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6月12日,國資委的一紙公文,讓五礦集團旗下的五礦置業避免了被劃撥入其他房地產央企的命運。
不僅僅是五礦集團,在央企整合房地產業務的大背景下,中國第一航空工業集團和中國遠洋集團,多數主營業務並不是房地產的中央直屬企業,為保留手中的地產資源,已經使出渾身解數。
今年2月份,中國一航與萬科集團進行房地產項目合作,另外遠洋集團將在第三季度分拆中遠房地產進入香港上市。事實上,國資委已經默許這些央企進入房地產開發。
沒人願意剝離
一位業內人士向記者透露:『五礦置業業務纔剛剛起步,目前唯一完工的項目是位於北京市海淀地區的金城·尚品住宅。』不久前,五礦置業委托一家顧問公司完成戰略規劃。
五礦置業公司的資料顯示,目前房地產及服務板塊管理經營著具有一定規模的30多個房地產項目,價值20多億元人民幣。不過,對比五礦集團2006年189億美元的經營額,20億似乎微不足道。
2004年纔成立的五礦置業公司,在房地產界還是一個名不見經傳的『新人』,但是在央企拉開重組房地產大幕之時『逆流而上』,控股方五礦集團有做大房地產的野心。
一個重大轉折點發生在6月12日,國資委正式增列『房地產開發和經營』為五礦集團的主營業務,五礦集團搖身一變成為目前國資委劃定的14家背負重組房地產重任的中央企業之一。
北京正略鈞策企業管理諮詢有限公司合伙人薛迥文告訴記者:『盡管五礦集團本身並沒有積累多少土地資源,但是其雄厚的資金實力是五礦置業未來擴張中可以倚靠的後盾。』
無法預測五礦集團在房地產業務中會有多大的投入,但至少擺脫了房地產業務被剝離給中房集團或者任意一家央企的可能性,而且未來五礦集團還有權利去重組其他央企地產業務。
2004年以來,國資委先後劃定了中房集團、保利集團、華潤集團、中海集團、中冶集團、中鐵建集團等14家央企的主營業務為房地產。
在這14家央企之外,還有另外100多家央企也涉及房地產業務,所有央企的房地產資產已經達到1800億人民幣。國資委打算由14家企業來整合100多家央企的龐大房地產資源,事實上阻力重重。
被國資委第一個圈定房地產主業的中房集團,在2004年無償受讓華能集團14.2億元的房地產資產,並且低價收購了來自網通、中航建的一小部分經營性物業。
薛迥文表示:『這是3年來國資委整合房地產業務的唯一一次實質性動作,不過行政性的捏合效果並不好。』中房無償受讓華能的資產,拖延了一年多時間,纔完成全部手續。
薛迥文認為:『大部分央企都把手中的土地資源當作了一項金融資產,而不是多元化的業務,打一個形象比喻,企業掌握的房地產資源,就像是公司做長線投資的股票,誰也不願意無償劃撥給別人。』
中遠漸行漸遠
為了躲避華能集團這類被動的行政劃撥,一些地產業務開展比較大的非主營央企開始想辦法轉移這部分資產。
在獲悉國資委試圖對央企地產業務進行重組後,中遠集團迅速行動,對旗下地產業務進行改制,與另一家央企中化集團各出資50%,成立中遠房地產股份有限公司。
去年底,中遠房地產開始醞釀從香港的遠洋國際當中分拆重新上市,多家外資投行美林、渣打、匯豐在今年1月份相繼成為中遠的戰略投資者,為其香港上市做准備。
同時中遠房地產還進行了股權重組。原來由中遠國際、Wonder-land Capital Inc和中化集團所持的中遠房地產的股權,被分別轉換至注冊成立於英屬處女群島的新控股公司Newco,未來Newco將持有中遠房地產100%的股權。
『如果在香港上市,中遠房地產股權進一步稀釋,國資委要對其進行重組將是鞭長莫及。』薛迥文表示。
事實上,規避央企整合並非中遠集團的一家行為,各類央企為保證自己的收益,在處理房地產業務時,試圖尋找更合適的合作伙伴。
更合適的買家
整合華能集團地產業務被拖延時間,重組中遠房地產願望落空,中房集團最能體會到在國資委授意下重組房地產業務的難度。
原董事長孟曉蘇就曾表示:『不解決收益權的問題,央企房地產的整合很難進行下去。』他曾於2005年向國資委提交了『投資主體多元化』的建議,即通過劃撥資產的原所有者成為受讓者股東的方式,解決收益權的問題,但是至今未能推廣。
今年2月份,中國一航集團,以自身擁有的地產業務,與萬科A(000002)進行合作,成立股份制公司,中國一航集團佔有相對控股股東的地位,這樣,中國一航旗下的房地產業務,也『逃離』了重組。
薛迥文告訴記者:『萬科輸出管理,一航貢獻土地,雙方的合資公司已經運作了多個項目。』
一航在南京等幾十個城市都擁有舊機場,廠房等土地資源,將這些地塊交與萬科打理,可以給一航帶來可觀的收益,客觀上也給萬科獲得土地提供了便利,對降低土地的成本有幫助。
還有一些央企引入外資公司來整合自己的房地產業務。在更早之前,上海寶鋼地產有限公司得到三個外資企業的增資,由寶鋼集團全資子公司變成合資公司,寶鋼集團持有41.5%的股權,脫離了『國有絕對控股』,也就離開了『主輔分離』的牌局。
薛迥文認為:『國資委提出整合房地產業務已經3年多,一直是雷聲大,雨點小』,國資委目前並沒有強制要求將輔業的房地產剝離出去,在這種情況下不少企業選擇按兵不動。一旦風聲趨緊,出逃的房地產業務可能不斷湧現。
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