,告訴銀行先期貸款還不上了,想要還款,必須再貸款,等項目完工掙到錢一起還。那個銀行領導沒有辦法,後來就主動給我們出招辦手續。
低價評估,野蠻拆遷
把項目和土地等拿到以後,最難的一項工作是動遷。我們找到有關部門的一名領導,暗地裡聘他作為項目開發顧問,給他好處。第一步,先讓產權處凍結動遷戶的房證,防止動遷戶改變用途增加我們的動遷成本。第二步,委托評估公司對動遷戶的房產進行評估。我們借助有關部門的熟人,可以給評估公司提供動遷區域房屋交易的最低價,這樣評估公司就會給動遷戶的房屋價值評估得很低。評估公司自然是向著開發公司的,因為評估公司是中介機構,都要搶活乾,所以評估得越低,開發公司越願意聘用。
說實在的,我們在動遷時搞了野蠻強拆。那年冬天11月份了,動遷戶被斷水斷電,房屋蓋都被砸了。當時,一些所謂『維護秩序的人』也被動用起來,這些人有的是『黑社會』成員。
我們從事的這個房地產項目,有許多地方違規。有些費用還沒交齊,需要審批的那些章就都蓋出來了。
我們起初的預算收入是5.6億元,後來是實際售房價高於預算價,我的合作伙伴應該賺取了可觀的利潤。
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