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濱海新區作為天津乃至全國房地產市場的熱點,其戰略地位正在吸引著越來越多的外地知名開發企業進駐,濱海新區房地產市場勢必將成為眾多外地房地產開發企業在全國布陣中一枚重要的棋子。
萬通、萬科、融科智地、廣廈等國內響當當的品牌早已在新區房地產業內家喻戶曉。擁有土地資源優勢和地緣人脈優勢的本地開發商面臨著嚴峻的挑戰,一場在本土上演的全國性競爭已經銷煙彌漫。
開放政策吸引投資 更新本地居住理念南開大學經濟學博士劉玉錄認為,隨著國家對濱海新區的政策開放,濱海逐漸成為中國的經濟熱點,很多外地開發商會對擁有政策資源的區域高度關注,這是很正常的。這也是近2 年濱海新區外地開發商明顯增加的主要原因。外地開發商的進駐會對濱海新區房地產市場產生一系列有利的效應,外地開發商會在人員管理、資金管理和設計建築等方面給本地市場帶來新的操盤方法,這對於整個濱海房地產市場的資金結構、開發理念會產生新的影響。
另有業內人士認為,外地開發商對濱海本土房地產市場最直接的影響就是使得住宅更加多樣化。外地開發商將打破本地固有的開發模式和住宅形式。在濱海新區房地產市場較為封閉的前幾年,規劃設計通常都是行列式排列,戶型設計也是中規中矩,市場上沒有精裝修的住房,沒有什麼新意。外地企業的進駐改變了這一局面,豐富了本地的建築風格,給本地人帶來了全新的居住理念,在滿足了人們基本居住需求的情況下,讓業主更多地體會到居住品質。
競爭合作長期並存 提供學習借鑒機會上北板塊的融科心貽灣是融科智地與本土旗艦貽成的合作項目;新河板塊的貽港城由香港昌運東富與貽成聯合開發;萬通和萬科都選擇與泰達合作,萬通和泰達的合作更是成為了民企和國企合作的典范。外地企業與本地企業的聯袂出鏡上演著濱海新區房地產一幕幕溫和的戲份,但是這並不能掩蓋競爭的事實。
融科智地天津公司總經理王翔認為,最終用戶的需求是開發商需要重點鑽研的。在雙方的合作過程中,對於本地開發商來說是絕佳的學習機會。如果僅僅是單純語言層面的交流,恐怕學習到的只能是一些皮毛。雙方全程參與操盤過程,這種親歷經驗會使本地開發企業對外地企業的開發、管理、經營理念有更加直觀地認識。
劉玉錄認為,對於本地開發商來說,這是一個很好的就地學習的機會。任何事情都有兩面性,本地開發商在學習借鑒的同時,面臨著激烈的競爭局面。盡管目前的市場正處在不斷擴大的過程之中,但是買房人的資金總量在一定時期內是相對不變的,這就勢必會形成外地開發商與本地開發商之間的客戶爭奪。從而會使各開發商在營銷費用上加大投入,造成成本的上昇和利潤的下降。從拿地開始,到建築規劃、房型設計、客戶爭奪和後期的物業管理,雙方都面臨全面的競爭。本土企業將面臨比過去更加嚴峻的市場形勢。合作的結果就是雙方的優勢集中起來,例如有的民營企業和國有企業的合作,管理優勢加上地方背景,就形成了很有效的優勢互補。
雙方各具優勢劣勢 需求纔是競爭核心本地開發商由於長期在當地開發,人脈資源較為豐富,地緣優勢明顯,對當地購房者的需求取向比較了解,對本地客戶的把握比較准確,這些目前足以使本地企業與外地企業分庭抗禮。萬科的金域藍灣、濱海新城和萬通新城國際以及萬通華府等項目在開發區內都屬於中高端項目,這代表著外地開發商趨向於主流高端市場的傾向,一些資金實力算不上雄厚的本地開發商如果對開發成本加以控制,就可以在細分市場上做一些文章。
劉玉錄認為,雙方的優勢和劣勢是相對的。這些優勢當中,外地開發商可以經過時間累計取得一部分,也有的他們永遠取得不了。比如人脈資源和客戶的認知度,都需要長時間甚至十年二十年時間的積累。外地開發商的優勢主要體現在資金優勢、理念優勢和管理優勢。這些都是本地開發商可以很好學習的地方。
土地招拍掛的實施使得市場透明度越來越高,公開拿地對外地開發商的吸引力也越來越大。在拿地上原先本地企業的便利條件已經所剩無幾。而且,對於客戶需求的理解也需要本地企業的不斷更新。
王翔認為,無論本地的還是外地的開發商都要去適應這個市場,客戶需求發生變化的時候,任何企業都要隨著市場而做出改變。做出不適合市場的產品是一個企業的重大失誤。住房是搬不走的,所以一定要適應當地市場的特點。
本地開發商會對當地客戶和細分市場的了解更加深入,不過這些也是隨時變化的。特別是濱海新區,如果照著勢頭發展下去,會有大量的外地人湧入,就像現在深圳一樣。所以本地開發商對固守了很多年的市場的認識也要不斷更新,去適應新的消費者需求。
陌生面孔還會出現 激烈競爭剛剛開始近期,首創置業收購了泰達建設下屬的開發區房地產開發公司的伴山人家項目,此消息已得到開發區房地產開發公司內部人員的證實。首創置業的曲線加入使得外地開發商陣營進一步壯大。再加上新加坡吉寶集團控股的惠昇置業在漢沽擁有包括營城湖北島與南島在內的多達220萬平方米土地的開發權。目前濱海新區內的非本地開發商已經多達6家,而且這一數據必將不斷刷新。業內人士認為,目前外地開發商進駐濱海新區僅僅是一個開始,2005年到現在只有僅僅2年的時間,應該說還處在對整體區域的認識階段,還遠遠沒到大批外地開發商進入市場,大量拿地,大量開發的階段。
對於已經進入天津市區市場,未涉足濱海的外地開發商。劉玉錄認為,這些開發商進入濱海是遲早的事情,這是必然的。因為濱海新區在『十一五』規劃期間的建設用地規劃面積是1211平方公裡,比起市區來說具有明顯的優勢和開發空間。由於現在國家政策對土地的控制比較嚴格,這種政策的擠壓效應有可能將外地開發商的開發重點從其他城市轉向濱海新區。
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