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為了平靜地度過上市前的敏感期,以外向敢言著稱的SOHO中國董事長潘石屹,最近把手機交給了助理代為接聽,公司上上下下都守口如瓶。
6月初SOHO中國通過了香港交易所的上市聆訊,目前還處在靜默期。
4月20日,在香港上市的碧桂園獲得超額認購255倍,同為大陸地產股的SOHO中國很可能是碧桂園的翻版。中國指數研究院汪勇博士告訴記者:『這和市場大環境是分不開的,內地市場為這些開發商提供了廣闊的運作空間,他們集資後的擴張速度也非常快。』
遲遲未見路演
2002年,脫胎於紅石實業公司的SOHO中國籌劃在香港和美國兩地上市,最後無功而返。5年後,SOHO中國和香港股市再一次碰頭,潘石屹帶去香港的SOHO中國比5年前更為成熟,並且希望募集高達50億的港幣。
和5年前驚人的相似,SOHO中國選擇在香港上市,選定的保薦人和主承銷商還是高盛集團,這和SOHO中國的董事總經理張欣不無關系,張欣14歲時從北京移居香港,並在高盛工作過多年。
2002年SOHO中國境外上市受挫,中國指數研究院汪勇博士認為其中的背景很復雜,一個重要因素是潘石屹與承銷商在市盈率上沒有達成一致。有分析人士指出,潘石屹當年想以高達50倍的市盈率集資上市,而按照香港上市的多家大陸房地產股比較,2001年歷史市盈率普遍在8至12倍,2002年的預期市盈率更是低到6至8倍,『SOHO中國』的50倍市盈率定價明顯過高。
中信證券房地產分析師王德勇告訴記者:『歷史上的香港股市IPO的門檻低,但是估值也比A股要低很多。』
SOHO中國是一家很有特點的開發商,其樓盤銷售對象為中國內地最富有階層的5%,從中國指數研究院的分析報告得知,SOHO中國的售價要比周邊樓盤高出15%,定價特點類似香港的新鴻基地產。香港地產界人士告訴記者,新鴻基作為香港最大的專業房地產商,市盈率在31倍上下。
目前,已通過上市聆訊近三周的SOHO中國仍不見推介和路演,不禁引起了市場的猜測,有業內人士表示:『潘石屹與上市保薦人在公司估值方面未談妥,雙方還在討價還價之中,所以招股一直沒有啟動。』
而一位證券分析師告訴記者,人不會同時踏入同一條河流,潘石屹是聰明人,談判中的強硬姿態不過是想賣個好價錢,為了不妨礙上市的終極目標,雙方最後各退一步的可能性很大。
中國指數研究院汪勇博士告訴記者:『世茂房地產、綠城這些內地房地產公司在香港股市中表現優異,在這種效應帶動下,新近香港上市的地產企業自然會受到投資者的熱情追捧。』
SOHO中國想利用這種效應追求一次最大限度的融資,募資額在最後階段從40億提高到了50億。
賣個好價錢並不難
今年4月份,碧桂園在香港上市,在IPO的首日股價就飆昇了37%,公司市值達到1163.2億港元,一天時間刷新了大陸的首富記錄,認購10億新股的恆基地產李兆基也賺得盆滿缽溢。
這一次,在SOHO中國上市的背後,也不乏來自香港地產界的支持者,香港商報的消息稱,有馬來西亞『糖王』之稱的郭鶴年(嘉裡集團董事局主席)和吳光正(九龍倉集團兼香港貿易發展局主席)家族或將分別認購1億美元(約7.8億元)價值的SOHO中國股份。
事實上,嘉裡建設和九龍倉早已經進入內地做土地開發,就在上月底,吳光正表示,將繼續找尋投資機會,以增加在內地的土地儲備,目前,九龍倉在內地的土地儲備為5000萬平方英尺。郭鶴年控制的嘉裡集團持有嘉裡建設63%的股權,最新的數據顯示,嘉裡建設在內地土儲也達到200萬平方米。
碧桂園在香港集資後,迅速返回內地,不久前在汕尾市以10億元圈到4500畝一級開發的地塊,擴張速度驚人,而香港的地產商通過二級市場的滲透,得以分享這些內地開發商的業績,碧桂園之後的SOHO中國,在內地的知名度高於碧桂園,更是投資者不願錯過的優質資產。今年3月份,SOHO中國剛剛以35億元拿下三裡屯SOHO項目,6月初,光華路SOHO開盤第一天就達到13億元的銷售業績,這為公司的上市加分不少。
而在5年前,SOHO中國第一次出現在香港資本市場,曾遭受到部分投資者的質疑,有分析人士認為:『SOHO中國作為一家民營企業,以房地產開發為主業,僅憑借一兩個項目取得成功,成長速度很快,但產業化程度低下,市場佔有率低,公司整體規模不大。』
從紅石到SOHO的蛻變
5年時間可以改變很多, SOHO中國已經完成了一次蛻變。最直接的變化反映在銷售業績,公司方面表示,2006年SOHO中國銷售額達到39億,遠遠高於2002年的18億。
SOHO中國的前身是潘石屹的紅石地產實業有限公司,為上市做准備,2002年潘石屹專門在開曼群島注冊成立SOHO中國,並將紅石旗下四個的房地產項目——SOHO現代城、海南博鰲藍色海岸、建外SOHO和長城腳下的公社——劃撥給SOHO中國。
從『紅石地產』到『SOHO中國』,潘石屹的企業經歷過『SOHO現代城』的銷售事件、挖人事件、打人事件等一系列波折。老潘在今年3月的亞布力年會上還公開承認,海南博鰲藍色海岸是一個不賺錢的項目,這處SOHO中國唯一的異地開發項目並不盡如人意。
不過,老潘畢竟有自己獨到的眼光,這些年SOHO中國產品注重創新,在同質化的北京房地產市場中創造出差異化的產品,並且得到了市場認同,而潘石屹本人巧妙借助媒體進行宣傳推廣的營銷手段,帶來了樓盤的廣泛關注度,最終獲得了眾多的投資客戶。
2002年之後,SOHO中國陸續開發朝外SOHO、SOHO尚都、光華路SOHO等多個項目,目前SOHO中國在北京CBD核心地帶共計開發面積158萬平方米,而正在開發的光華路SOHO總建築面積為7.5平方米,三裡屯項目則為47萬平方米,且兩個項目均位於CBD核心地帶。
潘石屹預見到北京CBD區域土地增值的巨大潛力,而這些黃金地段的項目未來的利潤相當可觀,三裡屯SOHO項目預期銷售額將超過百億元。
國內地產業的龍頭萬科多年來專注於住宅開發,追求『專業化和精細化』,很多企業以萬科為榜樣。而SOHO中國並不是這樣,包括光華路SOHO在內大多數的項目都是寫字樓、商鋪、公寓相連接的綜合性商業地產,除了出售一部分,SOHO中國自己也持有一部分。
汪勇認為:『做房地產開發都有一定的項目周期,有時會出現資金鏈青黃不接,如果持有寫字樓等物業,能夠帶來穩定的收益,一定程度上彌補了這種波動,這也是SOHO中國的優勢所在。』
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