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二手房市場紅火背後是成交難———針對房主頻頻加價,房產中介公司不得不推出各種促銷手段來提高二手房交易的成功率。昨天(27日),漢宇地產宣布,推出『獨家委托、有償保證』的服務項目,承諾成交期限,並向房主預付保證金。與此同時,美聯物業和中原地產針對房主的促銷活動也在進行中,美聯物業為賣房意願強烈的房主提供各種便利通道,而中原地產則向部分成交業主贈送戲票。
行情轉好致房主頻繁加價
隨著上海二手房市場行情轉好,很多房主開始觀望,他們頻繁調價造成二手房成交成功率低。
根據漢宇地產1-5月的所有房源跟進記錄,3個月內調整價格的房源佔總有效房源的67.87%,其中有85%以上是上調房價。進入3月份以後,隨著市場的轉暖,房主調整價格的頻率和幅度明顯加大。特別在浦東聯洋、世紀公園、內普陀等原來投資客密集的地區,這種現象更加普遍。
另外,從漢宇地產交易管理部得到的有關數據顯示,在所有最終未履行的買賣合同中,由於房主返價造成的買賣合同無法履行佔到7成。房主返價已經成為買賣雙方達成一致的最大障礙和發生合同違約、買賣糾紛最多的原因。
『二手房交易的困難就在於買賣雙方的不確定性,買主和賣主都可能隨時改變主意。』據業內人士透露,為了防止購房者改變主意,現在中介行業對購房者的制約比較多,有些中介公司向買房者收取意向金、定金等,一旦買主違約,意向金等可能被收掉。但是針對房主的制約較少,很多房主在成交前一天甚至幾個小時加價。國外比較流行獨家委托通過合同制約房主加價,但在競爭激烈的國內二手房市場上,房主很少接受這一做法。
提高簽約率各中介奇招迭出
針對這一現象,房產經紀公司開始將促銷的目標鎖定頻頻調價的房主。漢宇地產首先推出了『獨家委托、有償保證』的服務,房主和經紀公司通過簽訂協議,建立獨家委托關系,期間中介公司將保存房源的產證,房主不得加價。獨家委托有明確的期限,而且這個期限由房主與經紀公司共同商定的。這個期限不僅僅是房主的獨家委托的期限,而且是經紀公司承諾完成銷售的期限。為了履行銷售期限的義務,經紀公司會將一部分保證金交付給房主。這部分保證金將彌補由於中介公司沒有按時完成銷售給房主造成的時間成本。保證金大約相當於房價的千分之一,但最低不少於1000元。獨家委托的期限約為一個半月到兩個月。
中原地產、美聯物業針對房主促銷活動也大張旗鼓地推出。據美聯物業透露,公司目前在各個門店中篩選兩到三個客戶加入特價房活動,這些客戶的房源將優先進入樓盤廣告,並且成為公司的主力推薦。中原地產有關人士表示,公司鼓勵業主交易,完成交易的前100單買賣業務的業主完成定金交付後可獲贈上海國際兒童戲劇節門票。據業內人士透露,還有一些中介公司為了鎖定房價索性與業主簽訂買賣合同,尋找到購房者後再轉賣。
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