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購房契稅優惠成一紙空文———
調查背景高房價下北京難尋『普通住宅』
自2006年年中至今,『五環內難找萬元以下樓盤』的現象已經讓北京難尋政府界定的『普通住宅』。調查數據顯示,從去年年中至今,除了平谷、延慶兩個比較偏遠、土地類別為七級以上土地的區縣以及房山、大興、密雲部分地區外,北京其他十六個城區和近郊區在售預售商品住宅項目和現房住宅項目共500餘個,銷售均價都超出了北京『普通住宅』的價格限定,即高於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上。以下是一些典型地區樓盤的價格和同級別土地平均房價1.2倍的對比。
比如位於朝陽北路土地級別為五級的天鵝灣,按照土地級別,交易均價應為6047元\)平方米,平均交易價格1.2倍是7256元*平方米,但實際上,該項目均價為14000元*平方米;位於圓明園的四級土地級別的褐石,項目均價17000元*平方米,而按照土地級別平均交易價格1.2倍也不過9298元*平方米。
采訪中,記者還發現,快速上漲的房價甚至讓北京多個樓盤出現了前期和後期同質卻不同性質的現象———前期為『普通住宅』,後期為『高檔住宅』。以五棵松紫金長安為例:李小姐是在2005年購買的紫金長安一期,購買的價格每平方米不到6800元,而她的朋友是在今年年初買的,每平方米近13000元,五棵松地區為四級土地,平均交易價格1.2倍為9298元,也就是說,相同的小區、相同的品質,因為購買時間不同,李小姐買了『普通住宅』,而她的朋友買的卻是『高檔住宅』。
同樣,二手房市場也是如此,根據北京鏈家房屋中介公司提供的統計數據,按照當前執行的普通住宅和非普通住宅判定標准,即便是亞北立水橋、北七家地區的天通苑以北,回龍觀霍營地區、沙河地區,大興黃村、舊宮地區,通州果園、九棵樹等偏遠地區,原本是普通住宅的二手房,由於價格的上漲,從去年開始至今,這些區域的二手房都由普通住宅『昇級』成非普通住宅。
各方看法
在房價快速上漲的北京,在新的經濟適用住房、限價房還沒有形成市場供應的今天,現行的『普通住宅』標准下,北京已經難尋到『普通住宅』的蹤影。而面對北京『普通住宅』銷聲匿跡、針對普通住宅制定的包括契稅在內的稅費優惠政策成為『一紙空文』的現實,業內人士認為,不是北京的住宅樓盤一夜之間品質昇級為『高檔住宅』,而是北京房價快速上漲所致。也正是如此,以香港中原地產北京公司總經理李文傑(李文傑博客,李文傑新聞,李文傑說吧)為代表的業內人士提出,政府應該根據房價上漲的速度迅速調整北京『普通住宅』的標准,以讓更多的普通購房人享受到購買普通住宅的稅費優惠。
據了解,上文中提到的現行按照三個條件界定『普通住宅』的政策始於2005年6月1日。當時,北京市區分普通住宅與非普通住宅執行上文中的三個條件。而之前,北京購房人能否享受到契稅減半等購房稅費優惠政策先後實行過『120平方米面積界線』以及『9432元/平方米價格界線』:2001年9月開始,面積在120平方米以下的房子都減半征收契稅;面積在120平方米以上的房子,120平方米以下部分減半征收,超過部分和高檔住宅一樣征收全額契稅。
2002年7月1日以後,北京取消了界定普通住宅與非普通住宅『120平方米的面積界線』,改成『上年平均房價的兩倍』即9432元/平方米為契稅征收時界定普通住宅與非普通住宅的界線,即購房人購買單價在9432元/平方米以下的房子,就可以享受『普通住宅契稅減半』的優惠,減半繳納契稅;購買單價在9432元/平方米以上的房子,則和別墅、高檔公寓一樣需要全額繳納契稅。
而從2005年6月1日開始,北京實行了新的普通住宅界定標准,上文提到的需要同時滿足三個條件:即小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的纔是普通住宅。
需要指出的是,2005年6月前後北京市頒布新的普通住宅界定標准的時候,有關部門承諾其中的第三條『各土地級別住宅平均交易價格』要『依據上年住宅平均交易價格確定「每年公布一次」』,而事實上,2006年4月3日北京市有關部門依據承諾公布了『2006年』的標准後,2007年至今,有關部門還尚未根據2006年北京住宅平均交易價格調整2007年北京普通住宅的界定標准。
不少購房人以及業內人士提出,事實上,在『90平方米中小套型住宅需要佔70%以上比例』的政策出臺後,北京普通住宅界定標准中的前兩個條件———即小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下實際上已經『形同虛設』,因為『普通工薪階層能買得起的肯定是90平方米以下的中小套型住宅』,而房價快速上漲的今天,盡快根據2006年度成交情況公布新的『同級別土地上住房平均交易價格』、擴大北京市普通住宅范圍,讓更多的普通購房人享受到普通住宅購房優惠政策已成為眾望所歸。
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