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一、二手房交易量北京漲、天津降
根據我愛我家市場戰略研究中心的統計資料顯示,今年1-6月,北京二手房交易總量為43365套,與去年上半年交易總量相比同比向上提昇了16.02%;而較之於去年下半年交易總量而言增勢也頗為明顯,環比上漲幅度達到了10.93%。總體而言,進入2007年以來,北京二手房市場的整體交易狀況繼續保持著穩步增長,買賣雙方對於二手房的關注程度以及購買熱情也正在悄然發生著轉變。隨著時間的推移,其與一手房之間的市場競爭將逐漸趨向白熱化,整體市場交易份額也將繼續快速攀昇。
06年1季度至07年2季度北京二手房市場交易狀況分析
我愛我家市場戰略研究中心指出:2007年上半年北京的二手房市場交易價格呈現出同、環比同時上揚的發展走勢。繼去年政府一系列的宏觀調控政策之後,二手房市場整體的交易環境大為改觀,由此使得今年以來二手房成交量不斷攀昇局面顯現。一方面,自年初以來,北京住宅新開工面積連續大幅下降,受制於前期土地供給的減少,商品房現房和期房銷售面積隨之也呈現出較大幅度的下降之勢,這在客觀上促使一部分購房者棄『一手』選『二手』;另一方面,上半年北京的二手房市場依舊政策迭出,在整體交易環境日趨規范和透明的前提之下,購房者的主觀能動性得以大大加強,買賣雙方對於二手房市場的信心不斷高漲,理性交易觀念漸趨提昇;除此之外,大幅震蕩的股市也導致部分投資型買家的資金回流,在資金監管、網上簽約等政策頒布之後,經紀行業內部的自律和規范化程度迅速提高,由此吸引越來越多的消費人群加入二手房購買大軍之中。縱觀以上因素,上半年整體交易量的一路上揚也就在情理之中了。不僅如此,北京二手房市場不俗的交易表現也說明:隨著市場的進一步發展和完善,二手房正在被越來越多的消費者所青睞,其地段優勢、硬件配套設施等因素決定了它在未來住宅市場中所扮演的重要角色。尤其是在政府積極倡導大力發展住宅二級市場的政策指引下,各項利好政策的落實將會極大的激發二手房市場的發展潛力以及買賣雙方的交易熱情,伴隨著交易觀念的理性回歸,買賣雙方對於二手房市場的信心將會不斷高漲,北京的房地產市場尤其是二手房市場也將迎來新一輪的發展契機。
06/07年上半年天津二手房市場交易狀況分析
根據我愛我家天津市場與戰略研究中心統計的數據顯示,2007年上半年(截至6月25日)二手房成交25689套,環比去年下降20%。自去年6月起,營業稅、個稅等針對二手房政策頻出,致使下半年市場開始成交低迷,觀望氣氛濃重,直到今年年初,在經過震蕩調整後,市場開始進入恢復期,成交量明顯上昇。受政策影響,今年上半年整體成交量較之去年同期交易量下降明顯。這說明,天津二手房市場尚沒有完全走出稅收調整帶來的低潮期。
從2007年上半年二手房整體成交情況來看,市場供需在經歷年初的春節和政策消化時期後,開始活躍並逐月昇溫。濱海新區及環城四區的成交比重有所提高,而市內六區成交比重則有所下降,從成交比重來看,濱海新區及環城四區的二手房市場發展潛力較大。
二、京津兩地二手房價格同步上漲
2007年上半年北京二手房買賣市場成交價格變化
2007年1-6月二手房交易均價為7152元/平方米,與去年同期的交易均價6419元/平方米相比,上漲了733元/平方米,增幅為11.42%;與去年下半年的交易均價6829元/平方米相比,則提高了323元/平方米,漲幅為4.73%。
從城八區的二手房買賣市場來看,2007年上半年城八區的二手房銷售均價為8050元/平方米,較之去年同期的7147元/平方米,上漲了元,漲幅為12.64%。從各具體區域來看,海淀區、石景山、崇文區和宣武區的上漲明顯,其漲幅速度高於同期內整體市場水平。
2007年上半年北京區域二手房市場銷售價格狀況
我愛我家市場戰略研究中心指出:供不應求,房源緊缺仍然是二手房房價上漲的主要原因。但相比過去兩年,二手房均價上漲速度及幅度已經明顯減緩。自去年以來,政府相關職能部門相繼出臺法律法規為『高燒不退』的房價『降溫』,以此來加大對投機炒房者的打擊力度,保障購房者尤其是低收入購房群體的切身利益。與此同時,自今年以來行業內部的自我調整、整頓以及二手房源的有效供給等各方面因素進一步加速了房價增長幅度向低位靠攏;除此之外,人民幣昇值預期、通貨膨脹、貨幣流動性過剩等一系列現象使得國內整體經濟環境受到前所未有的壓力與衝擊,央行的兩次加息對二手房價的直接影響雖然有限,但其對於後續加息預期所帶來的影響難以估量。另一方面,盡管個別區域由於地理位置、軌道交通等因素出現了一、二手價格『倒掛』的現象,但隨著大量兩限房項目的相繼推出以及經濟適用房、廉租房等保障性住房工程的全面實施,尤其是三年內1000萬平米經濟適用房以及1000萬平米限價商品房的入市,未來京城房價上漲幅度的日趨減弱已是大勢所趨。反觀上半年的二手房市場,總體交易價格的回調已初現端倪。
2007年上半年天津二手房買賣市場成交價格變化動態分析
價格方面,07年上半年二手房均價4065元/㎡,與去年同期相比,成交均價上昇12%。在調控政策的促使下,均價上漲速度及幅度已經明顯減緩。環比2005年,2006年僅一年均價上漲幅度就高達27%。由此可以看出政策對於穩定價格,使其緩步上漲的調控效果。
自去年多項宏觀調控政策頒布之後,價格上漲趨勢已逐漸放緩;尤其是進入2007年以來,政府相關職能部門針對持續走高的房地產交易價格不斷施以重拳,再加之央行加息以及資金監管等措施的實行,也使得二手房價受到不同程度的影響。政府出臺一系列調控政策的本意並不是壓抑房價的上漲,而是用宏觀調控手段抑制房價的非理性增長,使市場更為平穩、健康的發展。考慮到二三級市場存在聯動的關系,預計今年下半年二手房價格將繼續波動,並呈小幅上昇態勢。
三、京津兩地二手房交易中同現二手商品房比例上昇、已購公房比例下降
據我愛我家統計資料顯示,07年上半年北京二手房市場的房屋交易權屬比重中,已購公房和商品房的交易比重呈勢均力敵之勢。其中二手商品房交易量在上半年小有提昇,佔整個二手房交易總量的50.66%,與其去年同期50.69%的交易比例相比,微降了0.03個百分點;而與06年下半年48.11%的交易比例相比,則增加了2.55%。二手已購公房方面,與去年同期相比變化不大,環比交易量則小幅回落。
通過以上數據顯示:今年上半年已購公房的交易比重略有降低,而二手商品房交易量則呈現微漲趨勢。但從整體狀況來看,兩者的表現各有千秋。我愛我家市場研究中心認為:進入今年以來,二手商品房和二手已購公房的成交量比重開始呈現出交替上昇的發展態勢,兩種交易權屬的此消彼長從一定程度上表明:伴隨著市場經濟的快速發展,我國的住房體制改革得以不斷發展和完善,尤其是1998年住房體制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消,購房主體個人化成為一種不可逆轉的趨勢。不僅如此,在房地產一、二級市場相互作用的前提下,住宅一級市場商品房的不斷增加導致二手商品房存量得到相應擴充,市場容積不斷增加;與之相反的是,在二手房需求持續昇溫的同時,已購公房資源的相對稀缺成為制約已購公房交易比重上昇的瓶頸,由此導致了兩者之間差距的從有到無。但二手已購公房和二手商品房平分天下的局面將不會在短期內有所改變。
06年/07年上半年天津二手房市場不同權屬交易量狀況分析
據我愛我家統計資料顯示,07年上半年天津二手房市場的房屋交易權屬比重中,二商品房的交易量及供應量均有大幅度提昇,目前已佔整個二手房交易總量的26.9%,與其去年同期二手商品房所佔的11.1%,增加了15.8%。而二手已購公房與去年也有較高幅度的提昇,2006年同期所佔比例分別為41.3%,今年則上昇至51.1%。
通過以上數據,我愛我家認為,由於04年-06年,天津商品住宅市場日趨火爆,全國各地開發商看好了天津房地產市場的發展潛力,大批的湧入進來。於是住宅項目一個個拔地而起,這其中大部分將在2008年之前完工入住。從二手房市場角度分析, 07年和08年必將有大量次新房流入到二手房市場,加之市場存在的剛性需求,二手商品房的供應量及交易量將會繼續攀昇,未來的交易權屬比重將會緊逼已購公房。
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