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近日,深圳國土房產局對停車位買賣辦法征求公眾意見。業內人士認為,停車位擁有產權證,具有市場規范的意義,預計停車位的價格保持高水平。此舉將對開發商配套建設的力度、吸引資本開發停車場,以及住戶的購車選擇等方面發生變化。
兩問題待解
產權證用來證明持有人對停車位的所有權,是車位買賣的基礎,此舉是對停車位市場交易的規范。深圳市房地產研究中心副主任王鋒說,停車位轉讓辦法一旦實行,小區業主與開發商之間的停車位權屬之爭就會減少很多。現在對於停車場歸屬的糾紛,歸根結底是兩個問題:住戶購房的面積中是否包含停車場公攤?如已經包含,開發商不能再次向業主銷售停車場;開發商是否對停車場繳納土地出讓金?如未繳納,則停車位不會擁有產權證。
目前,住宅小區的車位買賣很不規范。據北京某房地產開發公司總裁助理韓先生介紹,北京市國土房屋局在2003年就推出了《關於室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》,規定『室內機動車停車位可單獨核發房屋所有權證』。但在實際操作上,很多人根本拿不到產權證。
韓先生說,目前,停車位的產權證概念模糊,開發商是否單獨對停車位交納了土地出讓金,是停車位是否可以具有產權證的關鍵。有的開發商在沒有交納土地出讓金的情況下,模糊車位所有權、使用權的概念,將車位的長期使用權出賣,而非車位的所有權。如果在消費者的購房的面積中已包括停車場的公攤,開發商如果再行出售,則相當於車位被賣了兩次——第一次是所有權;第二次是長期使用權。
我國一直以來對停車位都沒有專門而明確的國家立法,各地方政府的規章和規定不統一,加劇了停車位權屬問題的混亂。物權法對停車位的歸屬比較概括,但實際操作中,暴露出來的問題已經表明,一部物權法無法詳盡解釋停車位帶來的糾紛,停車位轉讓辦法的出臺則是對停車位交易的細化和規范。
用投資緩解停車難
停車位在深圳屬於稀缺資源,深圳停車位與車輛的比例為1:3.3,停車之難可想而知。據悉,最貴的年停車費高達15000元。業界普遍認為,如果辦法出臺,小區的地下停車位的價格應至少在10萬元以上。可以流通的、價格較高的停車位,會吸引資本投資停車位開發,加快停車位的市場化建設。
產權證從制度上對車位的開發、管理、經營、交易給予了保障,開發商建設停車場的積極性提高。通過收益成本分析,還可吸引社會資本參與停車場的開發,在一定程度上緩解停車難的問題。同時,消費者對小區的停車位有了明確的預期,有利於其購車及購房的選擇。
相對於寫字樓和商業區每月600?1000元的停車費而言,住宅的停車價格仍保持在每月200元?300元的水平,並未上漲。但低價導致的另一個問題就是沒有地方停車。缺乏制度保障,開發商開發停車位大多都應該是只能租不能賣的。由此導致開發商的投資缺乏流動性、投資回報期長,對於停車位等配套設施的建設缺乏動力。
德旭律師事務所的高顯峰認為,停車位擁有產權證可以轉讓,車位也具有了投資價值,開發商的投資成本有了回報,必然有建設的積極性。同時,消費者在明確無法獲得停車位的情況下,也會自發減少購車的需求。這些市場自發調節的力量,都有利於緩解停車難。
業主意見不統一
『每天晚上回來,車庫如能有停車位,心裡比中獎還高興。』家住深圳福田區百花社區的趙先生對停車難頗有感觸。下班就緊著往家裡跑爭車位、掌握交警抄牌的時間規律、跟物業停車場管理人員拉關系……他覺得停車比買車還要頭疼。很多人都有類似趙先生的經歷。他們對於停車位買賣充滿了渴望。
也有人對停車位出售表示反對意見。車位的利用率降低、一人買多個車位出現炒車位現象、增加業主的經濟負擔等,成為了主要的反對理由。王鋒認為,政府在推行車位買賣中,會控制每戶的購買量,防止車位壟斷。據悉,目前深圳普通住宅小區的停車月卡為250元,如購買停車位將花費在8?10萬,每月還需繳納70?100元的管理費,買停車位的花費明顯。高顯峰表示,車位所有權和使用權權利明顯不同,支出增加是必然的。
停車位買賣不可能全面解決停車難問題,更多人期望政府發揮更大的作用。希望政府在提高住宅的配套停車位比例、加強公共停車位的合理規劃等方面有所作為。對於市區的停車位,最大限度發揮停車位的利用效率是考驗政府發揮作用的地方。
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