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在中國房價漲勢強勁的情況下,萬科集團董事長王石(王石博客|王石新聞)拋出了一句『石破天驚』的話:『中國樓市已經出現泡沫,泡沫早晚會破裂,萬科已經做好應對准備。』
統計數據顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比上月高1.0個百分點;環比上漲1.0%,漲幅比上月高0.3個百分點。
在房地產價格非典型『亢奮』的形勢下,萬科正在加快轉型。不過,業內專家普遍認為,『萬科需要到資本市場融資,纔能得到快速發展。另一方面,萬科未來面臨資本市場對資本回報率的壓力。
土地儲備猛增
6月12日下午,萬科董事長王石在出席『中英「解決城市低收入人群住房問題」比較研究』活動啟動儀式上表示,中國房價漲得過快,而且持續時間很長,已經出現泡沫,泡沫一定會破裂。萬科已經做好了應對樓市泡沫破裂的准備。』
部分業內專家也認為,房地產價格已經遠遠脫離普通民眾的現實購買力。『對於這一點,現在隨著討論的逐漸深入,應當說大家已基本取得共識。』華銳諮詢公司高級諮詢師劉衛華表示。
不過,需要指出的是,即使在房價與居民收入嚴重背離的情況下,『樓市泡沫是否會破滅』仍存爭議,並且正反雙方各有依據。
隨著開發環境的變化,事實上,萬科在各個中心城市也開始從2004年以前的微利項目佔大部分比例過渡到高端項目比重逐步增大的狀態。而目前,在北京、上海、廣州,萬科的新項目大都位居市中心。
此外,今年一季度,萬科以7000餘元/平方米的樓面地價拿下廣州濱江東一地塊,其樓面地價僅比當時在售的新盤均價低數十元/平方米。根據業界同行估計,萬科這一項目單價必須達到2萬元/平方米左右纔有合理利潤空間,如無意外將創造老城區板塊的新高。
據悉,天津萬科無論從規模擴張還是開發速度都進入加速期。早在,2006年,天津萬科就同時開發5個項目。『萬科變了,拿地的速度很生猛。』天津一位房地產業界人士認為。
而在5月26日,天津,泰達集團、萬通地產與萬科地產聯合舉辦天津萬泰時尚置業有限責任公司濱海項目簽約儀式,這是萬科地產在濱海新區取得的第一個項目。
資料顯示,2006年,萬科的土地儲備猛增了1000萬平方米,目前其土地儲備超過1500萬平方米,而萬科還預計在今年繼續增加1000萬平方米的土地儲備。
業績壓力陡昇
6月12日,王石還對媒體透露,萬科可能會成為世界上最大的住宅開發公司。
王石說:『預計是兩年之後,萬科就會超過美國最大的房地產公司。當然,不是說達到它的最高峰,而是超過它,因為這兩年美國的房地產行業發展不景氣,每年以20%的速度在萎縮。這為萬科超越目前的第一提供了機會。』
『萬科已經做好泡沫來臨的准備。就是在產品質量上、產品研發上、在客戶的保障上等方面做到位。另外,即使泡沫破滅,消費者還是需要住宅的,無論什麼時候萬科都能提供消費者認可的住宅。』王石接著解釋到。
據本報記者了解,萬科公布的2006年年報,2006年萬科實現銷售收入212.3億元,同比增長52.2%;實現淨利潤21.5億元,同比增長59.6%;實際納稅稅金24.2億元,同比增長約83%。萬科成為中國首家銷售額突破200億元的房地產企業。
而值得關注的是,萬科新一輪百億定向增發近期待批,成功實施百億融資計劃將成為萬科跨越『千億』大關的關鍵。
資料顯示,自1991年1月29日和1993年5月28日登陸A、B股市場以來,萬科經歷了數次融資,從最初的融資區區數億元,到2004年9月再次募集資金,總規模躍上19.9億元,2006年12月27日定向增發募集資金淨額41.967億元,至此萬科總共從證券市場募集了資金94億元。
不過,『資料顯示,萬科淨資產收益率57.75%。』房地產評論家周麗君認為,『按照近些年36.9%的紅利支付率計算,日後萬科收益率每年不能少於20%,哪怕在市場蕭條期。對照成熟市場房地產利潤不到15%比較,或許眼前的繁榮,將是萬科日後的巨大負擔。』
周麗君指出,目前萬科市盈率為51.60,『說明萬科至少提前十年挪用了今後的利潤。為了歸還十年債務,萬科至少每年收益率保持在100%。』
萬科的2006年報顯示,公司全年實現銷售面積322.8萬平方米,銷售額212.3億元,同比分別增長39.3%和52.2%;實現主營業務收入178.5億元,淨利潤21.5億元,同比分別增長69%與59.6%。
從萬科的經營結果來看,近幾年萬科的銷售利潤率平均在10%左右,平均淨資產回報率也只有12%。
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