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有關部門的一紙通知,讓節能一詞近期火暴樓市,通過GOOGLE、百度搜索『住宅節能』一詞,都能搜到海量信息,全國各地主打節能概念的房地產項目也為數不少。
記者近日通過對專業人士的采訪了解到,目前市場上,盡管概念火暴,但很多住宅其實都是『偽節能』,購房人應注意不要被相關炒作誤導,我國的住宅節能改善工作還需要多方面多管齊下,合力推進。
現狀節能宣傳比比皆是
前兩年,當代萬國城MOMA新科技住宅面市一度成為了整個京城樓市節能住宅的典范,隨後各地都相繼出現了不少主打節能牌的項目。
有的項目稱自己采用了鋁合金外遮陽卷簾、中空玻璃百葉窗、『Sto』外牆外保溫體系、高分子防水卷材、中水回收利用、微生物有機廢棄特生化處理機、垃圾處理系統、地板式電采暖等業內領先技術。
有的項目稱自己采用了玻璃幕牆,而且是目前市場中最環保的低輻射鍍膜玻璃幕牆(LOW-E中空玻璃),其優點是在大量通過可見光的基礎上,能阻擋相當部分紅外線進入室內,既保持了室內光線明亮,又在一定程度上減少室內的熱負荷,而空調系統某某中央空調系統,冷媒能效比接近R22,且其臭氧破壞潛能值接近於0。
有的項目表示自己采用了新型涂料,這種新型涂料即便在高溫暴曬下也不容易分解,其較高的穩定性使外牆不容易褪色,而同時采用的斷橋鋁合金門窗有著良好的隔熱保溫性能等。
種種概念眼花繚亂,專業名詞層出不窮,讓購房人迷失在概念和名詞之中。
癥結多數只是概念炒作
有關專家對記者表示,目前市場上,盡管概念火暴,但很多住宅其實都是『偽節能』,購房人應注意不要被相關炒作誤導。
五合國際集團總顧問劉力對記者表示,如今,建築節能中多數處於『重手段、輕目的』階段,開發商著力宣傳的是節能技術。比如:項目采用了什麼樣的太陽能熱水器、斷橋鋁合金、雙層中空輻射玻璃、高效門窗甚至進口門窗、外保溫材料多麼厚……強調的都是單項技術或是節能技術的堆積。消費者真正需要的是結果———『節能效果指標』,多數開發商卻只字未提。
劉力舉例說,這就像購買一部汽車,並不是把世界頂級的汽車零部件組裝在一起,就一定能成為一輛最高級的汽車。汽車的價格差別由其內在技術性能決定,比如馬力、速度、安全性、油耗等,沒有哪個汽車經銷商只炫耀汽車各零配件的數據,而回避整車的性能與能耗指標。同樣,一個真正節能的住宅應給出明確的整體能耗數據,全套地采用高科技系統纔能提供數據化的產品性能指標,從而實現產品的昇級換代。
解惑關鍵在於兩大指標
劉力對記者表示,具體的節能技術成了開發商推銷自己項目的手段。有的開發商會把節能產品集中放在售樓處,甚至附上產品說明書、保修卡等全套資料,其目的就是要證明該項目采用了進口的設備和技術,於是成本上昇,房價就提高了。目前,購房者還不夠理智、成熟,他們的關注點仍然停留在比較初級的信息層面上,如:區位地段、戶型、面積、朝向、建築風格,精裝修還是毛坯房,對於住宅的整體性能指標並不關心,容易被概念性的東西引導。
如果消費者精明的話,向開發商問兩個問題就可以。第一是住宅的舒適度指標,包括室內溫度、濕度、物體界面溫差、空氣中污染物的含量以及新風量等,這些都是衡量居住舒適與否的標准;第二就是住宅的能耗,應該關注整個建築的能耗降低了多少,是低能耗、微能耗,還是零能耗住宅。如果購房者不了解這些,開發商很有可能不提供類似的信息,只介紹各種技術細節。
擁有各種技術可能都是確定、真實的,但這些技術能帶來什麼樣的效果,這些最關鍵的東西,很多開發商是拿不出結果的。
反思住宅節能市場存在失靈現象
五合國際集團總顧問劉力對記者表示,節能效率缺口是指現有的節能水平與經濟效益最優的節能水平之間的差距,主要用來反映節能的潛力和當前的節能水平。若市場機制是完善的,節能投資水平應該達到經濟效益最優狀態,節能效率缺口為0。但現實中由於社會和制度因素,節能水平很難達到最優狀態,這就被稱作節能市場失靈。節能住宅市場失靈是指由於住宅節能的市場機制不完善、市場主體的行為偏好等原因導致住宅的節能水平沒有達到最優的狀態。
我國由於存在能源和供暖定價不合理等原因,住宅節能市場存在失靈現象。劉力解釋說,開發商決定開發什麼樣的住宅,承擔住宅開發的費用和風險。節能住宅的使用人是購房者,購房者獲得節能的利益。在一個平衡的完備信息的市場中,購房者會理性地選擇住宅,開發商會有兩種選擇:建造成本少、技術風險低、能耗高的住宅;建造節能的住宅,並以此進行市場營銷,提高銷售價格,分享節能收益。但是由於信息的不完備,消費者不了解住宅的真實節能水平,開發商傳遞的信息可信度不高,因此開發商沒有足夠的動力開發節能住宅。
此外我國當前住宅市場比較興旺,開發商在市場上佔據主動的位置,一般不太關心住宅的質量。為了降低風險和盡快回收資金,開發商基本都會選擇成本低、能耗高的住宅,不去開發節能住宅。在這種背景下,節能住宅難免會流於概念和炒作。
對策八點建議促進節能
劉力和盧求共提出了8點意見,以期推動國內的節能住宅發展。
1.培育住宅能耗評估行業
目前,我國住宅市場很不規范,雖然很多住宅熱工計算書中的數據是節能的,但實際測試結果並不一定符合節能標准。我國有必要培育一個成熟的住宅能耗評估行業,公正地開展住宅能耗評估,提供准確公正的住宅能耗數據。
2.實施新建住宅采暖計量收費
長期以來我國一直實行福利供暖制,耗能多少與用戶利益無關,這是大鍋飯體制遺留下來的一大弊端,也是住宅節能的一個最大障礙。近年來國內下大力氣進行節能建築研究,在牆體保溫上做出了努力,但是其節能效果並不理想,甚至得出『節能建築不節能』的實驗結論,其原因就是供暖系統運行不當,住宅節能了,但供暖費用卻不下降。因此必須實行供熱采暖計量收費措施,遵循市場經濟規律,把『熱』作為商品,由用戶自行調控使用,並按實用熱量合理收費,纔能調動用熱和供熱兩方面的積極性,進而促進住宅節能。
3.完善住宅節能法律和標准體系
我國現行的住宅節能標准和國外的標准相比還有較大差距,不利於住宅節能目標的實現,需要不斷的完善:完善內容包括不同氣候區的住宅節能標准;住宅節能標准的制定要考慮地方的經濟水平;豐富住宅節能標准的內容;提高設計管理的靈活性;建立住宅能效標識等。
節能性能作為住宅品質的一個重要度量,越來越受到消費者以及房地產開發商的重視。在我國,購房者作為住宅建築及其能耗的終端消費者,目前還無法從市場中獲得關於住宅能耗的足夠信息。
4.建立住宅能效標識制度
住宅能效標識作為一種消除信息不對稱和降低搜尋成本的政策手段,能簡潔明了地向購房者傳遞住宅的能耗信息,提高節能住宅市場的競爭程度,增加節能住宅的交易量。國外住宅能效標識實施的經驗表明它是一種很有效的住宅節能公共政策。
5.開展住宅節能貸款
住宅節能不可避免地帶來住宅建造成本的提高,也會帶來住宅價格的提高,影響居民的住房消費能力。特別我國當前住房價格較高,而我國住房抵押貸款的首付比為30%,相對其他國家較高。為了保證居民能購買得起節能住宅,應該向購買節能的居民提供金融支持。
6.設立住宅節能基金
7.提供稅收優惠
很多發達國家對住宅節能實施了很多的稅收優惠政策,在節能建材生產、節能住宅開發和銷售等環節設立了不同的稅收優惠,雖然有些政策也曾帶來一些負面作用,但是總體還是極大地推進了節能住宅的發展。
任何產業的發展都要經歷起步期、成長期、成熟期以及衰退期,稅收優惠通常側重於在起步期和成長期對產業進行扶持;而在成熟期,市場基本能夠良好運行,一般不需要政府的稅收優惠。我國住宅節能產業當前正處於起步階段,需要政府的大力支持,因此有必要實施稅收優惠政策,綜合采用稅收減免、納稅扣除、稅收豁免、稅收信貸、延遲支付、加速折舊等稅收優惠政策,有效支持我國住宅節能產業的發展。
8.發放補貼
補貼政策作為一種靈活的經濟激勵政策,在很多國家得到了廣泛的應用,我國也可以參考國外的經驗,建立補貼制度。補貼可以應用在存量住宅的節能改造、研究項目的資助、節能住宅開發和節能建材生產等方面。
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