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●溫總理在今年的政府工作報告中坦稱,居民住房等一些涉及群眾利益的突出問題解決得不夠好,指出:要『加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平』。
●最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大,最高收入戶的房價收入比僅為最低收入戶的10.8%,二者的絕對差達到20.24,並且這種差距還在擴大。
●北京七行業平均利潤率為14%,以此為對照,北京房地產行業合理的平均利潤率應不高於14%。推而廣之,全國各城市的房地產平均利潤率都不應高於本地社會平均利潤率。
新華社在今年的『兩會』特稿中稱,要破解12道民生『考題』,高房價問題首當其衝。面對房價過高的現實,溫家寶總理在今年的政府工作報告中坦稱,居民住房等一些涉及群眾利益的突出問題解決得不夠好。為此,溫總理在報告中指出:要『正確運用政府調控和市場機制兩個手段,保持房地產投資合理規模,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平』。
抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平,是國家對房地產業宏觀調控的出發點,只有做到了這一點,纔有可能使房地產持續健康發展,充分發揮房地產業對經濟增長和改善人民群眾住房條件的積極作用。
那麼,什麼是合理的住房價格?筆者認為應從以下三個方面來考量。
一、合理的房價應與居民收入水平及經濟發展相適應
1、房價與居民收入水平是否相適應,主要看房價收入比
房價收入比是將房價與居民收入關聯起來看問題,是衡量房價是否合理的一個非常重要的指標。其合理范圍雖沒有國際慣例(世界銀行對96個國家〈地區〉的統計資料顯示,各地房價收入之比最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數為6.4。世界銀行的標准是5,聯合國的標准是3,美國目前是3,日本是4),但房價收入比仍是一個全球通用指標,它是指一個國家或地區,在某一個特定時點上,一套家庭平均居住面積的住房價格與一個家庭的年平均收入之比。從國外房地產市場發展的統計規律來看,在正常的房地產形勢下,一些比較重要的數量關系是:普通居民的住房開支佔家庭收入的20%-30%左右,在此情況下,房價收入比在3-6之間。一般說來,當房價收入比高於10時,居民收入水平不足以負擔高水平的房價,住房市場不具備健康發展的條件。當房價收入比在5左右時,存在著大量的有支付能力的住房需求,房地產市場進入黃金發展時期。當房價收入比小於3時,說明已進入高收入社會,住房問題已基本得到解決,房地產市場已度過了它的黃金時期而進入衰退期。我國地域廣闊,各地經濟社會發展水平差異大,因此,房價收入比也有差別,目前,一般都在10左右,大城市高一些,小城市低一些。到2006年11月,我國北京、上海、廣州、深圳四地的房價收入比分別為為13.55、15.55、12.67、15.76,超過正常值的2倍。
有少數專家對『房價收入比』的對房價高低的檢測作用持懷疑態度。對這種懷疑,我認為,除懷疑的理由不充分難以服人外,其懷疑之後也沒有提出更好的衡量辦法。今年1月23日晚央視新聞頻道播了個專題,叫『政府官員買不起房,你怎麼看?』說的是廣州市某政府機關的一位副處長買不起房。為什麼買不起?用廣州的房價收入比12.67:1即能詮釋清楚。有人會說,在高房價收入比的形勢下,住房不是照樣熱銷嗎?這個現象背後的原因很復雜,但熱銷背後也不乏這種現象——2006年央視經濟頻道報道了一則案例,北京市一白領在購房後不久由於失去原來的工作,因還不起按揭的月供而被迫將臥室全部出租,自己住在客廳裡。在今年3月24日晚央視新聞頻道人物新周刊欄目上,理財規劃師劉彥斌說:『買房月供以不超過家庭月收入的30%為宜,最多不能超過50%,超過50%則為房奴』。按照這個標准,《2006年統計年鑒》顯示,以30年按揭為例,只有中等偏上收入戶有靠貸款購房的能力,其月供/可支配收入為50%,中等收入戶為65%,最低收入戶為208%。對此,央視國際頻道2006年12月22日對房價的點評是:『房價持續、非理性上漲,房價水平與居民收入水平越來越背離,虛高的房價抑制了居民正常、健康的社會投資和消費,透支了居民的未來消費』。
上述分析之所以都將房價與居民收入聯系在一起,是因為離開居民收入談房價高低就成了抽象的『經院哲學』,沒有任何意義。因此,還應該認定這個指標是最管用的指標,除了這個指標外,也沒有更科學的計算辦法。只不過使用這個指標時,不要簡單求全國范圍的平均數。由於中國居民的收入差距太大,用簡單的平均數還不能很真實反映中國居民購房能力的差距。《學習時報》載金之林所著文章稱,中國不同收入群體的房價收入比差距很大,以2005年為例,最低收入家庭的房價收入比很高,為22.69;最高收入家庭的房價收入比很低,只有2.45;高收入戶的房價收入比也較低,是4.1。最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大,最高收入戶的房價收入比僅為最低收入戶的10.8%,二者的絕對差達到20.24,並且這種差距還在擴大。因此,計算房價收入比不僅應具體到城市,而且應分高、中、低三個不同收入群體分別計算,並按管理學上的『8020』原理,以佔人口比例80%的中低收入群體為主要對象,計算考量該城市的房價收入之比是否在合理的范圍內。
●媒體公布的2006年全國房價漲幅為5.5%、北京房價漲幅10.7%的數字我認為是有保留的,如果客觀上是這個數字,消費者的反映就不至於那麼強烈。
●投資投機性需求長期存在,因此,房價也不可能沒有泡沫,關鍵是要將之控制在合理的范圍內。
2、成長期的房價漲幅應與經濟發展狀況相適應
房地產有它產生、成長、成熟、衰落的發展過程。如果處於產生、成長階段,且房價收入比還在合理的范圍內,其房價的漲幅應與經濟發展狀況相適應。
首先,放在宏觀經濟背景下考察,房價漲幅應低於GDP的增幅。上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘撰文指出:『房價絕對不能超過GDP增長率。超過了GDP增長率,就意味著超過整個社會財富的增長率,意味著住房交易的既得利益者極大地侵佔了社會財富,有財富分配極大不公的嚴重弊病』。2006年全國GDP增長10.7%,就全國而言,低於10.7%的房價漲幅是正常的。官方媒體公布的2006年全國房價漲幅為5.5%、北京房價漲幅10.7%的數字我認為是有保留的,如果客觀上是這個數字,消費者的反映就不至於那麼強烈。
其次,從居民的經濟和心理承受能力的角度分析,房價漲幅可以超過通貨膨脹率或貨幣貶值率,這種超過是不動產所特有的自然補償機制在起作用。但它應不高於居民可支配收入的增長幅度。如果超過它,將導致城市自住購房居民和租賃住房居民生活水平的絕對下降。2006年全國城鎮居民人均可支配收入為11759元,實際增長10.4%。假如房價收入比已經保持在合理的范圍以內,房價漲幅又低於居民可支配收入的增幅,居民在經濟上和心理上應該接受得了。假如房價收入比已突破合理范圍,即使房價漲幅低於居民可支配收入增幅,也非正常。這時應通過調控漲幅矯正房價到合理范圍內。房價收入比反映某一特定時點上,一個國家或城市的靜態指標,居民可支配收入增長是動態指標,動靜結合,雙向衡量,一般可以看出房價狀態,並對房價是否理性、是否屬於合理的價格水平作出評判。
二、分析房價泡沫是否在合理范圍內
在市場經濟條件下,適當的泡沫是避免不了的,適當的泡沫可以成為市場的潤滑劑,是有益的。房地產市場也一樣,投資投機性需求會長期存在,因此,房價也不可能沒有泡沫,關鍵是要將之控制在合理的范圍內。國際上,把住房的投資投機性需求的警戒線確定為住房銷售量的20%以內。這個指標公認是比較合理的。借鑒這個指標,在具體操作層面較難統計把握,因為我國尚未建立誠信制度。從另一個側面來說,一個城市的房地產投資投機性需求是否在20%以內,可以通過房屋的售租比價來考察衡量。
售租比價,是指一個城市的某一特定地段或該城市總體平均的單位面積售房價與單位面積月租金的比值。在市場有效運作的條件下,如果房租偏低,就會有較多的人放棄購房而選擇租房解決居住問題,如果房租較高,有購買能力的人就會較多的地購買住房並用於出租以取得收益。在這兩種情況之間,通過市場將會自發地形成一個比較均衡的比例,即一個恰當的售租比價。從市場經濟國家的情況看,正常的售租比價應當在200-300之間。
售租比價200-300的區間,即與住房的投資投機性需求20%以內的指標相聯系而吻合。
據房地產中介機構調查,北京市2006年二手房售租比價在242-286之間,逼近300。一位金融專家解釋道,售價租金比的合理范圍,是根據資金的長期收益率確定的。如果把買房視作一種長期投資,那麼200:1至300:1的售價租金比,折算成長期投資的年收益率,大約是4%至6%。由於房產還有房價上漲形成的增值收益,因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高於300:1,則意味著收益率低於4%。以目前的長期國債收益率為基准,低於4%是劃不來的。住房出租的收益率低於4%,即說明可供出租的房屋超過市場需求,進而說明投資投機性購房比例超過了20%的警戒線,意味著房價泡沫太大。
●北京七行業平均利潤率為14%,以此為對照,北京房地產行業合理的平均利潤率應不高於14%。推而廣之,全國各城市的房地產平均利潤率都不應高於本地社會平均利潤率。
●要解決住房問題除增加市場供給以外,關鍵必須調控房價——因為土地有限所致增加市場供給有限,使房價以價值為基礎微幅波動。
三、合理的房價應以房屋價值為基礎微幅波動
2005年8月25日《北京現代商報》透露,新華社記者在福建調研發現,當地房地產開發平均利潤率為50%,最低的約為20%,最高的超過90%。財政部2006年11月6日公布的第12號會計信息質量檢查公告顯示,檢查的39戶房地產開發企業,會計報表反映的平均利潤僅為12.22%,而實際利潤率為26.79%,隱瞞利潤超過一半。《江西日報》2007年4月4日載《黃金地段『限價房地塊』流拍的反思——開發商企盼多少利潤?》一文說『有行業人員坦稱「當前地產開發的利潤多在40%左右,20%的空間(利潤),誰看得上?」』很多經濟學家也認為房地產開發企業的利潤率遠遠高於社會平均水平。
從理論上說,房屋總體價格符合價值纔合理。價值由社會必要勞動時間決定,畢竟是抽象的理論論證,具體到實際價格,就表現為商品房成本加利潤。商品房成本因地價等因素的變化而變化,合理的利潤應為平均利潤,國外房地產開發企業平均利潤率為6%-8%,有的國家僅為3%。
2007年4月6日,《法制晚報》公布北京七行業平均利潤率為14%,以此為對照,北京房地產行業合理的平均利潤率應不高於14%。推而廣之,全國各城市的房地產平均利潤率都不應高於本地社會平均利潤率。
明確了上述原則後,在落實和操作層面,對應佔房地產開發總量70%以上的中小套型的普通商品房,可在公布房價成本或測算社會平均開發成本的基礎上,加上社會平均利潤,作為土地出讓時對房屋限價的依據,或者以同區域商品房價的70%左右為限價依據,限房價竟地價。而經濟適用房的開發利潤率還應不高於3%。
有人說,房價是市場問題,應由市場解決,住房問題纔是社會問題乃至政治問題,不能完全托付市場解決。這種將房價與住房完全割裂開來的看法,等於將商品的二重屬性——價值和使用價值完全分離,這在理論上既不符合政治經濟學原理,也不符合辯證法,在實踐中也是行不通的。
住房和其它任何商品一樣,都有價值和使用價值二重屬性,而價值是價格的基礎,因此住房和房價如同一枚硬幣的正面和反面無法分開。要解決住房問題除增加市場供給以外,關鍵必須調控房價(因為土地有限所致增加市場供給有限),使房價以價值為基礎微幅波動。 (賴德華/江西省贛州市房地產管理局副局長)
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