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從2005年12月28日動工的那天起,地鐵就開始帶給成都人無數美好的期待。隨著距離地鐵1號線開通時間的一天天臨近,這份期待顯得更加迫切。不少看到了地鐵商機的開發商提前打起了『地鐵概念房』的招牌,選房者也不禁將目光投向了地鐵,甚至將居住地離地鐵遠近作為房子能否昇值的衡量指標。地鐵周邊到底適合發展哪種業態?購房者選房是離地鐵越近越好嗎?便利的生活和物業昇值預期在地鐵開通後是否真的都能完全實現?結合北京、上海、廣州等城市的地鐵物業,業內人士在肯定地鐵對沿線物業將產生增值效力的同時,也提醒置業者應當保持足夠的理性和冷靜。
『看清站口選新房』追蹤
調查地鐵影響了他們選新家的位置
世邦魏理仕成都公司的調查結果顯示,地鐵對市民購房意願的影響是顯而易見的。由於地鐵將縮短郊區與市中心的時間距離,快速擴展人們的生活、就業、購物空間,郊區生活、市區上班將比現在更容易。從市場情況來看,市民對購買郊區住房的意願增加較快,特別是1號線、2號線所關聯的一些區縣,如大豐、華陽、龍泉驛等地,是調查中購房者提及率最高的區域。
地鐵將改變舊有的商業、居住格局和人們的生活方式。大多數市民認為地鐵可以縮短交通時間,大大增加對購物場所、餐飲消費、娛樂場所的選擇面。人們購物不一定要到城市中心商業區,而會選擇到一些地鐵能到達的、更方便的小型商業區去(如郊區的Shopping Mall),再加上人們的就業、購物均可在副中心實現,越來越多的大型商業在這些副中心落點,這將改變傳統的商業布局。
以北京、上海等大城市的經驗,地鐵提供了人們更遠居住的可能性,像北京的望京、回龍觀地區,地鐵開通後到中心商業區只有不到半小時的車程。因此,如今這兩個地區都發展成為超過1000萬平方米的大型居住區,隨之帶來的是大型商業如宜家、沃爾瑪等的入駐。所以,在住宅郊區化和城市副中心的形成過程中,地鐵是一個至關重要的部分。
投資提醒地鐵沿線最好選中低端住宅
地鐵線路主要經過城市中心繁華街區或大型居住社區,匯集了大量人流、物流、信息流和資金流,地鐵商業物業所蘊藏的利潤空間可想而知。然而任何投資都有風險,即使是被稱作『地下錢龍』的地鐵商鋪也是一樣。
很多人抱著投資的目的購買地鐵住宅物業,他們參考的是:香港地鐵開通後,上蓋物業平均昇值近50%,投資回報率達到15%;而上海莘莊的樓盤,在通行地鐵後房價的漲幅超過了50%。不過,地鐵商業物業投資並非只賺不賠。據了解,由於市場供應量大,北京、廣州等地的地鐵沿線部分物業經營租賃狀況目前都出現了不盡如人意的情況。
投資專家認為,地鐵物業的這種昇值潛力,在中低端住宅上將體現得更為明顯。而對於豪宅,是否在交通乾道沿線意義不是很大,不像普通中低端住宅,可以因地鐵的橫空出世帶來前所未有的機遇,而寫字樓項目從中受益的可能性更突出。在廣州,隨著廣州地鐵2號線的開通,地鐵沿線新樓盤、大型購物中心不斷出現,地鐵沿線寫字樓也日漸走俏,目前廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目有50多個,佔據了廣州市高檔寫字樓物業近50%的份額。
地鐵作為交通工具,對不同區域的樓盤有不同的拉動作用。原來配套完善的片區內樓盤昇值空間不會太大,投資者在購買這一區域地鐵沿線的房產時,可以把地鐵作為一種附加值,但最好不要報以過高期望,在交通、商業配套等方面都相對落後的片區投資也許還能收到較好的收益。地鐵商鋪作為固定資產投資,回報期應該控制在10年左右,地段不同決定了商鋪的投資發展方向不同,回報期也就有較大差別,盲目投資必然會造成損失。雖然地鐵是不少市民購房的首選元素之一,但並不是說通了地鐵,房子就一定能賣出去。理性的購房者應當更關注樓盤物業本身的規劃設計和綜合品質。
居家提醒與地鐵為鄰不是越近越好
一般來說,地鐵周邊在一定程度上都存在噪音、振動、人流量大等問題,因此對於周邊環境要求較高的購買者來說,緊挨著地鐵的項目並不是最好選擇。上海已有多條地鐵線路投入使用,其噪音控制的實際效果只能算是差強人意。另一方面,地鐵開通帶來的經濟效益顯而易見,但對於居住者而言,地鐵運營帶來交通便捷性的同時也會影響居住的私密性。業內人士指出,地鐵入口附近的住宅項目應當在防塵降噪、增加安全系數方面加大投入。
國外一項研究數字顯示,從安全性和私密性角度而言,居民住宅社區入口與地鐵站入口之間的距離最少要保持200米,人流量較大的主要站口與住宅社區之間則應距離300米左右。專家認為,除安全因素外,地鐵也會帶來噪音等污染元素,因此地鐵和住宅兩者入口最好保持一定距離。購房者不妨考慮步行時間15分鍾可到達地鐵站點的項目,這樣既可享受地鐵的便利,又可有相對幽靜的居住環境。同時,為了減輕這些污染影響,購房者可以在選房時,針對房屋建築材料仔細詢問。例如,建築的窗戶最好采用中空雙層玻璃,而非普通雙層玻璃,建築材料能有效隔阻噪音和粉塵等等。
對於樓盤毗鄰地鐵站口可能面臨的問題,開發企業大多對此表示認可,但由於市中心建築物分布比較密集,難以保證所有地鐵站周圍的社區都在標准距離以外。一些開發企業表示,為了確保業主的居住安全和安靜,在地鐵沿線進行開發時,將考慮對住宅項目在入口圍合、安防系統等方面進行改進,以建材或適當的設計改良來緩解這些居住弊端,以免破壞居住效果。
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