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法律條文:《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條『出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人』。
律師解析:明洲律師事務所的單薇律師認為,本條是關於商品房買賣認購書和定金擔保責任的規定。在實踐中,房地產開發商或其銷售代理人為了保證銷售、購房者為了訂購房屋,往往都會在簽訂正式的房屋買賣合同之前,先行簽訂一份房屋認購書,其表現形式為預訂書、認購書、定購書等。房地產開發商或其銷售代理人為了使認購人保證能如約與自己簽訂房屋買賣合同,通常都會在認購書中約定訂購人應當交付一定數額的款項,但是對交付款項的性質沒有界定,認購書中常常出現訂金、押金等字眼。本條解釋針對的是將交付款項作為定金性質成為商品房買賣合同的擔保時,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
條文提醒:現實中許多房產商要求買房人一般先簽認購書,後簽房屋買賣合同,在簽認購書的時候,買房人要交1萬元~2萬元,對於交付的這些款項,買房人一定要與房產商約定,交付的款項屬於定金性質,因為當事人交付所謂的留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。
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