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盡管限制外資的政策頻頻出臺,但房地產企業利用外資的熱情卻有增無減。
6月19日,中國人壽與Aetos Capital(美國對衝基金管理公司)達成協議,二者將在中國房地產市場展開合作。在此項合作中,Aetos Capital公司將向中國房產市場砸10億美元重金。
巧合的是,就在同一天,中地海外建設有限責任公司與Glitnir Bankhf(冰島格裡特利爾銀行)簽署協議,雙方共同出資,將在沈陽市中心黃金地段打造一處住宅小區。
更巧合的是,當日國家統計局發布了外資投資中國房地產的相關數據。該數據顯示,2007年1?5月份,全國房地產開發企業資金來源為12143億元,其中利用外資為222億元,同比增長高達89.9%。
一邊是重拳出擊,極力堵截;一邊卻是隨機應變,滾滾而來。那麼,究竟是什麼力量吸引著外資向著中國房產市場瘋狂湧入?
資金『黑洞』眾所周知,房地產業鏈耗資巨大,資金始終難以自足。據國家統計局數據顯示,2006年全國房地產開發資金中,自籌資金只佔31.9%,同比下降1.3個百分點;2007年前5個月,房產企業自籌資金為4120億元,只佔所有資金來源的33.9%。而其餘的大部分資金完全依靠融資,因此,融資成了房產企業所面臨的第一道難關。
『巧婦難為無米之炊——房產企業自有資金在開發項目中是遠遠不夠的。』華高萊斯市場研究中心主任田輝認為,融資的多寡直接決定了房產企業拿項目的成敗。
而房產企業融資中,一直以來,向銀行貸款是其主要渠道。數據顯示,2005年、2006年和2007年前5個月,在全國房產資金來源中,銀行貸款分別為21.4%、34.3%和23.2%。
然而,宏觀調控政策的層出不窮,使得銀根步步緊縮。因此,房產企業通過銀行貸款愈加困難。尤其是2006年5月出臺的『國六條』,抬高了房產企業借貸的門檻。其中規定,企業在開發項目時,自有資金必須達到35%纔可以向銀行貸款。
北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶就此推測:『銀行將借貸門檻提昇後,開發商的資金缺口將超過3100億元,這無疑是一個巨大的資金黑洞。』
自有資金的短缺,使房產企業將融資的目光轉向了外商。無疑,這也對外資的進入起到了推波助瀾的作用。
2007年2月,上海永業集團與摩根士丹利高調啟動合資公司,共同開發位於上海市中心盧灣區的一塊商業用地;時隔不久,重慶龍湖地產公司與荷蘭ING房產基金會聯合,以9.2535億元拿下了113.5畝土地。與此同時,開發商與美國漢斯、加拿大三五集團等多家海外投資機頭在華東、華南等地紛紛攻城略地,大舉進軍中國房地產領域。
據統計,2007年一季度超過5億美元流入了國內房產市場,其中投入北京和上海的分別為50%和43%,其餘的則分布在南京、大連等二線城市。
『去年出臺的「限外令」只是對外資投資現成物業做了限制。』中企海外發展中心主任孫飛(孫飛博客|孫飛新聞)認為,在開發領域,只是取消了外資投資房產的優惠條件,也無其他限制,因此對外資的湧入影響不大。
然而一位不願透露姓名的業內專家卻認為,宏觀調控在一定程度上使中國房產市場的風險降低,加之房產企業尋資心切,這使外商中國房產市場興趣大增,因此,外資大量湧入房產市場就是水到渠成的事情。
曲線進入近年來,火爆的中國樓市,使外商投資房產的信心大增。但在過去幾年中,外商大多選擇購買成熟的物業。而在物業方面,外商受到了宏觀調控政策的重重限制。因此,在政策步步緊逼下,外商在投資方上也發生了微妙的變化。
『自2002年政府鼓勵外商收購不良政策以來,外資投資機構及其基金經歷了一系列的轉變。』孫飛認為,在政策受限、直接投資不可行的境況下,外資最終選擇了通過合資成立公司或通過合作開發項目等曲線入市。
據了解,如今,海外基金通過參股、購買債券等方式與國內房地產開發企業合作,步步滲入樓市。
就在近日,摩根大通房地產基金出資6700萬美元,收購了中國海外發展有限公司的全資子公司——大利企業的50%股權。未來,雙方將投資2.3億元美元,共同開發上海市盧灣區徐家匯路的一塊地。
『國內房地產商資金緊張,而外資基金又看中了中國房市的發展前景,因此二者自然一拍即合。』孫飛就此表示,外商投資策略與投資模式的變化,昭示著其進入中國房產的方式越來越多樣化,其中合作、合資的比例在直線上昇。
仲量聯行一位專家指出,從當前外資進入中國樓市的統計數據來看,外資還在不斷增加。如此看來,不管政府采取強硬的外匯管理措施,還是采用溫和的稅收手段,都難以阻止外資的進入的熱情,因為外商采取了規避的相關政策的策略。
該專家認為,從另一個角度來看,外商對中國經濟的健康發展充滿了信息,也對中國樓市依然保持樂觀態度,因此,這將使其想方設法投資中國樓市。
追逐利潤的本性其實,外資看好中國樓市的本質原因在於,其後蘊藏著巨大的利潤空間。據德意志銀行旗下的RREEF此前發布的數據顯示,中國住宅項目的平均毛利率高達20%?30%,從表現來看,未來很有可能超越美國。
據悉,華平對其投資的中國房產項目,預期回報率達25%以上;RREEF在投資珠海項目時,對基金客戶承諾的回報率為18%,而其自身的回報率則更高;而瑞信思達則明確表示,對8%及以下的投資回報率毫無興趣。
『外資追逐高風險的房產項目開發,歸根結底,原動力在於其高額的利潤回報。』孫飛就此認為,外商在中國樓市開發中,之所以能夠轉的盆滿缽溢,其回報率肯定遠遠超出了期望水平。
與此同時,人民幣昇值預期也是外資不惜重金,豪賭中國樓市的又一推動力。田輝認為,本幣兌換外幣時,能夠獲得與昇值幅度相應的收益,因此在投資房產時,外資不僅可以獲得人民幣昇值收益,而且也能獲得地產本身的增值收益,可謂是一箭雙雕。
而新『限外令』的出臺之時,正值人民幣昇值。但在新『限外令』中,提高了外資進入產業的門檻,相應的監管措施也更加具體。
但孫飛認為,中國國民經濟持續高速增長、人民幣具有較大的昇值空間以及中國房地產存在的超額利潤,注定外資還會湧入中國市場,因為其的逐利本性不會改變。
『「限外令」確實很難控制外資的實際進入,它只能從官方渠道控制外資的進入。』孫飛解釋說,資本的流動是堵不住的,出臺相關政策最關鍵的問題是應該是良性引導,以疏代堵——應該引導資本進入中國西部大開發、東北振興、中部崛起的主戰場,這纔是當務之急。
北京資料
外資進入中國樓市的方式:
第一種是外國公司和個人在境內設立外資房地產中介機構或以境外匯款方式購房;
第二種是外資通過在華直接設立房地產開發企業、收購境內房地產開發企業股份等直接投資方式進入房地產業;
第三種是直接或間接向境內企業提供借款用於購房,從而進入國內房地產行業;
第四種是非房地產業外資企業變相涉足房地產經營,如外資諮詢公司炒作房地產等。
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