|
||||
股市大起大落,房價卻在穩步上漲。簡單的非理性介入,並不能阻止房價『且調且漲』。以市場化手段加強調控,以住房保障體系建設強化扶助,這纔是後調控時代結構性調控的真諦。如何理解後調控時代?將會有怎樣的變化?面對房價高企、結構失衡、市場秩序混亂,政府這個『守夜人』應該擔當什麼角色……2007年7月6日-7月9日,地產精英聚首博鰲,關注後調控時代的價值演變,解讀房地產調控政策,判斷未來走勢,催生中國地產界的『博鰲共識』。
對本次活動作全程報道,並對經濟學家趙曉進行了專訪。
不投資,你的錢就象冰棍一樣化掉
記者:有觀點認為:『只有房價低於收入增長的速度,再漲十年也不會讓房價收入比惡化』。漲10年是有條件的,但就目前社會現狀來看,收入增長高於房價增長沒有任何跡象,您又怎麼看待房價的上漲呢?會漲十年嗎?泡沫破了怎麼辦?
觀點一:買房炒股是中國人的理性選擇。人民幣相對於國內的資產在貶值,不投資,你的錢就象冰棍一樣化掉。
趙曉:最近我也寫了一些文章,有些觀點是不謀而合的。買房炒股是中國人的理性選擇。因為中國進入到人民幣昇值的階段,在這個過程中,大量的外匯進來了。人民幣昇值每年有5%的收益,年初把錢導進來,年尾匯出去。這些錢不會趴在帳上,會投資其它領域,收取最高的投資回報,比如房地產和股票。這就導致房價和股價的上昇,這會導致一個現象,國內的人民幣儲蓄面臨危險,相對於國內的資產來講在貶值。
人民幣昇值對中國人影響最大的是,人民幣相對於國內的資產在貶值,相對於國外的資產在昇值。
比如我以前在北京買一套房子,全北京只有我一個人,我只有100萬資金,這個房子就只能值100萬。現在來了個外國人,他又向北京投入100萬資金,全北京就有200萬資金,但還是只有一套房子。那這個房子就值200萬了。我的100萬只能買半套了。這就說明我的錢,相對於資產在貶值,資產的價格在上漲。我的錢象冰棍一樣的在化掉。
有些專家認為炒房是非理性的,炒股票也是非理性的,那你告訴我什麼是理性的?還有什麼投資渠道?不投資你的錢就象冰棍一樣化掉。就象你和馬賽跑,無論如何你跑不過馬,唯一的方法就是騎在馬背上。你唯一的方法就是買房炒股,來抵抗通貨膨脹。
房價不止漲十年,大家趕緊買房炒股
記者:您認為大家要趕緊『騎到馬背上』嗎?
觀點二:人民幣昇值的過程還沒有真正的開始,房價不止漲十年,你要趕緊騎到馬背上!
趙曉:現在人民幣昇值纔剛開始,2005年纔宣布昇值,目前只對美元昇值,對歐元、加幣,新西蘭幣都是貶值的。為什麼?因為人家也對美元昇值,昇的比你快,所以你是貶值的。人民幣昇值的進程剛剛開始,還沒有進入到對世界主要貨幣的重大影響。就引來了大量的外匯,中國的外匯增長是最快的。中國外匯儲備3年增長了3倍,到現在超過12000億美元,這麼多的外匯流進來,狼多肉少會怎麼樣?肉的價格會漲!而錢多房子少呢?房子的價格會漲!
人民幣什麼時候昇值能完呢?十年不一定能完成。
房價上漲的進程,和人民幣增值的進程成正比。人民幣昇值的進程有多長,房價上漲的進程就有多長,這裡是有邏輯關系的。
第一國外的錢進來,導致價格上昇,國內的人就害怕,因為他的錢會象冰棍一樣化掉,他為了不化掉,他就得保值,他就得買房子。第二國內的錢也很多,儲蓄的錢相當於GDP的1.6倍。這些錢過去被稱為籠中老虎,現在終於跑出來了,跑出來投資了,跑到資產裡了。
這兩個宏觀經濟因素加在一塊,一個是人民幣昇值,第二是儲蓄的搬家,只要這兩個進程沒有完成,房價上漲的進程就不會完成。
買房與炒股就象在坐蹺蹺板
記者:您怎麼看賣了房子去炒股的現象呢?
趙曉:這有一個替代效應,就這麼多錢,我是買房還是炒股呢?如果我賣了股票去買房子,房子就漲起來了。還有一個財富效應,比如我炒股賺了100萬,我就敢賣掉一部分股票去買房子。
記者:按您剛纔說的,您不認為現在房價上漲是泡沫的原因嗎?
趙曉:我現在沒有討論是否是泡沫,我只認為房價上漲有一個必然的邏輯關系,只要人民幣昇值沒有完,只要儲蓄搬家沒有完,房價上漲的進程就不會結束。有些專家不負責任,說你不要買房,先租房吧。如果聽這些人的,你不買房,你後悔死了,再過三年你連陽臺都買不起。
記者:您怎麼看房地產泡沫論呢?
趙曉:經濟學裡有一個泡沫經濟,一個經濟泡沫。經濟泡沫指經濟本身是健康的,但有一些過熱的現象。泡沫經濟是完全脫離了正常經濟基礎,而陷入到泡沫化的狀態。我相信中國現在有經濟泡沫,但沒有泡沫經濟。現在國內的整體經濟還是非常健康,收入的增長也很快,甚至由於收入增長快,很多地方收入的增長甚至超過了房價的增長。
記者:前幾天有一個調查,表明工資增長了百分之十幾,但在記者的采訪中,老百姓覺得收入增長不明顯。
趙曉:這個原因在於收入分配差距。我們國家的收入是兩級分化,我們指收入增長,是指平均增長。但是有些人增長很快,有些人增長很慢。
我曾寫過一篇文章,如果你的收入是兩級分化的,那麼是不正常的。如果收入結構不正常,消費結構一定不正常。現在是二八定率,給20%的富人建房子,因為富人有購買力。需求決定供給。窮人更加買不起房子,窮人被邊緣化。
記者:您覺得一系列的宏觀調控政策,對房地產的影響怎麼樣?
趙曉:我覺得還是起到作用,還是要承認它正面的作用。第一:房價還在昇,但上漲的趨勢得到控制。
第二:市場更理性。有些人不那麼著急的買房,可以再等待一會;
第三:開發商也理性一點,以前拼命加價。現在開很多會,開發商開始在討論責任地產,和諧地產,綠色地產,以前根本沒這事。
第四:對房地產制度的反思很深刻。以前的開發模式有問題,只注意市場化,沒有考慮民生問題,住房保障體系。現在政府開始重視這一點了。
房地產投資仍是中國投資的『熱源』
記者:國家統計局網站,刊登了一份最新報告,顯示在固定資產投資常年不斷攀昇的同時,住宅投資額佔固定資本形成總額的比重卻呈下降趨勢,已經從1990年的24.1%,下降為05年的20%,據此,報告認為房地產投資已經不是中國投資增長的『熱源』。您怎麼看這個問題。
趙曉:我不完全同意,它為什麼要用90年來比較?那時是中國房地產的低谷,項目都下馬了,那時候很不正常,用那個數據和目前的數據對比,可能是不正確的。現在是20%,我認為還是很高的,它帶動的間接投資還是很大的,比如水泥業,家電業,都會帶動起來。我認為房地產投資還是熱源,第一是它本身比重大,第二是間接投資大。房地產還是中國的支柱產業,房地產投資還是熱源,但房價上漲的最終根源不是房地產,真正的根源是錢太多。
錢太多你總得找出路啊,國內本來就有這麼多錢,國外又流進來,這些錢就找到了不動產,你要怪就怪房地產的投資回報太高,怪錢太多,不能怪房地產本身。
記者:您對中國現在房地產的經濟運行環境怎麼看?
趙曉:我認為我們需求還是很旺的,人民幣昇值的背景,儲蓄搬家,國民收入增長,這些因素都造成了房地產旺盛的需求。而供應又被人為的減少,政策和制度的問題。這就涉及到土地產權的問題,地產政府傾向於減少土地供應,抬高地產,獲得高收入
我主張土地私有化
如果農民的土地,能夠還給農民。就必然有大量的土地能夠進入市場。
記者:就象印度那樣嗎?,過度的自由,對於中國這麼一個大國,您認為合適嗎?
趙曉:我認為合適,政府可以平衡。政府正在塑造親民形象,但根源在於權利分配不平衡。中國獲益最大的城市化和工業化,帶來巨大的收益,如果農民不能分享這種收益,他們的權利就被剝奪了,我們再去補帖農民,這是毫無意義的。比如我們把人家家都抄了,再送他一個臉盆,這有什麼意義呢?所以真正的意義在於從根本的環節理順,而不是給農民一些小惠。
記者:土地私有化給規劃與公共建設帶來的一些問題,你怎麼看?這算不算是代價?
趙曉:比如美國,日本,這些發達國家都有一些成熟的例子。公共建設和私人產權之間有一些政策。有一些相應的規則,有一些地政府可以征用,但要做出補償。也不是政府就完全不能介入了。相比之下,我們的權利是過於集中了,而土地的私有產權的保護顯然是過於弱勢了。
工業土地招牌掛對住宅市場影響很小
記者:工業土地招牌掛了,媒體說這是中國土地改革的重大事件。您覺得會對住宅市場有影響嗎?
趙曉:我想,這個影響是有的,但我認為這個影響是間接的。因為他們不是直接構成競爭的,就象兩個不同的品種,就象啤酒和水,競爭是非常少的。
記者:工業土地的招牌掛的意義是什麼?
趙曉:1、想減少腐敗的環節,2、以此來保護國家的土地,免得在招商引資的過程中,以土地的損失為代價來吸引外資。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||