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有人稱:房產商每賣出一套房子就等於消滅一個現在或將來的百萬富翁。的確,在一些大中城市,近幾年隨著房價的不斷攀昇,居民在住房方面的花費與日俱增。按照國外發達國家的統計方法,簡單地將購買住房列為投資,在我國現階段是不合適的。購買住房在我國現階段,絕大部分應算作消費行為。關鍵是讓普通消費者也能買得起房,不因房價過高成為居民的一個沈重負擔。
在衣食住行中,從居民口袋中掏去了大把鈔票的當屬房子,它不僅把許多居民多年的積蓄掏之一空,而且還使父母或親友承擔部分的購房款;它不僅把你現在的錢掏空,還提前花去了你將來要賺到的錢,使你每天一睜眼就要向銀行交錢。房子就像一只無底的洞,大量吞下你手中有限的鈔票,成為家庭支出中最大也是最難承受的花費。
在現行的統計中,居民購房是作為投資,而沒有算作消費,也就是說居民購買的住房屬於投資品,而不是消費品,其理由是:住房使用期限長,單位價值高,完全符合固定資產的一般標准。
在對住房屬性的界定中,住房屬於固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產,在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說,不僅經營單位購置的廠房是固定資本,居民個人購買用於居住的住宅,也都是投資品,而非消費品。但從現實看,把房子作為投資品容易產生一些誤導:
一是會造成以住房租賃經營為業務的房地產基金、信托投資公司等經營單位利用自身的資金優勢,與居民爭購有限的房地產資源,從而大幅度推高房價,加大居民的居住成本。
實際上從人們的生活習慣上看,衣食住行是人類消費的最基本方面,因此衣服、食品、住房、交通等成為人們最重要的消費品。所以,根據人們的生活習慣,把住房列入如同汽車、鑽石一樣的耐用消費品,應當更加符合人們的心理。
二是盡管統計上把住房當作投資統計是國際通用做法,但在我國目前階段情況比較特殊,需要具體分析。
一般來說,住房擁有者有兩種用途,一是自己居住,另一種是出租。前者屬於滿足自己需要的消費行為,後者則屬於抑制自己消費、增加收益的投資行為。而對於現在購買住房對絕大多數人來說,是為了自己住,是解決『衣食住行』中『住』的問題,是消費。正是因為『住房』是大部分人必需的消費品,纔成了另一些人『炒房』、『投資』的對象。按照國外發達國家的統計方法,簡單地將購買住房列為投資,在我國現階段是不合適的。購買住房在我國現階段,絕大部分應算作消費行為。
三是由於房屋在居民消費或投資中佔的權重大,在現行中的CPI統計中,居民的居住支出價格僅僅包括房租、水電、燃氣等價格,並沒有真實反映房價的漲幅。
由於我國住房租賃市場不發達,因而房屋租賃價格始終維持在較低水平,上昇緩慢。與租賃市場形成鮮明對比的是,近幾年房地產銷售價格上漲迅猛。2006年,35個大中城市房屋銷售價格高於房屋租賃價格指數4.4個點。因此,我國房屋銷售價格的增速明顯快於租賃價格的增速,城鎮居民的實際購房支出要遠高於統計調查中的住房消費支出。
此外,在近幾年房地產的投資或投機中,不僅房地產開發商、炒房團、外國投機者都參與了商品房屋『囤積』和投機行為,住房信貸的失控也在很大程度上助長了房地產的投資和投機性需求。這些因素從根本上推高了房價,遠遠超過了廣大老百姓的實際收入水平,房子成為擠壓居民其他消費支出的重要商品。
不論房子是屬於投資品還是消費品,關鍵是要讓普通消費者也能買得起房,不因房價過高成為居民的一個沈重負擔。
擴大住房內需,一方面不能簡單地理解為把大多數民眾的存款都投放到住房消費上,要盡快改變已經出現的居民住房消費透支現象,改變因購房而擠佔其他消費的問題,努力使居住開支佔居民可支配收入中的比重,控制在一定的限度之內,盡量讓普通居民住得更舒適一些;另一方面要抑制房地產發展的過熱勢頭,更不能把發展房地產開發業作為戰略重點,而應當是在不影響耕地和環境保護等關系我國經濟社會可持續發展的因素的基礎上,發揮住房消費對內需的拉動力。
業內人士提醒:三大要素影響房屋出租收益
目前,全國各地擁有多套房產的投資者和有多餘住宅的市民日益增多,如何讓房產在出租過程中獲得更好的收益?業內人士表示,恰當的裝修、減少房屋空置期和控制房屋折舊能夠有效提高房屋出租收益。
有些房主認為,房屋裝修越高檔,租金就越高,相對的出租回報率也就越高。專家表示,其實不然。事實上,在進行房屋出租投資中,房屋裝修的檔次和出租收益並不成正比,恰當的裝修纔重要。房主在房屋出租之前,應事先對房屋所在區域做一定的分析,給自己的房屋適當的裝修定位,以尋求租金收益與成本支出的最佳平衡點。對於擁有多套房產的出租業主來說,一定要根據不同區域房產的特性進行有差別的裝修。
另外,減少出租房屋空置期會提高出租收益。房屋出租的空置期對於單個的出租業主來說是很難控制的,而大型房地產經紀公司能夠有效和及時地進行房屋信息配對。房主可以通過正規中介公司的信息資源優勢來減少房屋出租的空置期,從而提高出租收益。
此外,出租房屋的折舊成本也要計算在投資收益當中,因此要盡量控制房屋折舊。在與承租客戶簽訂的租賃合同當中,一定要對承租者可能損毀房屋的行為進行最大限度地約束,否則自己可能會因此蒙受損失。專家提醒,如果全程委托經紀公司辦理房屋出租業務,也要將這一事項作出明確規定,特別是部分出租精裝修房屋的業主更要注意這一點。
家庭貸款省息四策略
對每一個家庭而言,都免不了會有急事需要花錢,而如果此時自己手上的資金又不夠,只好去銀行貸款。如果出現這種情況,對於貸款的家庭,最希望的就是在貸款時,能夠最大限度地降低成本,節省利息。特別是在資金需求量較大的情況下,如何降低利息支出,更是打算貸款家庭最關心的問題。
對於有資金需求的家庭,怎樣纔能夠更好地節省下貸款利息呢?
策略一:『貨比三家』,慎選銀行
當前,各銀行間的競爭非常激烈,他們為了爭取到更多的市場份額,都會根據自己銀行的實際情況,在國家規定貸款利率范圍進行貸款利率的調整。如有的銀行仍然執行國家基准利率,而有的銀行則在國家規定的基准利率基礎上實行不同程度的上浮,還有的銀行則對不同品種貸款實行不同的利率上浮幅度。為此,針對銀行間不同的貸款利率,有資金需求的家庭在借款時,就需要多跑跑,多看看,做到『貨比三家』,選擇『低』利率銀行去貸款。同樣是貸款10萬元,借款期限都是1年,一個執行基准利率,一個執行上浮20%的利率,如果選擇了後者,一年就會多掏1000多元利息。因此,慎選銀行很重要。
策略二:合理計劃,選准期限
對於有資金需求的家庭,需要用款的時間有長有短。因此,為避免多掏利息,在銀行貸款時,就應合理計劃用款期限長短。因為同樣是貸款,選擇期限越長,利率就會越高。如現行短期貸款利率分為半年和一年兩個檔次,並規定貸款期限半年以內的執行半年期檔次利率,超過半年不足一年的執行一年期檔次利率。因此,當家庭需要貸款,而期限正好選定在介於兩個貸款期限利率檔次之間的時候,特別是貸款期限剛超過一個利率檔次時間點,而距離下一個利率檔次時間點較長的情況下,相對承擔的貸款利息支出會更大。所以在貸款時,一定要盡量選准期限。
策略三:弄清價差,優選方式
目前,銀行在貸款的經營方式上,主要有信用、擔保、抵押和質押等幾種形式。因為這些貸款的方式不同,所以銀行在執行貸款利率時,對利率的上浮也會有所不同。同樣是申請期限一樣長,數額又相同的貸款,如果選擇錯了貸款形式,可能就會承擔更多的貸款利息支出,讓自己白白地多掏錢。比如,現在銀行執行利率最低的貸款有票據貼現和質押貸款,如果自己條件所允許,通過這兩種形式進行貸款,肯定就是再恰當不過的了。選擇了這兩種貸款方式,就相當於選擇了最省錢的『貸款』方式,自然也就節省了貸款利率。
策略四:貸款協議,慎重簽訂
現在,很多家庭在銀行貸款簽訂協議時顯得非常的隨意。其實,他們這種瀟灑的行為,說明了他們缺乏很好的理財意識,這樣往往就會在貸款時多掏利息。造成人為的『高息』。一般常見的兩種貸款形式有:
留置存款餘額貸款,即有資金需求家庭向銀行取得借款時,銀行要求其從貸款本金中留置一部分存入該行賬戶,以制約貸款本息如期償還。但就有資金需求家庭來講,由於在開支的借款利息沒減少的情況下借款本金被打折。所以,有資金需求的家庭實際上所承擔的貸款利率,要比合同上簽訂的借款利率明顯高出很多。
預扣利息貸款,即有些銀行為確保貸款利息能夠按時歸還,在貸款發放時,就從貸款人所貸款的本金中預扣掉全部貸款利息。由於這種方式會讓有資金需求家庭可用的貸款資金相對減少,所以,有資金需求家庭所承擔的實際借款利率已經遠遠超出其簽訂的協議利率的范圍,客觀上已經加大了資金需求家庭的融資成本,造成了多掏利息。因為所預扣掉的貸款利息,你也還需要付出利息。
為此,有資金需求家庭在貸款時,協議一定要慎簽,當心吃了『啞巴』虧,多掏不應該掏的利息。
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