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國家稅務總局近日公布的《關於承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》稱,房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款,買賣裝修房屋,裝修費用應包括在內。這意味著,如果購買精裝修房,計算契稅時裝修費不能被排除在外,應按買賣合同總價計算契稅。
今年6月初,陸小姐在閘北區購買了一套兩房一廳住房,2003年建造,精裝修,成交價90萬元。她聽從房產中介的建議,將合同總價做低成80萬元,另外10萬元以裝修款形式寫入附件。這樣一來,自己少繳了1500元契稅,上家也少繳了部分營業稅和個調稅。據筆者了解,類似陸小姐的操作手法,以往在二手房市場上比較普遍。此次國稅總局的批復下發後,無疑堵死了這個『逃稅』通道。
一手房影響不大。據鵬欣集團銷售部經理介紹,目前一手房銷售時已經把裝修款計入繳納契稅的依據,此次新政策對一手房市場不會產生太大影響,政策不過是老調重提。
遏制二手房交易中逃稅行為。信義不動產研究中心分析師認為,新政策對二手房交易的影響要比一手房大。以往在二手房交易中,做低房價幾乎成了『潛規則』。降低房價款、提高裝修款,這是一種常用的招數。應該說,新政策對二手房交易中此類逃稅手段將起到一定的遏制作用。但在賣方市場下,很可能導致交易成本的轉嫁,業主會將提高的成本轉嫁給購房者。
二手房交易成本有所增加。據信義不動產研究中心分析師測算,目前非普通住房購房後三年內出售的交易成本約佔總房價的8%左右,包括:5.55%的營業稅、1%或2%的個調稅、0.5%的土地增值稅以及1%的中介費。如果是超過三年但不滿五年出售的,土地增值稅可以減半征收,其他不變。如果是超過五年出售的,可以免征土地增值稅,營業稅按差價部分的5.55%征收。對於普通住房來說,出售時可以免征土地增值稅,不滿五年需繳納5.55%的營業稅,超過五年可以免征,其他不變。
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