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19日起,金融機構一年期貸款基准利率上調0.18個百分點,其他檔次利率相應調整。這是今年第二次加息,也是自2006年以來央行第四次增加貸款利率。
對於購房人來說,加息的單次影響不大,多次累積影響不小。開發商從銀行貸款的難度將愈來愈大,直接融資成為存亡關鍵。
購房人:單次影響不大,多次累積不小
盡管央行此次加息與上調存款准備金率的『組合拳』並非針對樓市而來,但對房地產市場各方的影響客觀存在,購房貸款人首當其衝。
本次加息結構耐人尋味,長期貸款息差收窄,5年以上存款利率調整幅度達0.54個百分點,而貸款利率的調整幅度只有0.09個百分點,低於5年以下的貸款利率0.18個百分點的調幅。中信證券首席策略分析師程偉慶指出,這是央行出於保護長貸消費的考慮,盡量減輕多數購房貸款人的利息負擔。
以總額50萬元、期限20年的住房按揭貸款為例,按等額本息的還款方式算,加息前利率為7.11%,每月需還款3909.58元;加息後利率為7.20%,每月需還款3936.75元,月均增加還貸額不足30元。
盡管單次加息幅度不大,但央行在不到兩年半的時間裡已6次提高住房貸款利率,以最低優惠下限計算,累計利率上調幅度超過100個基點,房貸人因此累積的負擔已不小。以50萬元20年貸款計算,還款額增幅近10%。
開發商:銀行貸款難度增大,直接融資成為關鍵
連續加息對於房地產開發企業的影響比對購房人的影響可能更大。與去年4月28日央行單邊上調貸款利率、存款利率維持不動不同,本次加息貸款利率上調幅度低於存款利息的調幅。
花旗中國首席經濟學家沈明高認為,此舉一箭雙雕:一方面,貸款利率提高會降低企業融資動力;另一方面,利差的減小將降低銀行的放貸動力;同時,准備金率的上調將能降低銀行放貸能力。
對於房地產企業,這將意味著從銀行獲得資金的難度進一步增大。大的房地產企業將更加努力地通過證券市場等渠道直接融資;同時,局部優勢明顯的中等以上企業對外資的依賴性會更強。
事實上,正是因為從銀行融資的難度越來越大,房地產企業不得不另闢蹊徑,或啟動上市計劃利用資本市場融資,或對外資出讓股份,獲取資金支持。據央行一季度貨幣政策執行報告,房地產開發利用外資比上年同期增長了1倍。
房地產分析人士王贇指出,連續加息會通過增加開發企業的融資負擔而促進行業整合,小企業將加速退出,大企業過往的生存方式——高負債的擴張模式也將逐漸為高自有資金的運營模式所取代。根據中房指數研究院的一份資料顯示,外資房地產商的自有資金比例一般高達60%,而國內開發商目前的負債率平均超過60%。
市場:影響有待觀察
加息對房地產市場將會產生何種影響?一種觀點認為,目前市場以自主型剛性需求為主,這部分人的購買意願受利息波動影響不大,該買的還得買。另一部分出於資產配置目的的投資者,對利率的小幅度變動也不敏感。因此,加息對於住宅市場的影響不會大。而另一種觀點認為,持續加息加大了普通房貸人士的還款壓力,會降低民眾出於改善居住條件的目的而買房的意願。
中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年認為,加息對房地產市場的影響一時還不好評估。
加息對樓市的影響
房貸月供影響不大
1萬元20年商貸每月多還4毛5
最關心央行加息的普通百姓莫過於貸款買房者。值得注意的是,此次央行將5年期以內的中短期貸款利率都上調了0.18%個百分點,而5年期以上的住房商業貸款和公積金貸款的利率都只上調了0.09%。
去年8月加息時,央行擴大了個人房貸利率的下浮范圍,房貸利率最低可在基准貸款利率的基礎上打85折。在實際執行中,各銀行對沒有不良信用記錄,沒有購置多套房屋的普通購房者都給予利率下限。
一般貸款買房的期限都超過5年,照此檔基准利率計算,加息前商業房貸利率下限為6.0435%,加息後提高為6.12%,只增加0.0765個百分點。加息前,1萬元20年期房貸的月供約為71.89元左右,總利息負擔為7254.63元,加息後,同期商業房貸的月供為72.34元,增加0.45元,利息負擔變為7360.91元,增加106.28元。以50萬元的20年個人住房商業貸款計算,每月月供在加息後比加息前增加22.5元,20年的總利息負擔增加5300多元。
以前加息,公積金貸款利率都由建設部門在第二天公布。這一次央行卻同期公布了公積金貸款利率上調0.09個百分點,5年以內的由4.32%變為4.41%,5年以上的由4.77%調為4.86%。記者粗略計算,1萬元20年的公積金貸款月供將增加1.43元,40萬元20年公積金貸款總利息將多支出13768.32元。通過計算可以看出,由於商業貸款的利率可以打85折,所以同樣增加0.09%,公積金貸款的月供增加要超過商業貸款。
對於已經貸款的老客戶,大部分銀行合同一般規定會從第二年的元旦以後纔執行新的貸款利率。雖然去年4月和8月都加了息,可去年4月以前買房子的貸款者到今年1月1日纔用上去年8月調整的利率。這些客戶今年之內的月供也不會有變化。如果今年還有利率調整的話,明年適用的利率也以最新的一次為准。
房地產業內人士:
對樓市影響會逐漸顯現
面對加息,昨晚記者采訪了部分開發商、購房人及業內人士。多數人都認為,加息對樓市尤其是投資購房人的影響肯定有,但要在房價上有所顯示,可能還需一段時間。
『在宏觀調控政策不斷出臺,營業稅、所得稅等越來越高的今年,加息對樓市的影響顯然要大過去年。』昨晚,中原地產華北區總經理李文傑做了這個結論。他分析,去年幾次加息,因為北京樓市供需矛盾比較突出———樓盤供應趕不上需求,因此,加息對樓市的影響微乎其微。『而今年情況不同了,雖然供需矛盾仍存在,但包括限價房在內的樓盤供應開始慢慢放大。而另兩個因素更不能忽視———營業稅、個人所得稅等政策的執行已讓不少投資人覺得成本變大;股市又分流了投資人。』他判斷,加息對樓市的影響會逐漸顯現。
『再次小幅加息表明了中央對過熱房市控制的決心,』明天第一城總經理陳雲峰表示,『但這種小幅加息仍難對高漲房價起到立竿見影的作用。』他強調,加息對購房人尤其是投資購房人心理預期作用較大,從長遠看,會對投資購房逐漸起到抑制作用,因為加息預示著投資回報率的下降。他強調,小幅加息對自住購房沒有什麼影響。
『購房自住者貸款成本增加有限,貸款30萬元,年限20年,每月僅增加十幾元』,因此,以『鏈家地產』副總經理金育松為代表的人士認為,此次央行實施的組合式利率調整政策,從根本來看,其調控的目的主要在於股市而非樓市,具體來說有以下四點:第一,加息解決越來越突出的流動性過剩問題。第二,促使股市震蕩回調,部分資金從股市流入樓市。此番加息與上調存款准備金率同時進行,相當於從股市當中抽離部分資金,而加息對樓市影響甚微,在一定程度上會讓部分投資者從風險較高的股市退出,回流至風險相對較小的樓市。第三,此次央行的組合利率調整,可能預示著國家有更多的宏觀調控政策將在未來一段時間內陸續登場,為過快的經濟增長降溫。第四,今年年底可能出現二手商品房供給量的上昇。由於央行的頻繁加息,不僅僅給房產投資者造成了投資成本的上昇和投資風險的增加,而且更是給投資者產生巨大的未來再度上調利率的心理暗示。
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