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萬科企業股份有限公司成立於1984年5月,是目前中國最大的專業住宅開發企業。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米,竣工面積327.5萬平方米,實現銷售收入212.3億元,結算收入176.7億元,淨利潤21.5億元,納稅24.2億元。至2006末,公司總資產485.1億元,淨資產148.8億元。
以理念奠基、視道德倫理重於商業利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業能力從市場獲取公平回報,是萬科獲得成功的基石。公司致力於通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎,最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德准則上的表現,公司連續四年入選『中國最受尊敬企業』,連續三年獲得『中國最佳企業公民』稱號。
萬科1988年進入住宅行業,1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務,2006年業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十多個城市。迄今為止,萬科共為九萬多戶中國家庭提供了住宅。
經過多年努力,萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢:『萬科』成為行業第一個全國馳名商標,旗下『四季花城』、『城市花園』、『金色家園』等品牌得到各地消費者的接受和喜愛;公司研發的『情景花園洋房』是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利;公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證;公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。
萬科是國內第一家聘請第三方機構,每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。根據蓋洛普公司的調查結果,萬科2006年客戶滿意度為87%,忠誠度為69%。至2006年底,平均每個老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤。
萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司,2006年末總市值為672.3億元,排名深交所上市公司第一位。上市16年來,萬科主營業務收入復合增長率為28.3%,淨利潤復合增長率為34.1%,是上市後持續盈利增長年限最長的中國企業。公司在發展過程中兩次入選福布斯『全球最佳小企業』;多次獲得《投資者關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。
萬科現有員工13000餘人。自創建以來,萬科一貫主張『健康豐盛人生』,重視工作與生活的平衡;為員工提供可持續發展的空間和機會,鼓勵員工和公司共同成長;倡導簡單人際關系,致力於營造能充分發揮員工纔乾的工作氛圍。2005年,萬科榮獲《財富(中文版)》和華信惠悅合作評選的『中國卓越僱主』稱號。由蓋洛普公司提供的調查報告顯示,萬科員工對工作環境『非常滿意』的比例在蓋洛普全球數據庫中位於第87百分位。
市場環境變化與管理層看法
對於行業的長期前景,公司依然認為,人口變遷的影響發揮著決定性的作用。城市化一方面將導致大量的住宅需要,另一方面,與城市化相得益彰的經濟發展正在穩步增進大眾財富,將這種需要轉化為有效的市場需求。未來相當長一段時間內,中國城市尤其是沿海城市帶的住宅市場,依然具備極為廣闊的發展空間。
另一方面,從2004年底開始,公司管理層即明確得出結論:房地產行業正在進入一個轉折期,無論從制度框架、居住模式、供求關系、競爭態勢還是生產方式、商業模式來看,都將發生全面的重構,公司的經營環境即將發生重大深遠的變化。對於公司來說,這不僅是挑戰,更蘊含著難得的發展機遇。能否提前做出正確的判斷和有效的應對,決定了公司在未來幾年內能否抓住機遇,實現快速而有質量的發展。
而轉折期內最明顯的標志,就是宏觀調控已經成為行業的常態,這將促使行業不斷朝向更為理性、規范的方向發展,在這一大背景下,行業資源將重新整合,優勝劣汰的競爭機制將逐步完善,集中度將不斷提昇。
報告期內,本年度政府工作報告在肯定房地產行業的支柱產業地位的同時,表示將繼續嚴格執行宏觀調控政策,解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題,進一步完善金融、信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施,繼續整頓房地產業的市場秩序。5月底九部委聯合發布《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》,之後有關部委進一步出臺了《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》、《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》、《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》、《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》、《關於加強土地調控有關問題的通知》等文件。這一系列政策的出臺將對行業經營環境產生深刻的影響,這和萬科的判斷是一致的。
九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》中提出的『70%不超過90平方米』的目標,將徹底改變未來市場的供應結構,也對行業提出了如何充分利用有限空間解決客戶居住需要的全新課題。所幸的是,住宅小型化的必然趨勢是萬科自1997年以來已經形成的定論,而自2001年開始萬科產品研發部門也將中小型住宅作為重點研究的方向之一。因此,公司管理層相信,萬科將率先適應新的市場變化,公司2006、2007年度業績及增長目標的實現不會受到重大影響。而在獲取未來項目資源時,萬科在中小型住宅研究上的先發優勢將逐漸得到體現。
報告期內,限價商品房制度的推出也受到了廣泛的關注。公司管理層認為,隨著限價商品房項目的不斷推出,其佔整體市場的比例將有一個上昇的過程。由於土地出讓已經全面公開化,對房屋售價的限制將傳導到土地出讓價格上。因而在一個成熟的市場中,無論是否限價,開發企業能獲得的都是公平回報。限價商品房的主要特點在於,由於價格已經預先確定,因此從獲取土地的一刻起,項目的利潤水平基本已被鎖定,不受後期市場價格波動的影響。由於萬科近年來致力於提昇經營效率,公司的周轉率已經大大超過行業平均水平,這意味著在同等的利潤率水平下,萬科可以獲得明顯高於行業平均水平的資產回報率。因此,在限價商品房項目上,萬科同樣具備強大的市場競爭力。
今年1月份,國家稅務總局發布了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,進一步要求對土地增值稅進行清算。土地增值稅基於開發增值部分應稅,整體起征點較高,尤其對於普通居民住宅而言,受該稅種影響更小。管理層認為土地增值稅清算進一步將推動房地產企業開發普通住宅,抑制土地投機,促進開發商提高效率。長期以來,萬科堅持規范經營,在預交土地增值稅的同時,按相關規則對清算的增值稅作了相應預提。同時,萬科以普通居民住宅開發為主,土地增值稅的清算基本不會影響萬科的盈利水平,也不會影響萬科的長遠發展。此外,土地增值稅的嚴格征收在一定程度上將加速產業化進程、促進裝修房的普及,而這都是萬科努力的方向。
公司應對與業務回顧
與2005年同期相比,報告期內公司業績取得了相當明顯的進步。
期內,公司實現銷售面積322.8萬平方米,銷售金額212.3億元。同比分別增長39.3%和52.2%。當年公司結算項目面積289.6萬平方米,同比增長63.8%;結算收入176.7億元,同比增長70.2%;完成新開工面積500.6萬平方米,竣工面積達327.5萬平方米,分別比2005年增加93.0%和50.6%。06年,公司實現主營業務收入178.5億元,同比增長69.0%;淨利潤21.5億元,同比增長59.6%。
從區域分布看,全年珠三角市場實現銷售面積97.7萬平方米、銷售收入75.4億元,分別佔公司整體的30.3%和35.5%,實現結算收入50.9億元、淨利潤9.4億元,分別佔公司整體的28.8%和43.1%;長三角市場實現銷售面積87.1萬平方米、銷售收入63.2億元,分別佔公司整體的27.0%和29.8%,實現結算收入68.7億元、淨利潤7.7億元,分別佔公司整體的38.9%和35.4%;環渤海市場實現銷售面積90.9萬平方米、銷售收入53.8億元,分別佔公司整體的28.2%和25.3%,實現結算收入42.3億元、淨利潤3.5億元,分別佔公司整體的23.9%和16.1%;其他市場實現銷售面積47.1萬平方米、銷售收入19.9億元,分別佔公司整體的14%和9%,實現結算收入14.9億元、淨利潤1.2億元,分別佔公司整體的8.4%和5.4%。
其中深圳公司共結算面積23.6萬平方米,主要來自第五園項目和萬科城項目;上海公司共結算43.3萬平方米,主要來自假日風景項目和朗潤園項目;在其他城市,廣州四季花城、無錫魅力之城、蘇州玲瓏灣、成都魅力之城、南昌四季花城、天津東麗湖等項目都取得了良好的銷售成績,期內分別售出16.3萬平方米、14.5萬平方米、11.7萬平方米、10.7萬平方米、10.2萬平方米、10.1萬平方米。
年末公司還有119萬平方米已銷售資源未竣工結算,合同金額合計96.6億元。
公司的本年度業績為既定計劃中的2006至2008年高速增長期創造了一個良好的開局,也驗證了之前公司發展規劃中的判斷。
如前所述,在2004年底到2005年,管理層即做出判斷,認為持續深入的宏觀調控將促進行業的規范化,提高行業的集中度,優秀企業將獲得更大的成長空間。而經過之前數年的調整和自我變革,萬科在組織結構、專業能力、客戶忠誠、經營效率、資本市場信用、多元化融資渠道、經營效率等方面,已經積累了相當的優勢。因此,管理層認為萬科有條件抓住機遇,在2006到2008年進入一個高速成長期。
因此公司在報告期內繼續堅持以珠三角、長三角和環渤海區域為重點的城市經濟圈聚焦策略,加大項目發展力度。在本年度的經營安排中,公司計劃新增建築面積1000萬平方米左右的規劃中項目資源,並將深圳、上海、廣州、北京、天津等核心城市作為重點。同時公司也將注重獲取優質項目,改善項目結構,通過更多項目的快速開發,充分利用周轉速度和規模效應,提高人力資源效率和資金利用效率,強化市場控制力和品牌影響力。
同時管理層認為,隨著信貸管理的嚴格化和閑置土地處置要求的細化,更多市場存量土地資源將被激活。依托公司在品牌、資本市場信用和專業開發能力等方面的優勢,以及對行業趨勢的准確預期,萬科有條件通過合作方式,以更高的效率和質量來獲取項目資源。
本報告期內,這一策略推進順利。年內新增規劃中項目1201萬平方米(其中163萬平方米正在辦理有關手續),其中約佔總面積60%的資源是通過各種合作方式獲取。報告期內,公司與朝陽區國資委牽手,受讓朝萬中心的產權;與泰達、萬通聯合,開發天津時尚廣場項目;進一步受讓浙江南都、上海南都等公司股權。公司與GIC、中信萬科房地產基金、中糧集團、HI等機構在各地的合作也進一步深入。同時,報告期內公司新進入杭州、廈門、長沙、青島、寧波等城市,在珠三角、長三角和環渤海區域的布局更趨完善。
隨著經營規模的擴大,公司持續調整管理架構,以適應快速發展的需要。從報告期內開始,萬科正式從以往總部、一線公司的兩級管理架構,過渡到戰略總部、專業區域、執行一線的三級管理架構,將過去總部負責的設計、工程、銷售等專業管理職能逐步下放到區域中心,以打造更為高效的組織平臺。
報告期內,以往的房地產融資渠道普遍呈現進一步緊縮態勢,而直接融資渠道的開闢尚任重道遠。這一方面將對市場未來的供應能力構成挑戰,另一方面也為上市公司依托資本市場支持加速發展提供了機遇。為此,公司決定2006年在A股市場實施一次非公開發行。年末該次發行工作順利完成,共募集資金42億元,為公司抓住機遇,實現快速發展奠定了堅實的基礎。
管理與創新
2006年萬科的主題是『變革先鋒·企業公民』。
在本報告期初,公司管理層基於對行業趨勢的判斷,明確提出公司必須在此前諸年持續變革的基礎上,繼續將自身變革推進到更為深入的層面,以在即將來臨的全新經營環境下,獲得更為有利的發展平臺。
管理層認為,公司需要不斷提高產品的創新能力,變革生產模式,推進標准化、工廠化進程,加快項目發展節奏,充分利用周轉速度和規模效應,提高人力資源效率和資金利用效率,強化市場控制力和品牌影響。公司需要對客戶進行更深刻的研究,深入實施客戶細分戰略,加快產品品類化進程,使更有效滿足客戶需求,成為公司獲得經營回報的不竭源泉。公司應該轉向規模效應更顯著的產品結構和效率更高的經營方式,獲得行業內最強大的經營創利能力,體現出最成熟的合作意識,成為各種資源擁有者和掌控者首選的合作對象,並且能夠駕馭最靈活的合作方式,爭取成為行業資源整合的樞紐。
通過各個方面的不懈努力,公司在專業能力上的優勢,在本報告期內得到了進一步的體現。
由第三方蓋洛普公司持續進行的萬科年度客戶滿意度調查結果顯示,2006年萬科客戶滿意度、忠誠度都較2005年有所提昇。2006年內平均每個老客戶向6.41人推薦了萬科樓盤,實際成交率為23.7%。
本年度廣州四季花城項目,繼2005年天津水晶城住宅獲得『詹天佑土木工程大獎』之後,再次獲得這一專業最高獎項。而在同樣具有國家權威性質的『詹天佑大獎優秀住宅小區金獎』評選的總計20個金獎中,萬科有廣州萬科四季花城、深圳萬科東海岸、上海萬科四季花城、天津萬科假日風景、成都萬科金色家園五個項目當選,佔獲獎項目總數的四分之一。
在建設部主辦的『2007世界城市建設主題大會暨首屆阿波羅城市建設桂冠』評選活動中,萬科以專業化的管理,推動大規模生產和全面產品質量與服務的提昇,以及采用節能分類管理辦法,嚴格執行國家建築節能標准、所有項目達到節能50%的成績,榮獲『阿波羅城市建設桂冠』大獎。報告期內深圳萬科城項目通過2006年國家十大重點節能工程示范項目審批,也是唯一的綠色建築綜合示范項目。而天津萬科東麗湖、上海萬科朗潤園榮獲以節能省地為導向的全國『2006雙節雙優杯住宅方案競賽』6個特別獎的第一和第二名。
除了專業能力之外,保持公司治理水平上的優勢,也是通往基業長青道路上必備的前提。報告期內,公司《首期(06~08年)限制性股票激勵計劃》獲得股東大會通過,限制性股票激勵計劃的實施,將為建立股東與職業經理團隊的利益共享與約束機制,吸引與保留優秀管理人纔和核心關鍵員工,完善公司中長期激勵機制,提昇公司治理水平,增強公司競爭力,提供重要的保障。
報告期內,公司的治理結構、道德准則與品牌形象進一步獲得社會的認同。報告期內,萬科連續四年獲得經濟觀察報和北京大學企業案例管理研究中心共同推出的『中國最受尊敬企業』稱號,連續三年獲得21世紀經濟報道評選的『中國最佳企業公民』稱號。公司也連續三年被國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院評為中國房地產百強開發企業第一名,並再次獲得CCTV評選的『中國最具價值上市公司』稱號。
在國際權威雜志《投資者關系》(IR Magazine)主辦的『2006年中國投資者關系』評選中,萬科獲得最佳投資者關系獎(大型非國有企業)、最佳年報及公司著作獎、最佳投資會議獎。在第二屆『中國A股公司IR(投資者關系)評選』中,萬科榮獲最佳大型公司獎、最佳溝通獎、最佳股改獎、最佳執行人獎。在由鵬元資信、證券時報和深圳證券信息推出的國內首個付諸實際應用的公司治理評級體系中,萬科獲得了唯一的『AAA-』級最高評價。
為了使公司的企業公民行為更有計劃性和針對性,報告期內經股東大會審議通過,公司提取『企業公民』專項建設費用,用於實施公司的企業公民發展計劃。這充分體現出企業公民之路是萬科股東的廣泛共識,也為公司進一步踐行企業公民行為奠定了更為堅實的基礎。
報告期內,國家稅務總局等發布2005年度『中國納稅百強』排行榜,萬科以13.24億元納稅額位列第97位,成為唯一進入百強的房地產企業。2006年,萬科實際繳納稅金達24.2億元,比2005年提高約83%。
報告期內,在建設部住宅與房地產業司指導下,萬科主辦的面向全社會征集『城市中低收入人群居住解決方案』的活動落下帷幕,獲得了較為良好的社會影響。同時,公司在『中低收入家庭宜居住宅』上的研究也取得了初步成果,公司基於十幾年住宅開發經驗,在業內率先啟動對此種特定居住需求的細分研究,在此基礎上推出『中低收入家庭宜居住宅』的系列設計原型,希望能對提昇廉租屋的設計水准和城鎮最低收入家庭的居住品質提供幫助;12月,公司『中低收入家庭宜居住宅』示范樓在廣州奠基。
報告期內,公司再次聯手《世界建築》雜志舉辦《WA-萬科·可能住宅設計競賽》,這項兩年一度以培養青年建築師為目標的設計競賽,本次以『80㎡的可能性』作為主題,探討中小戶型的居住空間,倡導高效集約的建築理念。
未來發展展望
2007年,處於轉折期的行業將延續其重構的過程,而宏觀調控也仍將是行業的常態。而萬科也將按照既定的三年發展策略,繼續處於高速發展的軌道之中。
2007年萬科的主題詞是『大道當然·精細致遠』。公司將持續深入自身的變革過程,並在行業的重構中義不容辭地擔當起先行者的責任。公司也將通過腳踏實地的精耕細作,在通往基業長青的道路上邁出新的一步。
萬科將堅持既定方針,繼續聚焦以珠三角、長三角、環渤海區域為核心的城市經濟圈,堅持普通住宅為主的開發方向,進一步完善客戶導向的經營管理體系,推進產業化進程,實施精細化管理。
2007年,萬科將全面推進裝修房的實施,提高裝修房比重。年內位於東莞的住宅產業化基地將正式運行,公司將進一步提高工業化技術的應用比例。通過提高產品的創新能力,公司將向市場提供更貼近客戶需求的、質量更好、性價比更高的產品。
2007年公司計劃開工面積約700萬平方米,竣工面積約600萬平方米,進一步增加1000萬平方米左右的項目資源。為此,公司將加大資源整合力度,充分發揮合作伙伴的優勢,提昇自身行業資源整合樞紐的地位。
預計2007年房地產直接融資渠道的開拓將被國家進一步列入議事日程,但房地產融資渠道的緊縮態勢在年內不會發生驟變。萬科將一方面積極探索融資方式的創新,另一方面計劃采取公開增發A股的方式在資本市場進行一次融資,增發股數不超過公司總股本的20%。
為了適應快速發展的要求,2007年公司將繼續推進組織管理架構的調整。同時,公司將進一步完善內審與風險管理體系建設,提高快速發展過程中的風險防范能力。
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