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2007年6月,富力地產進行了高層調整,原富力北京總經理呂勁調任上海富力房地產開發有限公司副董事長之後,原廣州富力副總經理兼總工程師張輝開始執掌北京富力。6月28日下午,出任富力(北京)地產開發有限公司副董事長、總經理職位的張輝接受了本報記者的獨家專訪,從采訪的言談中時刻可以感覺到,隨著人員調整的到位,富力地產的新一輪發力即將開始。
調整配合集團戰略
富力地產的此次人員調整頗具深意。通過對呂勁、張輝兩人的資歷進行對比分析後,不難看出富力地產此輪人事變動的用意。
原富力北京總經理呂勁大學主修工業電器自動化專業,獲工學學士學位,九十年代初赴澳大利亞進修房地產專業並獲高級證書。學成歸國後,加入富力地產集團任副總經理,主管項目的前期開發和設計工作。2002年,富力地產在廣州成立9年,開始考慮全國擴張戰略,北京、上海兩大一線城市進入視野。隨後,富力戰勝包括華潤、SOHO中國等在內的競爭對手,在北京通過招拍掛的方式拿到第一塊地,這塊地就是當時人稱『東五廠』、今為富力城的浩大項目,位於東三環和二環之間。
富力城是目前富力地產單個項目投資金額規模最大、物業形態最為多元的項目。某種程度上,富力地產在全國影響力亦憑富力城一戰成名。時至今日,富力地產華北區域和華南區域已經是雙峰對峙,但因為集團將主要精力全部投向北京區域,富力地產在長三角區域多年來一直沒有大的作為。
張輝2002年下半年進入富力,擔任總裁助理。2003年下半年,出任富力地產總工程師。大約一年後,張輝昇任集團副總經理兼任總工程師,負責一些前期開發工作以及商業地產等。2007年初,進入富力地產決策委員會,成為9名決策委員會成員之一。
呂、張兩人相比而言,呂勁開拓市場的能力已經得到了多方的認可,張輝在商業地產方面具備充分的經驗。『得京滬者得天下』,意圖做行業領跑者的富力地產如果繼續不進入長三角區域,那全國霸業終難實現;而經過將近5年的運作,富力地產在北京市場的一些商業項目將進入發力期,將曾經具備開拓市場經驗的呂勁調向華東,將具備商業地產經驗的張輝調向北京區域,正是為了配合集團的全國戰略。
商業地產蓄勢發力
33歲的張輝精力充沛,言談中能感受到他的信心和衝力。
張輝對記者介紹說,『經過將近5年的運作,富力地產在北京市場的一些商業項目將進入發力期。目前位於北京富力城的在建投資物業,包括將於2007年落成的富力中心,將於2008年落成的富力購物中心和富力萬麗酒店目前也正在施工建設及招商推廣中。而富力愛丁堡廣場、富力(北京)國際珠寶飾品城等商業項目也是今年富力北京新的發力點和增長點。單單是富力城兩個商業建築,其規模就已達到約20萬平方米,涵蓋了五星級酒店、寫字樓等。2008年北京奧運會之前可望啟用。』
談到富力地產在商業地產項目的具體操作策略時,張輝表示,『在規劃商業物業的用途時,會根據項目的地理位置,以確定作出售或長期持有的用途。開發的商業物業中,仍以出售項目為主。然而,集團用於長期持有的物業需具備較大的增值潛力,並且在建成後可為集團帶來長期可觀的收入。根據富力制定的計劃,北京富力也將在下一階段調整持有型物業的比例。除繼續以住宅為主要發展物業外,適當地發展商用物業,其中以銷售為主,部分作長期持有。』
富力方面的信息顯示,富力今年在京共有多個商業項目在售,加上天津等華北市場今年啟動的一些商業項目,初步估計華北市場今年啟動的商業地產將達70萬平方米左右。
重大舉措籌劃之中
除了商業地產發力之外,在北京、天津區域,富力地產也正在醞釀重大舉措。
最近一段時期,國內的地產巨頭紛紛加大了擴張力度,並購、拿地方面的大手筆頻頻出現,企業的規模效應開始顯示。作為地產行業的標杆企業,萬科2006年銷售額已經突破200億元,當年實現銷售額過百億的房地產企業共有萬科、富力、合生、中海、北京首開集團5家。
2007年,萬科的銷售目標是400億元。
張輝坦誠地表示,這幾年能感覺到大企業之間的競爭壓力正在增大。『萬科這幾年通過並購等方式確實發展得非常快,但其他企業采用的方法,我們集團也都會采用的,但我們是上市公司,有些正在洽談、進行中的項目,按照規定是無法向外透露的,只有等到最終合同簽訂的時候纔可以對外公布,但可以確信的是,富力地產也正在計劃采取種種方式,實現企業的穩健、高速發展。』
6月6日,富力地產在香港交易所發布公告稱,其將以最高11億元人民幣,收購廣州天力建築工程有限公司全部股權。公告稱,有關收購作價將為天力建築今年預測稅後淨利潤的4倍,收購價將介乎6億-11億元人民幣。
市場還有消息稱,富力地產有意參股將於香港路演招股的同行———合景泰富公司。合景泰富集團是集開發住宅、商業項目以及從事物業管理等范疇業務的泛房地產綜合性企業集團。集團開發量累計超過百萬平方米,先後成功開發了『疊彩園』、『盈彩美居』等項目。目前,該集團在天河東部、珠江新城、花都等區域的土地儲備量已超過100萬平方米。
6月中旬,富力地產股東大會通過決議,該公司計劃在上海交易所發行不超過4.5億股A股;募資所得將用於富力物業發展及相關政府部門批准的其他用途。市場人士預計,以富力H股價格在25港元左右為參照,富力A股價格將在20元以上,其發行A股將最高募資90億甚至100億。成為國內市場房地產企業最大規模的IPO。
輻射效應將會加強
張輝坦言,富力地產最近在北京市場上手中的土地儲備確實並不很多,目前還有一些項目正在洽談之中,預計在今年、明年下半年將會有一些項目的進展情況可以對外界公布。『富力地產在北京市場所面臨的問題,國內其他的大品牌企業也同樣在面對,富力地產也正在籌劃應對方法。天津市場目前已經被富力集團看作是一線戰略城市,在天津房地產市場富力集團將會有一些動作。』
萬科於1995年進入北京市場,但多年來所拿的地塊都相對不具備優勢,進入2006年後,萬科以3.89億元收購朝陽區國資委持有的北京市朝萬房地產開發中心的60%國有產權及相應權益,終於通過並購的方式在北京的優質地段拿到了項目。
張輝對此表示,『對手采用的方法,我們都會考慮的,但現在還不到公布的時機。』
張輝談道:『富力地產的華北區域戰略還要輻射東北區域,從我個人的感覺看,東北區域的房地產市場近兩年也已經開始進入一個發力期,很多城市的購買力都已經開始體現出來,富力地產在東北區域的輻射力度還是不夠的,相比而言,在華南市場,很多小城市都能知道富力地產的品牌,在北京、天津區域,富力地產業具有相當的影響力,但在東北區域的很多城市裡,富力地產的影響力還不大,這個巨大的市場還有待華北公司進行輻射。現在在東北市場上一些項目也正在洽談之中。』
三大區域即將鼎立
富力2006年年報指出,截至2006年12月31日,富力地產在全國共有19個發展中項目,其中北京5個,廣州10個(不包括投資項目),重慶2個,天津及西安各一個。在建項目總建築面積約357萬平方米,較2005年增長44.4%。此外,預計於2007年上半年落成的項目總建築面積約50.4萬平方米,下半年約165萬平方米。而在新增土地儲備上,2006年富力地產新增21幅土地,用作發展19個項目,總建築面積約1094萬平方米。
商業物業的銷售額佔富力總銷售的可售面積及銷售額比例分別約16.8%及26.4%;其以短期及長期租約出租其部分商業及零售樓面所得的租金收入約人民幣7866萬元,較去年的人民幣4339萬元,昇幅逾81%。
張輝對記者表示,『目前富力地產的項目主要集中在華南、華北兩大區域,在西部區域有一些土地儲備。長遠來說,富力地產要形成三大塊戰略地區:以廣州為核心的華南,這是富力地產的發家地,也是集團公司總部所在地;以北京為核心的華北地區,幾年前從廣州到北京發展,是公司擴張史上最為重要的節點之一;以上海為核心的華東,盡管目前富力在此區域項目還不算多,但相信此後會有很大的跨越。』
已經在上海開始工作的呂勁日前在接受上海媒體采訪時曾直言:『要贏萬科並不難,富力的目標是五年內全國第一。』
萬科表示,由於高達60%的工作人口(人口紅利)所帶來的住宅市場前景,以及資本市場的支持,未來公司年銷售套數將超過世界第一大房地產企業帕爾迪,公司原來預計2014年銷售規模超過1000億元的目標有望在2009年提前實現。
聽到同行戰友在上海的豪言壯語,張輝笑了,第一反應是『怎麼和我想的一樣啊。』隨後張輝解釋說,『富力集團高層並沒有確定要超越誰的目標,我們還是首先追求公司的穩定、健康發展,但市場第一的位置,肯定是所有企業都向往的。』
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