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最近,無論是從國家統計局公布的數據來看,還是從國內一線城市(深圳、上海、北京、廣州等)房價上漲情況來看,房價快速?昇又成了整個社會關注的熱點。國家統計局公布的5月份統計數據顯示,2007年5月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比上月高1.0個百分點。所有70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅較大的主要城市有,北海15.1%、深圳12.3%、溫州10.9%、北京10.3%、蚌埠10.2等。特別是深圳,2007年1-4月,新建商品住宅價格各月同比上漲都在10%以上(分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%)。面對近期各地房價快速?昇,有人認為這是由於整個經濟快速發展、城市化加快,市場『剛性需求』推動房價的上漲;也有人認為股市的繁榮及財富效應帶動了樓市價格的上漲等;也有人認為不少地方的房價快速上漲是由於外國投資者大量湧入的結果。比如深圳等地。
對於上述原因的分析,當然是目前房價上漲的一些方面,特別住房作為一種特殊的商品,它的價格形成比其他商品更為復雜,每一個人總是能夠從某一個方面來討論房價上漲之原因,但其實都沒有指出最近房價上漲根本原因所在。
因此,對於最近各地房價快速上漲的原因,我們可以暫且不論。我們先是來看看最近房價快速?昇意味著什麼?從2004年開始,中央政府一直在對國內房地產市場的投資過熱及一些地方的房價快速上漲采取宏觀調控的政策。可以說,政府對國內房地產市場的宏觀調控已經有幾年了。從這幾年政府對房地產宏觀調控的目標來看,每年對房地產宏觀調控的主要目標都是穩定房價,但實際上越是對房地產市場的宏觀調控,政府越是要穩定房價,各地房價上漲的幅度越大(這裡還僅是以政府公布的一手房價格而論,如果以各地二手房市場的價格來討論,情況更多比這要嚴重得多),而且各地房價上漲已經由早幾年的幾個一線城市遍及到全國各地。如果說房價雙位數上漲是穩定房價,那麼我們就不知道政府穩定房價的內容是什麼了。而且,目前所看到的各地房價僅是政府公布的新商品房銷售價格,如果以二手房價格來看國內房價的上漲幅度,那麼目前全國所謂的『穩定房價』就會更加離譜了。
這就可以看到,從最近各地房價快速?昇的情況來看,它意味著幾年來政府對房地產市場的宏觀調控所取得成果十分有限。不僅如此,反之,『穩定房價』的房地產宏觀調控目標則成全國各地房地產市場價格上漲的動力。因為,很簡單,在市場經濟中,市場的價格完全是由於市場的供求關系來決定,價格的變化可以改變市場供求關系來調整。如果以『價格穩定』作為政府的房地產宏觀調控目標,那就是政府向房地產市場明確表示,國內房地產市場的價格只能夠穩定現有的一個基點上,只能是上漲而不是下跌。特別是當國內房地產市場基本上成為投資者的市場時,市場的價格基本上是投資者對市場的預期決定的。政府對房價的穩定其實就是對房地產市場的價格擔保,即以政府政策保證房地產市場價格只漲不跌。如果政府對房價進行擔保,而且住房又是投資品,那麼投資者進入這個市場就是零風險的市場(房價只漲不跌)。當一個投資市場是零風險及投資者能夠便利利用銀行金融杠杆進入房地產市場時(通過銀行按揭貸款),那麼大量的投資者湧入市場而導致房價的?昇也就自然了。特別是今年不少民眾借助股市的繁榮獲得一桶金之後,更是為不少投資者進入房地產市場提供便利的條件,這樣進入房地產市場的投資者自然更是會增加。在這種情況下,國內各地的房價豈能不?昇?也就是說,最近房價快速?昇,盡管原因有很多,但是它意味著早幾年房地產宏觀調控失效,意味著政府必須全面來反省早幾年的房地產宏觀政策,必須全面來改進這些政策結與政策目標相悖的政策。否則,國內各地房價上漲的勢頭根本上得不到遏制。
對於各地房價快速上漲,由於沒有明白國內房地產市場實質所在,目前所采取的政策是以建立住房保障體系為由,來加大廉租屋的建設,在增加經濟適用房及創新一個新概念限價房的建設。希望以此來調整房地產的結構,來解決中低收入居民的住房問題,來遏制過高的房價。比如說,北京市已推出第二批限價為7000元/平方米土地拍賣。其實,政府這樣做不僅與房地產市場的法則南轅北轍,而且把房價限定在一個基點上也表明了政府對當地房價的一個態度,即當地的房價只能高於此價,而不可低於此價。因此,十分有限的經濟適用房、限價房不僅對遏制過高的房價是杯水車薪,能夠起到作用十分有限,而且也是以政府對房地產市場定價,變相來推高當地房價。試想,當地最低房價的標杆在那裡,其他房地產項目的價格豈能不在這基礎上上漲?
還有隨著近期房價快速?昇,也可能引發一系列的問題,如大幅度增加政府的住房保障壓力;固定資產投資過熱進一步強化,產業結構逆向選擇;可能進一步刺激城市拆遷熱,引發新的矛盾和衝突;可能帶動物價進一步上漲,引發嚴重的通貨膨脹;房地產投資湧入,房地產市場的泡沫進一步吹大等,從而引發新一輪的更為嚴厲的房地產宏觀。
因此,在本文看來,要遏制目前過高的房價就得從根本上入手。就得重新確立中國的房地產發展模式及重建中國的住房保障體系。
比如,為了保證中國的每一個居民都有基本的居住保證,就得建立起《住宅法》,並在此基礎上建立適應中國的住房保障體系。在該法律中,首先要明確,國有的土地是每一個中國公民所應分享的資源,它的使用就得最大努力地來增加中國公民的住房福利水平。這是中國房地產市場發展的前提。在這個住房保障體系中,首先要讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租屋。在發達的市場體系下,這部分的住房保障所佔的比重不會超過6%,中國則可放在10%比重以內,這樣有限的廉租屋纔能保護這些弱勢民眾的基本的住房權利,政府也有能力來做這件事。否則比重太高,政府在財力、管理上的不足,可能會廉租屋制度形同虛設。
20%左右的中高收入者可以完全商品房市場自己解決住房問題。而這個中高收入的商品市場既可是投資品,也可以是消費品。但住房的兩棲性只能限定在這個市場的范圍之內。對於以之外其餘70%居民的住房,同樣也得通過市場來解決,但是他們則要在政府的各種幫助下進入房地產市場。而這個70%的房地產市場只能是住房消費市場。
為了讓中國絕大多數民眾都有支付能力進入房地產市場,就得遏制過高的房價。把房價降下來的正常途徑有:通過人口普查、土地普查、住房普查,在此基礎上,設計規劃出合理的房地產市場發展的短中長期方案,將土地做好基本規劃。然後利用信貸、利率的工具把住房投資限定在20%完全商品房的范圍內,而其他80%市場則把房地產定位為消費品市場,再利用物業稅、住房政策(比如每家只准購買一套自住住房),房價自然下來。在這種情況下,經濟適用房、限價房就多此一舉。而政府一旦確定房地產市場未來發展思考,就得用法律形式把這個房地產發展模式確定下來,就得快刀斬亂麻方式果斷而為,否則當前國內房地產市場復雜的利益關系會越來越難以化解,房地產市場的問題越來越不容易解決,甚至容易讓房地產市場的經濟問題轉化為政治問題。
簡單地說,中國房地產市場發展模式應該三部分組成:一是20%商品房市場,這個市場既是投資品也是消費品,完全由市場來選擇;二是10%廉租屋,這個市場完全由政府制度准入規則分配;三是70%居民有支付能力的市場,這個市場完全界定為消費品市場。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策來保證絕大多數居民有支付能力進入這個市場。而要達到這個目標,政府對房地產市場宏觀調控,應該讓其目標多層次性,比如針對性地把房地產市場宏觀調控目標分解為短期目標、中期目標、長期目標。只有讓房地產調控目標顯現多層次性,不僅容易讓房地產調控目標更有針對性,而且更容易讓政策目標細化及具有操作性。房地產宏觀調控的效果也會十分顯著。
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