|
||||
主持人:謝謝董教授的精彩發言,剛纔您提到了任志強先生,現在就有請華遠集團董事長、總裁人任志強演講。
任志強:經濟學家說剛纔房地產行業只有本科生,我就說一點研究生的話題,談一下資本。一般在媒體面前我不敢像董教授那樣批評政府,我會偷偷摸摸的在背後說一下,下面談論一下房地產的資本。
美國的房地產商上市中的沒有幾家,因為美國的房地產和金融是在一起的。開發企業的項目資金有多少,我們是完全在自有資金的發展階段下發展的,而不是在資本化的發展階段。所以產生了巨大的差別。最近股市好了一點,有很多的人想到了資本化。
美國的債權資本可以看到,銀行的比重是非常低的,只佔到了40%,到了2000年銀行的資本只佔到了20%,即使債權部分也基本上實現了資本化。股權更是這樣的,股權在銀行所佔的比重只有0.5%,可以說,美國所有的地產股權基本上是資本化的。
既沒有多少是自有資金,就是股東掏錢的資金,也沒有多少是銀行的資金,更多的是在市場上資本化募集來的。養老資金在資本化中是非常大的,已經成為資本化。現在達到了1.24兆億,相當於美國的全部國債。
商業貸款來說,銀行的比重也是很低的,大部分的銀行只佔到30%—40%。傳統的房地產市場的情況是怎樣的,將證券劃分在外面,中國目前開始有了房地產信托投資基金,基金基本上是沒有的,很重要的差別在於,我們還是以貸款的形式出現的。
因此在傳統的房地產市場發展過程中,貸款為主成為中國房地產業發展的主要支橕,證券化的概念實際上是將股權進行轉移,就是現在房地產市場的做法,所有權和房地產的權分離了,現在的信托基金一部分是將資產證券化了,大部分的方式是用過戶的方式將資產拿回去了,所有權和經營權沒有發生變化,三年後要回購相當於溢價,就是我們還是以房地產貸款為主的市場。
整個的市場連可以看得出,我們依賴的是生產型或者是制造型產生的利潤,我要購買一個杯子,你將泥燒制後變成了杯子,中間的加工費是我們的利潤,傳統的過程中,雖然也有資本市場的融資,但是從目前來看,基本上是非市場化佔了多數。
真正的房地產企業不超過150家,是進入資本市場的,現在全國大概有67000多家房地產公司,150家只是相當於千分之幾,這個比例是非常低的,大部分的盈利是來源於土地的增值和傳統的生產方式,現在的房地產生產鏈和發展的變化,最重要的是投資管理和資產管理,即使是生產,也進行了轉移,國外的房地產市場中,產業化程度是非常高的,很多國家的產業化已經達到了40%—60%,產品是在工廠生產的,現場只是對產品進行加工和組裝,制造過程不斷的縮短,更多的是對資產和投資進行管理,所以必須進行資本化,否則就不可能實現轉移的過程。
美國房地產企業業面臨三個階段,在五十至七十年代來說,自有資金、銀行資金和股東的資金就是所有的資金。到了九十年代的時候,就完全的變了,更多的是基金、保險公司加上融資,資本化的程度就在七十年代後逐步的提高,我們現在的發展階段,按照美國的房地產業的發展階段來說我們只是相當於他們的第二、第三階段,美國的房地產企業已經完全進入成熟的資本階段,我們還在初級的資本市場階段。從1950年—2000年美國房地產演變的歷史階段,具有政府、宏觀和房地產企業關心的問題。房地產的資金最初來自於自有資金後來是投資機構以及合伙經營,後來是開發銀行,這就是我們的現狀,八十年代就進行了專業投資,華爾街為主,之後就是投資機構、基金和財務機構。這樣的話可以看出來,我們大概和美國的同行業相差了40到60,美國房地產企業的融資路徑有一個變化,在私募和公募中,可以看到只有在私募中有銀行出現,而且銀行基本上體現在債權投資上面,股權融資跟銀行沒有任何的關系,即使在私募中,跟銀行也是沒有關系的,在公募中差別就更大了,在這個現象中我們還處於股本階段,資金的融資完全依賴於銀行。
在71—75年美國的房地產企業都進入了資本市場,就是開始了資本化,在此發展過程中,完全是依賴於市場的資金和進入資本化的階段。我們再往下看,就會發現這四家公司從事的業務都是金融服務業務,名以上他是還是典型的房地產公司,但是已經將信貸、抵押貸款的服務和資金並購的服務都變成了公司主要業務的一部分。所以真正的來說,美國的房地產公司不是像我們一樣購買土地蓋房屋,而是進行資金的轉換,我們將資金服務和金融業作為房地產的副業,作為配套行業,而美國的房地產業將購買房屋作為副業,金融是主業。
我們再看一下香港最大的幾家房地產公司,都是上市的公司。從什麼地方可以看得出資本化的關系,物業收益佔總收益的比例,真正買賣房屋佔的利潤比例是很低的,靠長期的物業收租佔的比例是很高的,為什麼這些上市公司可以持續的在金融危機和香港房價大跌以及房價出現泡沫的時候,仍然保持旺盛的資本化,就具備了這樣的優勢,以出租為主的時候,就減少了一次性買賣的過程,但是並不影響整體公司的業績。
用資本化的運營模式來看,我們現在的自有資金購買土地,進行銀行貸款之後是建設和銷售,最後是償還貸款,去除費用扣除,取得收益,這是最簡單的房地產企業運營的模式,如果換成資金,例如有一億資金,購買了土地,銀行給予了80%的貸款,進行銷售、獲得了銷售額2.7億,扣除稅收20%,剩下的利潤是1000萬元左右,之後再重復這樣的過程。
利潤產生的來源在於土地昇值和制造過程中產品的昇值,因為土地太少,還沒有昇值的時候,房屋就賣完了,所以大樓盤獲得的收益就比較多。銀行一般按照自有資資金20%進行貸款。資本化的運營模式變成了購買土地,之後將預期收益在市場上賣掉,通常是按照10倍的價格賣掉的,之後購買新的土地,之後又將土地的價值賣掉了,所以上市公司賣掉的就是預期的價值,例如上市公司的價值是20億元,剩下的80億就是已經有的土地可能產生收益的未來預期,當進行了多次轉換,每次都可以將預期收益賣掉,變成資本化,同樣可以走預期的過程,也可以搞物業出租,之後將預期收益賣掉,這樣資本化和非資本化產生了巨大的差異。
在前一個流通過程中獲得了0.42利潤,在後一個過程提前用10倍的價格賣掉了,實際上現在已經達到了20—40倍,同樣獲得了10倍的價值後又獲得了新增的土地,兩次循環後就獲得了20多倍的資金,同樣在銀行獲得了80%的貸款,這就將未來的收益拿到了今天,變成了另外的資本收益。所以平時的思路是8—12倍的收益,上市後就可以拿到20—40倍的收益。
可以明顯的看出,資本化和非資本化之間的重大差別。資本化是什麼,將未來的收益變成今天的經營資本,資本化的過程是很多的,預期收益也是很多的,例如個人按揭貸款要考察人是否有支付能力,不是說是否有今天的錢,而是指明天的錢,要用未來的錢還今天的貸款。銀行認為我們的土地可以賣,可以出產品,產品可以賣錢,銷售的金額夠還銀行的錢,資本和預期收益來說,未來的預期收益不用還銀行的錢,這是不還的,有的人說要分紅,分紅是為了下一次可以取得更大的預期收益,如果你還了,就說明下一次可以按同樣的辦法再將土地的預期收益進行資本化,因為大家信你可以還,如果不還,下一次就不能同樣的預期收益了,所以預期收益就不用還了,變成了資本。
貸款是要償還的,雖然目前的GDP很高,但是地區的人不富,因為GDP是一個流量,例如蘇州,形成的沈淀就是利潤,利潤被外商拿走了,沒有留在當地進行再分配,也沒有留給當地的政府和民眾,盡管GDP很高,跟當地的不富裕是沒有關系的,如果沈淀了就富裕了,這就說明未來的預期收益不用償還的,但是貸款是流量,需要償還的。
進行資本化後,可能就會有巨大的差異,可能有了規模性,我看了29日的報道,萬科的A股資本達到1245億,保利金銳金融界是320億,這些說明了規模性,也超過了非上市性公司,總的房地產淨資產的收益率並不高,只有6.8倍,但是毛利率很高,佔了34%,主營業務收入增長了1000多倍,淨資產增長了1000多倍,資本化後給企業帶來的規模是非常大的,所以很多的企業考慮上市,現在進行上市的有19家企業,到境外上市的也有很多,目前在A股上市的專業有85家,排隊的在內有130家,在香港上市的有18家,新加坡的有9家,美國上市的有2家,總體來說,專業的只有130家左右的企業,利用了資本市場進行資本化,使他們的規模在短期內迅速的擴張和發展。
在土地壟斷的情況下,資金已經使這些企業的土地迅速增加,最近一段時間包括金地地產都是利用新融資迅速的變成土地儲備後,可以將預期的土地儲備進行評估增值後,重新將土地賣出去,換回來上百億的資金,所以碧桂園是1000多億元,這些經營方式使沒有資本化的企業在土地市場失去了抗衡的能力,
大量的企業通過資金並購其他的企業,因為很多的企業沒有資金獲得土地,所以就被其他的企業收購,例如萬科收購了南都,因為這些企業郵一些半成品,也就變成了預期的收益。
我們可以看到廣東上市的幾家大的企業,都在拼命的購買寫字樓和酒店,就是獲得物業的昇值的利潤遠遠比一次性賣掉或者是住房一次買賣中獲得的利益大得多,如果二手房不賺錢,說明我們一手房的價格比較高,如果二手房的利潤要高,說明我們沒有拿到物業增值的基本收入,原因就在於我們沒有資本化。
另外一個就是預期價值可以提前折現,例如股市說房地產的市盈率太高了,大概是40—60倍,如果房地產的利潤增長一倍那麼就變成了20—30倍,所以預期的利潤增長就可以增值。
資本化的杠杆效益是循環的,這個循環在於每個企業是否可以兌現預期收益,就說明你對市場負責任,就可以取得更高的預期收益。
主持人:任志強先生每次論壇大家都期待有精彩的言論,今天講非常的技術,但是我們媒體也會有一個觀察,任志強先生作為中國著名的地產發展商,是否想轉行成為一個地產資本家,我們會密切關注的。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||