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一、房價節節高漲
自2004年以來,全國范圍內房價持續走高,成了中國百姓心頭難抑之痛。
『我工作一年的收入,還趕不上一套房子一個月的漲額。』在北京一家廣告公司供職的張遙先生感嘆。
短短一年間,一套54萬元的房子就能上躥到86萬元,利潤率高達60%。這樣的『爆炸式增值』,在2003至2004年的上海樓市,是件尋常事。
國家統計局統計顯示,2004年全國房價漲幅達14.4%,比上年提高10.6個百分點;2005年商品房平均銷售價格一季度上漲幅度是12.5%,二季度漲幅是10.1%,三季度漲幅是8.8%。
房價居高不下,中央政府不斷釋放出『抑制』信號:央行上調個人房貸利率;『國八條』問責地方負責人;央行建議取消房屋預售制度……2005年,僅僅在3月至5月,中央就四次出臺宏觀措施來調控全國房地產市場,頻度之高,殊為罕見。
開發商坐不住了。中央政府出臺的種種措施,針對性是比較明顯的。但令人遺憾的現實是,強勢開發商總是能夠通過各種途徑,規避國家輪番出擊的政策,繼續獲取暴利。
不斷『狂飆』的房價,引發著人們對房地產泡沫的種種爭論。人們不禁要問:究竟是什麼助推了房價在節節高漲?
對普通百姓而言,一些城市房價瘋漲,到了高不可攀的地步。日益貴族化的房價,往往只能讓人『望房興嘆』。
位於上海市盧灣區和徐匯區交界處的瑞金南路地段,可算是市中心區域的核心板塊。記者選取這一板塊上的『申江名園』,追索其近年來的房價攀昇軌跡:
2001年10月,一期開盤均價約6000元/平方米;2002年底二期開盤均價上昇至7000元左右/平方米;2003年底,房價已躍至11000元/平方米;2004年第三季度,均價高達16000元/平方米;2005年3月,其房價已漲至24000元/平方米。
不到三年半,這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此『高成長性』恰是上海房價的一個縮影。
在2003年以前的很長一段時間,北京一直是中國房市的最高點,專家將它比喻為『珠穆朗瑪峰』。
與上海比,近年來北方房價的漲幅不算最高,龐大的流動人口和特殊的區位優勢,培育了一批又一批消費大軍,富人可以在二環附近或CBD購買豪宅,或者在西山、溫榆河一帶購買別墅,老百姓則只有在五環或郊區找到居所。
溫和『上漲』的態勢下,京城三環內商品房單價仍動輒多在1萬元左右,看上去雖比上海低,但若按上海小區、樓盤相對較高的建設質量和較低的物業管理費來折算,北京的真實房價會比現在高出一大截。
事實上,即使是在中央一系列的重拳調控下,北京的期房價仍然上漲了1183元/平方米。
來自北京市建委、市發改委聯合發布的房地產市場運行情況報告顯示,2005年1月至11月,全市商品住宅期房價格繼續高漲,平均價格6776元/平方米,同比上漲了1183元/平方米,漲幅為21.2%;其中普通商業住宅6797元/平方米,同比增長12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面積也繼續上漲,漲幅為5.7%,樓市空置率與房價再次出現背離。業內人士分析,北京市的商品房總體價格依然保持著穩步增長的趨勢。
二、一套房子究竟要奮斗多少年
與上海高房價不斷走跌的情形相反,一向走勢平穩的深圳房價漲幅創出新高。據深圳房地產研究中心公布的房地產市場發展報告,2005年1?3季度,全市商品住宅均價為6639.64元/平方米,同比上漲12.18%。其中供應量最大的寶安、龍崗兩區同比增長30%。據世聯地產統計,10336元/平方米———這是深圳2005年10月份新開盤項目的均價。
急速上昇的房價,提昇了市場投機的心態。統計局提供的數據顯示,深圳購房投資比例大概在17%,接近上海,也迫近20%的國際警戒線。不少人發出了深圳會否成為下一個『上海』的擔懮……
截至2005年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.8%,漲幅比10月份高0.2個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲8.3%,漲幅比10月份高1.1個百分點。
工作一年,積攢下來的錢還不夠買幾個平方———目前不少年輕人面臨這樣的窘況。熱點新聞
因買房而產生這些郁悶的年輕人,在中國的大中城市裡隨處可見。他們有的要麼租房住,要麼靠家裡人的鼎力資助。雖說自強自立的意識從未停過,但無奈之下還是接受了『嗟來之食』。
生於上世紀70年代的張躍,北京市建設部門的工作人員。單位的福利分房沒趕上,面對遠遠超過其購買能力的高房價,他感到迷惘而無助:難道安分守己地勤勉工作,真的換不來一套房子嗎?難道真的要窮盡一生,為一套房子而負債累累嗎?
對於老百姓來說,一套100平方米的房子究竟意味著什麼呢?網民對此也有著一個大概匡算:
假如我是工人,沒有下崗,一個月拿800元錢,不抽煙、不喝酒、不結婚、不吃飯。總之,一分錢不花,在房價不上漲的前提下,要買那樣的房子,得連續工作100年;假如我是公務員,混得一般,一個月2500元,不抽煙、不喝酒、不吃飯、還不貪污不受賄,想買那樣的房子得熬上33年……
虞存輝,1999年大學畢業,在北京一家效益不錯的企業做市場營銷,卻錯過了福利分房的最後一班車。那時他的女朋友還在念書,他也有單位宿捨住,並不急著買房。2003年初,眼看房價越漲越高,家人和朋友都催著趕緊買房,於是匆匆忙忙加入看房大軍中去。
『人一著急就容易沒了方向,再加上當時一陣搶購風潮,我甚至連自己想要什麼樣的房子都沒明確概念,只覺得房價一個勁兒往上躥,要盡快買房減少購買成本。為看房簡直快跑斷了腿。後來漸漸有了比較明確的定位:交通要方便,最好能挨著軌道交通,但不能太吵;離主要商業中心不能太遠,購物要方便;考慮到老家人經常來探望,起碼買套大些的,太小的戶型不能考慮。另外,父母還特別關照附近要有小學、中學,為將來孩子上學考慮。』他說:那段時間所有的娛樂都退居了二線,每天下班後的任務就是看房,周末更是雷打不動的看房日,真是比上班還累。先是看了幾個月的新盤,又看了幾個月的二手房……兜了一大圈之後,竟然沒有找到一套合適的,不是太貴就是太遠,要麼來晚了,我們都快絕望了。正巧女朋友的一個同學是做中介的,手頭有一套房子是某單位的宿捨,雖然是二手房,但地理位置離人大不太遠,上學購物都方便,借錢也要買,不然真的是錯過這個村就沒這個店,我們決定買下它。除了自己的十餘萬元存款,向雙方父母各借了十多萬元,最後按揭20年買下來。當鑰匙拿到手的那一刻,我累得已經說不出話來。
其實,像小虞這樣為買一套房子跑幾十趟腿的在購房族中並不是少數。記者隨機采訪的四十幾位購房者中,最多的看了快三年,一般看房次數也得十幾次。這還不算中意樓盤後簽完意向書辦手續要跑的腿兒。
三、買房難的三個原因
在中央國家機關工作的孫浩先生,自從2003年以來,除去特殊的事情,周末考察樓盤已經成為他的一個『保留節目』,從中深刻地體味出了一個購房人的苦樂酸甜。
孫浩先生平時就悉心研究網絡、報紙等各類信息,對很多樓盤如數家珍,親自考察的不下四五十個盤,有些是下班後順便看的。有的房價高得令他瞠目結舌,有的因為他的猶豫,在等待中錯過了最佳購買時機。
他最遺憾的就是一個坐落於京西昆玉河畔的魯藝上河村樓盤。
據說2001年9月一期就開盤了,他去看時非典還未完全過去,當時均價也就8000多,但由於戶型面積最小的兩居室也有179平方米,讓他有些難以下定決心,因為總價實在難以承受。熱點新聞
等他和家裡商量好,兩個月後准備再來看時,得知只剩近300平方米的大戶型,且均價也漲到1萬,如今三期開盤均價已經是15000元,他真是有些後悔不已。
『在經濟實力有限的情況下,要考慮合適的房型,真的是要牽扯太多精力,耗費時間,決策又難,感覺很累。』遲至2004年底,他終於狠了心,相中了一套遠洋山水的房子。
但在他看來,最佳時機已然錯過,他的同事中還有不少也是如此,看上十幾趟,房子仍然很難定下來。
根據購房者的普遍反映,記者發現,買房難主要有這樣三個原因:
(一)樓市虛假或水分信息太多,必須反復實地調查,否則就要落入陷阱。
有的廣告把位置、社區、設計都吹得天花亂墜,實地一看,大相徑庭,如果不加小心,很可能就被迷惑。
(二)市場定位大多偏離普通百姓的需求,價位高,戶型設計不是面積大而不當,造成浪費,就是格局不科學,影響功能的發揮。
裝修房過少,即使有一些裝修房,其風格和質量也令許多置業者不滿。
(三)住房這樣的大宗消費往往需要全家集體決策,反復權衡。
置業者對住宅品質要求越來越高,不僅著眼於面積、質量,社區、環境等條件都要綜合評價考察。
目前房地產開發商雖然在銷售中也采取了一些積極的服務措施,但『作秀』、『炒作』的成分居多,總體上來說,仍然是沒有為置業者提供一個真正輕松的消費環境。談起購房史,頗多無奈。
張揚,一家中外文化交流公司工作的職員。
張揚說:『都說買房難,其實買好房子更難。但凡戶型、面積、朝向均令你滿意的房子,售樓小姐總會告知,對不起,這個戶型已賣完了。再換一家,情況可能還是如此。』不過她們往往要求你留一個電話,說等等看,也許有交訂金不要的。其實她們就是把一期的房子留到了二期的同等價位再去賣。』他看房子的歷史少說也有兩年多。
且聽一聽張揚先生關於買房子的經驗之談:『你到有點名氣或新開的樓盤逛,經常可以看到人頭攢動。售樓小姐們展示的房屋銷售報表,也無一例外地顯示樓盤銷售的火爆。給人的感覺,這個樓盤炙手可熱,下手晚了,過了這個村可就再沒這個店了,讓人不自覺加入到了購房大軍中去。
『後來我纔了解到,有些在售樓處排隊的人並不都是買房者,而是開發商僱來的「房托」!樓盤到底銷售了多少,有可能就是個謎。
『開發商就是抓住了購房者的這種從眾的心理。等什麼時候交完了房錢,辦完了手續,領到了鑰匙,裝修,搬家之後,你可能會發現,其實這裡還有不少的房子空著。所以買房時一定切忌衝動,頭腦一定要保持冷靜。』他們的話令人深思。
四、期房成『欺房』?
『買房猶如買彩票,不知咋樣能中獎。』大膽假設,小心求證,反復權衡之後痛下決心,賭了!
掏出辛苦攢下的積蓄,買下一個『夢想』的業主們,等到入住收房那一天,應是最讓人有歸屬感、最讓人心靜的時刻。可是,一系列事情也許並不能讓人如意,『夢想』被重重地摔在地上,失望、委屈,進而怒火中燒……
看樓時,樓下明明還是空地,可入住後,卻發現變電站成了自己樓下的『鄰居』;最初看的規劃圖和銷售廣告上,空地還是一片花園,可通知去收房時,發現綠地處又在建了商品房;家庭室內說好的綠色裝修,一經檢測,發現甲醛超標,廁所裡仍然有異味……這種期房變『欺房』的變戲法,讓人們著實體會著:買房難,入住更難!
懷著一份美好的憧憬,王欣女士在北京購買了一套被稱為××花園的期房。她告訴記者,在等待了兩年後開發商通知她驗收房子的那天,她滿心歡喜地去驗房,卻大呼期房『貓兒膩』太多。
『當時它的廣告宣傳特別誘人,綠地多,又有游泳池,又有網球場,還有社區活動中心,廣告上說得很好的,如果照它那個宣傳,應當算是一流的住宅了。可實際情況與宣傳情況卻存在巨大反差:原來的外飄窗設計改為普通窗;最初宣稱的種植各種花木的圖景,現實中只是不值幾文的小樹和小草,綠化的草坪少得可憐;網球場也早沒了蹤影,樓前是近在咫尺的樓,看著眼前的鋼筋水泥,而陽光卻很難見到一縷……我們找開發商進行交涉,可遇上這樣的糟心事,用多少錢纔能補回來呢?』事實上,記者采訪的很多業主都和這位女士的感覺一樣,延期交房、規劃改變、道路未通以及質量問題等總是發生,其中問題叫得最多的是『貨不對板』,開發商對業主的承諾沒有兌現,例如面積縮水,小區綠化面積與承諾不符。當初售樓小姐描繪的美景成了『鏡中花』,巨大的心理落差確實難以承受。
中央電視臺曾對部分購買期房的市民作過調查,近九成的人士遇到過開發商承諾不符的情況。那麼,發生的主要問題是什麼?開發商擅自更改規劃,比如說原來的綠地就變成了一個新的商業樓了,比如說小區的格局發生變化,碰到這樣情況的人佔到了五分之一多;18%的人遇到的問題是房屋質量出了毛病。比如經常漏雨,精裝修的地板翹起來;17%的人發現房屋面積不符或者公攤面積超過規定范圍;16%的人不能如期辦理產權證;15%的人被強制交納代收費用;13%遇到的是沒有按期交房。
2005年8月,中國人民銀行發布2004年度房地產金融報告,針對期房中的金融風險問題,提出建議取消期房的銷售制度,改為賣現房,立即引起了軒然大波。贊成一方說期房是萬惡之源,房地產市場上現在這種欺詐、虛假廣告,承諾不兌現,全部是期房惹的禍。反方則認為如果改賣現房,顯然房地產商要投入更大的資金,最終還是『羊毛出在羊身上』,消費者來埋單。那麼,一些消費者又是如何看的呢?
在記者采訪的大多數市民中,普遍希望買現房,但在實際操作中,六成以上的人士還是買了期房。
家住北京勁松的馬先生表示,如果購房的話,現房肯定比期房安全一些,可以看得到,實地考察,房屋的質量、具體的環境及其他的配套設施很容易得出性價比。我原來買期房就光顧著挑便宜,卻帶來無盡的麻煩,現在感覺還是選現房好。
而在某中央媒體工作的張建平先生則有著自己的看法:『買塊肉還得挑挑肥瘦,買房子更是家庭中最重要的消費品。當你對著一大堆不知道真假的廣告和圖紙,讓你掏錢就買,的確心裡不踏實。但是現實生活中,可以挑選的期房還是多一點,價格上相對會優惠至少一兩千。選擇有實力一點的開發商,就算賭一把也值。』看來,期房有無數的不確定性,特別是更改規劃,房屋質量,房屋面積,辦理產權證,代收費用,但只要一談到價位,就對不少購買者有著無盡的誘惑,大有『一俊遮百丑』之味。
五、誰在為房價上漲支橕?
北京師范大學博士生導師董藩教授分析,如果剔除了上海與杭州的泡沫成分,北京真實的房價水平仍然可能是全國第一。造成這種情況的原因,主要是北京存在與眾不同的『六最』消費因素說:
北京擁有全國最大的以公務員為主體的官員階層;擁有規模龐大的國內駐京辦事機構;擁有規模龐大的涉外機構;擁有全國規模最大的白領階層;擁有全國規模最大的科教隊伍;擁有數量最多的文化藝術機構和從業人員。
在上海,業界也流傳著『9大理由』:世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支橕,如此等等,為後市看漲提供支橕。
業內人士分析,目前有20萬臺灣人在上海工作或學習,定居人數超過2萬人。僅港臺人士在滬購房總量就已超過200萬平方米,購房餘額逾百億元,外來人口購房佔上海商品房銷售總量的53%。熱點新聞
由於看好上海未來的發展前景,許多實力雄厚的境外地產公司攜巨資來上海投資開發房地產,一些跨國公司將拓展亞洲市場的商務總部設在上海。
與此同時,境外資金大量湧入更是助推了中國房價上漲。
中國人民銀行公布的上海市2004年金融運行報告稱,2004年前11個月,湧入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元。
其中約150億元用於房地產開發,佔當年上海房地產開發總投資的12.7%。
六、剝去房價上漲各種冠冕堂皇的『外衣』
不斷攀昇的房價,似乎成為一部『壓榨機』,購房者在房貸上透支了未來數十年的消費能力。那麼,究竟是哪些非正常因素抬高了房價?
國務院發展研究中心的有關專家指出,要穩定樓市,必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的『外衣』,示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果,而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合,共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素,降溫樓市無異於抱薪救火,『薪不盡,則火不滅』。
———價格聯盟:開發商拉高房價?
樓評人士蔡為民指出,2000年以前,剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價,商品房售價基本上是成本加合理利潤;2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價,房價基本由供求關系決定;而2004年以來,樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放,樓市開始成長、繁榮,而各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合,漸漸結成價格聯盟。
細心的人士注意到,在福布斯中國內地首富榜單中,主業從事房地產的富豪逐年上昇:2001年,29人的主業是房地產,且前10大富豪中有5位開發商;2002年,25人主要從事房地產開發、近一半人涉足房地產;2003年,經營房地產的富豪增至35人;2004年,昇至45人。短短十幾年內,中國房地產業以超乎常規的速度催生了眾多億萬富翁,這在其他地區、其他產業無法想像。而在福布斯全球富豪榜中,主業做房地產業的極少,全球房地產業的平均利潤率一般也只有5%。
朱林興教授指出,一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間,合謀制造虛假信息,相互聯手抬價,逐層加碼,利益共享。另一方面,價格同盟在所謂的『定價策略』方面也有體現:幾乎所有新樓盤開盤,都會以周邊已售或待售房價作為定價參照,相互競價。
『你每平方米漲500元,我就漲800元,以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。』朱林興說,『房地產公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位,取得了大大高於生產價格的超額壟斷利潤。』———『經營城市』:地方政府放縱房價?
開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟?近幾年各大城市的房價為何只昇不降?一個重要原因是:地方政府『經營城市』的做法,事實上對房地產市場起到了『托市』之效。
在1999年以前,為拉動內需,各地都出臺了鼓勵購房的措施,譬如實行買房退稅、貸款優惠等。
但與此同時,地方政府『劍走偏鋒』,縱容了房價節節高漲。
其一,拔苗助長,急於將房地產培育成支柱產業。由於投資規模大、見效快,對相關產業拉動作用明顯,不少地方政府在產業規劃中,都將房地產業定位為支柱產業來發展,目標是『在5到10年使其增加值佔到GDP的10%』。
其二,不對商品房進行成本、利潤核算,作為生活必需的商品房,其定價完全放開,基本是開發商報多少是多少。
一位不願透露姓名的業內人士表示,個別城市的個別區縣,為了抬高區域『檔次』,開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證,反之則要一等再等。
這位人士質問:『這不是在引導房價走高是什麼?』其三,對外地人買房不作限制,縱容炒房。房地產市場的區域性特征明顯,健康的樓市必然以本地購買力作為主要支橕。但為了活躍市場,許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地產研究中心溫海珍認為,房屋最基本的功能是居住,政府應鼓勵居住、限制炒作。
七、房價飛漲的另外兩個因素
沒有源源不斷的資金支持,高房價就像紙船下水,橕不了多久。
因為,大多數房地產商的資金來源至少有兩個通道,一是自己用土地向銀行抵押貸款,二是買房者從銀行按揭的資金也流向了房地產商的賬戶。
充足的資金使房地產業保持了高速度發展,也使空置房和房價一樣長年雙雙保持在高位,房子多年賣不出去,卻不見開發商破產,這一點絕對是中國特色,用經濟學原理無法解釋。
買房按揭的比例由銀行決定,但房子的價格卻由房地產商決定,自然房價越高,從銀行貸出來的資金越多。
———信息壟斷:『房托』搶佔話語制高點?
事實上,光靠地方政府和房地產商,還不足以操控房地產的價格。
近年來,一些專家、學者,在或明或暗的『贊助』、『邀請』下,頻頻出現在各種論壇、媒體上,只說一些利益集團需要他們說的話,宣傳房價看漲的種種理由。
只要稍加留意便會發現,近年來,在房地產市場上,一個龐大的房地產利益集團正在形成。
開發商、地方政府相關部門和一些『專家學者』、房地產研究機構以及部分媒體聯手,佔據行業話語制高點,並形成一個行業性的『話語鏈』『房托』:
當央行規范房地產業資金運作的121號文件一出臺,他們就開始『研討』、拋出『高地價導致高房價』;當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時,他們說:『融資成本增加,房價將會增長』;當有人警告房價虛高應該降溫時,他們大加反駁:『中國房地產絕無泡沫,至少也可以繁榮20年』;當『新國八條』出臺時,他們甩出『不能搞行政一刀切,還是要重市場調節』;當公眾要求公布房價『成本清單』時,他們立即撰文公布房產『清單』不能撼動高房價……
總之是只唱房價看漲『同一首歌』。
『就像當年和莊家沆瀣一氣的股市「黑嘴」一樣,這些人事實上是當起了「房托」。』資深房地產觀察人士顧海波直言,相形之下,樓市『黑嘴』們更有市場,對輿論的導向作用更大。
———『追漲殺跌』:炒家哄抬房價?
當股市跌破1200點時,人們纔幡然悔悟2002年股市衝擊2400點時的樂觀是多麼的盲目。在北京、杭州、上海等地,商品房成了一些人的投資品,炒家將樓市當作了股市。起先還是外來『炒房團』活躍於樓市,隨後,在身邊『誰買房誰賺錢』的誘惑下,手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動,加入投資商品房的行列。
在上海,自2004年第三季度以來,外來人員購買高檔房的比例不斷上昇。
到了2005年一季度,中心城區高檔房70%的買主是外地和境外人員。
價格越貴的房子,外來人員的購買比例越高,中心城區高檔商品房供不應求,房價上昇。
而高檔房價格的上揚,又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產生向上的拉動作用,最終對普通市民的心理預期產生很大影響,刺激『追漲』或跟風提前消費。
高價房對房地產商來說似乎沒有任何風險,最終的結果只有兩個,要麼賣給買房者,要麼抵給銀行。
扛住了高價也就扛住了高利潤,最後通過按揭轉嫁到買房者頭上。
『泡沫』之後,房地產商拿走豐厚的利潤,銀行得到穩定的利益,而最終所有的問題只有一個人來扛,那就是買房者。
八、利潤大廈如何砌成?
2005年底國家統計局發布的經濟普查第三號公報顯示,房地產企業2005年的利潤超1200億元。
『利潤大廈』如何砌成?『四兩撥千斤』是開發商的慣用生財手段,用一兩千萬元的資金,開發1億元的項目,比比皆是。一位曾在房地產業摸爬滾打十年的業內人這樣評論,在中國,開發商是使用『高杠杆』做買賣的,80%的房地產開發資金來自銀行貸款,自有資金只有20%。
房地產商徐揚(應被訪者要求用化名),2003年底與朋友合股開發西南某城市樓盤。樓盤並沒有建在市區繁華路段,制定的均價為2600元,看上去價格並不算高。那麼他的樓盤能獲利多少呢?
2005年8月,他告訴記者,目前樓盤一期已售罄,二期順利開建,每平方米也就掙個600元。
600元和房地產暴利似乎距離遙遠。見記者疑問,他得意地說:『你們記者算不來賬,老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元,當然發不了財,但我們的樓盤是36萬平方米,你算算我全部賣出去之後掙多少,快兩個億啊!』他向記者獨家提供了一份建築成本清單,解密這座樓盤的『利潤大廈』是如何一磚一瓦砌成的。
項目開發用地:180畝(12萬平方米)具備以下條件:
1、地價:80萬元/畝。
2、技術指標:樓盤類型為小高層電梯公寓(12層);容積率為3;綠化率為36%,建築密度35%。
3、策劃公司全程代理,代理費及廣告費為總銷售額的4%。
4、設計費15元/平方米(按總建築面積計)。
5、土建造價1300元/平方米,園林綠化硬化造價80元/平方米,市場銷售均價2600元/平方米。
6、幾項主要稅收:土地增值稅按銷售額1.5%;營業稅按銷售額5%;契稅按總地價3%;企業所得稅按銷售額2%(此項我們樓盤免交,因高新區有優惠政策)。
開發商提供的成本測算如下———
一、項目總建築面積:180畝(12萬平方米)×3(容積率)=36萬平方米;綠化面積:180畝(12萬平方米)×36%=4.32萬平方米;硬化道路:180畝(12萬平方米)×29%=3.48萬平方米。
二、銷售總額:36萬平方米×2600元/平方米=9.36億元。
三、180畝土地成本:180畝×80萬/畝=1.44億元。
四、工程土建總造價:36萬平方米×1300元/平方米=4.68億元。
此處數據為土建總造價,實際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤,建好一棟賣一棟,並不用一次性投入這麼多錢。
五、各種配套費用如下———
設計費:36萬平方米×15元/平方米=540萬元;園林道路:綠化4.32萬平方米×80元/平方米=345萬元;硬化道路:3.48萬平方米×80元/平方米=278萬元;水電及三通一平、報建等費用約2500萬元;三通一平費用各樓盤的差異較大,凹地或沼澤地成本要高些。
六、營銷策劃及廣告投入:9.36億元×4%=3700萬元。
七、需交的主要稅:增值稅9.36億元×1.5%=1404萬元;營業稅9.36億元×5%=4680萬元;契稅1.44億元(總地價)×3%=432萬元;還有一些小的稅費和公司日常開支,沒有計入。
八:項目總投入:約7.4億元。
九:利潤(粗算):9.36億元-7.4億元=1.9億元。
理論利潤率:1.9億÷7.4億=25%。
九、拿到了地就上了賺錢的大路
開發商解釋說,實際上的利潤率遠不止這些,沒有哪個房地產商那麼傻會把總投入砸下去搞一個項目,他們都是分期滾動開發的,因為前期只需投入1.4億元的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可以啟動樓盤了。
當然,這部分費用我們基本是自有資金,所以相對那些向銀行貸款啟動的開發商,我們的成本要低些。再加上通過預售實現資金滾動,所以如果算實際的利潤率,應該是100%甚至更高的回報。
他說,其實一些房地產商手上都有獵頭公司招來的資深會計,可以將樓盤賬目上的成本金額加大,如明明賺1億元的樓盤,可以處理成只賺4000萬元。對外界造成樓盤成本高,不得已提高售價的假象。
當然,有的還善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策,想辦法在銷售新樓盤時注冊一個新公司,僅這一項也可以省下數百萬元甚至上千萬元的稅款,成本又被巧妙地壓低了。
他透露,樓盤開建後也暗藏著一些省錢的貓膩。
像外牆涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業等諸多土建環節,開發商都可以想出辦法節約成本,最常見的就是采購便宜原材料,有的甚至直接減免一些程序。
一些開發商透露,目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2,而有『實力』的房地產商會通過特殊的途徑,打通主管部門的關系,把樓盤的容積率調高,這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍甚至5倍土地面積的商品房。
『平地拔高樓,利潤馬上成倍增長。』開發商徐揚坦言,『提高樓盤容積率的同時把綠化環境做好,是樓盤既省成本又能賣高價的妙招。』他說:『綠化的成本並不高,大范圍鋪上草皮,再種上便宜的喬木、灌木,攤下來一平方米也就是100元多一點,但做出來的整體視覺效果很好。人家來看樓時,看到這麼大塊綠地賞心悅目,每平方米即使多掏個三四百塊也願意。』孫國平(應被采訪者要求采用化名),2005年時39歲,在房地產業『打拼』了6年,做了近20萬平方米的樓盤,已積累下4000多萬元的資產。
他向記者吐露了業界圈地、蓋房、賣房中一些不為外人知曉的手法,現實錄如下:
———『拿到了地就上了賺錢的大路』時下,在股市低迷、其他行業利潤不理想的情況下,不動產投資成了熱門。
連小投資者都流行『搶房就是搶錢的說法』。
國家出臺的政策鼓勵購房按揭,地價不斷上揚,房價飆昇,誰見了會不動心?商業銀行也紛紛搶這碗飯。
眼下房市景氣,我們的投資回收很快,看上去是個多贏的結果。
誰都知道,在房地產這個行業要站穩腳跟,必須有雄厚的資本和較好的土地儲備。
現在各地做房地產賺得多的,大多是在前些年『圈』得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地產成功的關鍵。
現在各地都在搞開發,一個重要的手段就是賣地生財,有些地方地都賣濫了。
房地產開發商都知道抓住地方領導乾部的心理,掌握第一手消息很關鍵,『招商引資』、『改造』、開發建設政策一出臺,土地裡就有機可乘。
只要我是一個『有實力』、『有背景』的企業,我就能夠用很少的訂金,甚至不花錢,而得到協議用地,剩下的地價款先欠著。
要麼換個方式,包下一條舊街道的改造或者一個地方的『亮化工程』,投資不算大,但是可以換得一塊或可開發、或可融資、或可出讓的土地,甚至還有一批商鋪。
十、賣房的故事
———『關鍵地方肯下力氣,就能打通各種關節』拿到了地,就成了投資商,就可以利用優惠政策開始融資、合作、賣樓花。盡管房地產法規對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的制度規定,但制度是人制定出來的,只要在關鍵的地方肯下力氣,就能順利打通各種關節。
如果沒有錢開工,有建築商,有銀行幫忙。現在房地產企業多,建築企業更多如牛毛。
建築商墊資開發是業內不成文的規矩,他們不但要先幫著把樓蓋到封頂,還要交給開發商保證金。
只要開始合作,就是一條船上的人。拿到了地,可以找一家手段高明的土地評估所運作,最後得到的項目開發貸款肯定不低於買地的價錢。這筆錢可以用來應付一部分債務、發工資、做設計、搞宣傳等等。
接下來就是設計規劃。
現在設計單位競爭也激烈,只要先付少量的費用,你就可以拿到想要的『歐式』、『美式』、『港式』的設計方案。按規定拿到預售許可證纔能賣樓。但氣派的開工儀式後,將富麗堂皇的效果圖和模型擺好,就可以避實就虛地展開『內部認購』、『內部認訂』工作。事實上,這時候拿到預售許可證並不困難。
然後,就是輪到寫手、廣告精英、地產經紀登場。只要炒作得手,引起『轟動』,制造『緊缺』,帶動人氣,錢就會源源不斷地流進腰包。
———『玩的就是買主的心理』房地產盯的不是窮人,因為現實是『買房的人在不斷買房,買不起房的人怎麼也買不起房』。
賣樓當然並非易事。
首先要制造熱度,針對消費者『買漲不買跌』的心理,要變著法兒造勢,制造樓市火爆的景象。
沒有人買,可以僱人來『買』。項目一『開盤』就會演繹成『某某花園開盤狂銷數百套』,或者『某某廣場售樓風暴,首期一百個單位當天被搶購一空』,這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。
買房的人動心後,就上了套,可以做的文章就多了。
買房子的人當然也不懂得如何精確計算和測量,當然也不會去詳細核查他們看不懂的工程圖紙,建房成本、開發商許諾的高檔原裝進口材料都無法鑒定。
房產銷售高手能日進萬金玩的就是買主的心理。一個均價每平方米6000多元的住宅樓,可能『起價』每平方米只有4000元,但你絕對買不到這種房。買主即使能以較低的價格成交,事實上還有各種各樣的附加費在後面等著。
其次要顯示房屋銷售背後的『堅實保障』。按照業內時髦的說法,房地產已進入『品牌』時代。
隨便走進一家樓盤,你就能見到各種質量獎、生態獎、環境獎、設計獎,一個比一個響。
這些優質工程背後都有一大批『國際力量』在『支橕』。
什麼法國設計方案,什麼地中海風情,什麼美國貝爾格林環境設計理念,ISO國際認證,什麼歐洲湯森管理模式,超五星級服務,VIP高級名流會所,國際連鎖機構……
概念也被炒到了極致。水景花園、香樟別墅、智能數碼、生態人居、綠色環保、人性化設計,要什麼有什麼,只要能打動買主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購買欲望。
樓盤賣得差不多了,原有的『湖景』、『園林』很快不見了,或者乾脆這些地塊就又建起了新的商品房。
我所說的這些,都是這個行業裡的不規范現象。現在這個行業紅火,大家都往這裡擠,誰也說不清現在房地產業究竟是不是『泡沫』。
不過可以肯定的是,隨著國家土地交易的逐漸成熟,行業管理的日趨完善,往後可不像過去那麼容易做了。
十一、『銀子裝進口袋,把風險留給銀行』?
地產商本來想悄悄地發財,不料出來個胡潤等各種國內富豪排行榜,房地產富豪幾乎連年佔據半壁江山。
『暴利』,用經濟學的術語解釋,就是超額利潤,即超過正常利潤的那部分利潤。
產業經濟的規律表明,通過創新和承擔風險獲得的超額利潤,對社會有益;而壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產者或生產要素提供者的剝削,是不合理的。
一些專家認為,無論如何,『品牌』不是『暴利』的遮羞布。房地產業就是通過壟斷獲取的超額利潤。
由中央統戰部、全國工商聯、中國民(私)營企業研究會等作的一份調查結果顯示,我國私營企業行業利潤差距大,房地產業的利潤大大高於其他行業,稅後淨利潤比處於第二位的電力煤氣業高1倍多,比平均水平高5倍。
房地產業,在中國一直是個具有誘惑力的行業,主要原因就是房地產投資可以利用財務杠杆以小搏大。
據央行的調查估算,近年來百分之七八十左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸;同時建築商墊資開發已是業內不成文的規矩。與此同時,很多開發商還通過『內部認購』、『內部認定』的形式在拿到預售許可證前就開始賣樓,玩起現金流游戲。
正因為房地產企業與其他企業不同,存在著建築商墊款和客戶的預售款這一其他行業不可能具有的優勢,因此,與20%左右的銷售利潤率相比,一些開發商的投入產出比就可達到數倍甚至數十倍。『將銀子裝進口袋,把風險留給銀行。』專家指出,房地產開發企業自有資金逐年下降,說明房地產企業在吹大金融風險的泡沫。一項調查顯示,房地產業自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤的10倍以上,2002年甚至高達16倍。
業內人士反映,在考察房地產這一特殊行業時,房地產開發企業的自有資金利潤率,比行業平均利潤更能說明問題。
綜合上海市統計局公布的數據發現,近三年來,上海房地產開發企業的自有資金逐年下降:2001年為18.84%;2002年為17.53%;2003年為16.94%。
但同期房地產開發企業的自有資金利潤率卻居高不下:2001年高達38.12%;2002年達到86.36%;2003年達到74.24%。
房地產開發商究竟是如何獲得暴利的?業內人士反映,房地產行業暴利的玄機主要在以下三個環節:
一是開發前走門子,囤積土地。
從某種程度上說,房地產的超額利潤一部分來源於政府對土地的壟斷供應,即行政性壟斷。
表面上看,全國房地產企業超過4萬家,是充分競爭行業,但由於房地產業的上游土地市場是政府獨家壟斷,政府『一個口子』供地的土地儲備和招拍掛政策,實際上充當了土地供應的壟斷商角色,這部分壟斷利潤很大一部分通過協議轉讓流入房地產企業。
在國外,土地佔整個房地產成本的一半以上,而在我國,地價佔房價的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產行業高利潤的源頭之一,那麼征地和拆遷中的低補償則是其來源之二。
2003年7月1日以前,全國城鎮有償出讓的土地中,以招標、拍賣等方式出讓的僅佔5%,95%是協議出讓。
一般而言,透明度極低的協議轉讓的地價不到掛牌招標地價的1/2。
以2003年12月8日,北京市首宗拍賣的地價為例,其底價是4.3億元,最終的成交價是9.05億元,若以『協議出讓』,價格不會超過底價,由此可窺見開發商在拿地環節上的暴利空間有多大。
十二、暴利玄機何在正因此,開發商對囤地情有獨鍾。
由首都經濟貿易大學洪亞敏教授主筆的《2004年中國房地產市場年度報告土地市場分報告》顯示,1998年至2003年,全國『土地購置面積』的年均增速為32.4%,明顯高於同期房地產開發的『施工面積』、『竣工面積』、『新開工面積』以及『商品房銷售面積』的年均增速,全國待開發土地面積逐年增加。最近6年裡,有6.6萬公頃的土地閑置未動,比近3年全國房地產企業完成土地開發面積的總和還要大。
這些開發商為何囤地不用?目的之一就是坐等土地昇值。
目前,在北京有房地產開發商將近4000家,但真正有開發實力的不足500家,而大部分開發商靠土地運作照樣生存。
上海市土地問題專家朱林興教授指出,目前市場上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地,價格非常便宜。而幾年後,地價倍增,轉手就是錢。
上海某投資集團一位負責人坦言,一直以來房地產開發商幾乎沒賺過產品的錢,整個行業的利潤來源主要是土地利潤。在中國房地產業的20年發展史中,開發商一直依靠『資源理論』獲利。
二是開發中爆炒概念,放大在建樓盤的附加值。
開發商們對制造、炒作概念,比提高產品的質量更熱衷。
所謂親水概念、大學概念、休閑概念、地鐵概念、奧運概念、世博概念……不一而足。其『贏錢捷徑』是『創造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動房價』。
譬如軌道交通概念,就成了上海開發商的一大賣點。這對購房人的真實意味是:因為你買了一次單,所以你得買第二次單。
因為軌道交通作為公共產品,是由政府用財政投資建造的,而政府的財政支出源自納稅人的錢。
通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發商並沒有因為建造地鐵而多付錢,卻通過猛炒地鐵概念,最終讓購房人掏更多的錢。
三是銷售中操縱市場、拉抬房價。
2005年二三月份,上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規售房、哄抬房價的開發商。其中一處樓盤499套房子成交了1707次,合同撤銷1238次……
越是高價樓盤合同撤銷率相對越高。一位朱姓代理商說,合同頻繁撤銷多是開發商與中介聯手炒作的結果。
開發商操縱房價常用的『三部曲』——
先讓中介在開盤前一周就陸續僱用民工排隊,制造緊張氣氛;然後,在開盤時,讓部分房源被中介或內部員工等虛擬『客戶』,以高於申報價格10%到20%的高價簽訂合同;中介以此價格為『標杆』,開始到排隊的真實購買者中去兜售,哄抬價格;這時,真正的買房者中開始有人憋不住『上鉤』,以高價或加價從中介手裡買進,購房者中隨即產生『羊群效應』,引起大批搶購;最後,開發商開始大量出貨,中介手中的房子也乘機出手。
等大部分房源售完時,開發商再以各種理由,撤銷當初『演戲』時所訂的高價合同,收盤謝幕。
此外,房地產行業高利潤的一個主要來源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中,15家欠稅企業絕大多數為地產企業、建築公司,且欠稅金額巨大。
有學者分析,那些著意宣傳『暴利』有理的人,說明了地方政府已被『挾持』,其實有些就是『官房勾結』。一些房地產商在短期內成為富豪,不是憑正常的市場競爭,而是利用政府權力對城市弱勢群體及農民通過土地資源獲益,打著市場的旗號,賣著市場的價格,享受著計劃的優惠。
十三、揭開房價成本面紗
當中國房地產業以超乎常規的速度發展時,房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深;購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……
建1平方米商品住宅到底需要多少錢?房價虛高的數目究竟有多大?房地產商一直想捂的,正是普通老百姓想知道的。
2005年8月,福州物價局公布房價成本之舉措在業內掀起軒然大波。一份樓盤的成本清單,讓開發商蒙了:不是市場經濟嗎?一個願打一個願挨,嫌貴你可以不買,成本是商業秘密怎能公布?
這之後,圍繞著要不要公布、能否進行真實核算、公布房價成本到底有什麼意義等問題,在廣大民眾、學者和房地產開發商之間展開了激烈的爭論。臨了,相關部委表態:公布房價成本『符合群眾利益』。
房地產業關系國計民生,『居者有其屋』又是全面建設小康社會的主要目標之一。無論如何,房價應更接近真實成本。政府有責任適當乾預,讓開發商保持合理利潤而不是暴利。
公布房價成本之舉,被《南風窗》雜志評為2005年『為了公眾的利益』年度組織獎。
建1平方米商品住宅到底需要多少錢?
2005年8月上旬,記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表,在所列的23個樓盤成本目錄中,商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。
經測算,開發商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個,呈現出樓盤越高檔,利潤率越高的基本特點。
在全國35個大中城市中,福州市的房價位於中等水平。來自福建省統計局的數據顯示,2005年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元/平方米,同比增長11.64%,其中商品住宅銷售價格為3228元/平方米。福州市物價部門對當地掛牌出讓的101塊地逐一進行了成本核算,結果顯示,商品房的社會平均開發成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。
為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間,記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤(福州××花園),按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分,進行了較系統的『成本核算』。通過相關數據的交叉印證,測算發現這個樓盤的利潤率達60.2%。現粗略列出這個樓盤的住宅房產『成本清單』—————
福州××花園(8月上旬,樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右)
1.地價:683元/平方米。2003年9月,開發商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊,面積320餘畝,小區規劃建築容積率為2.27,規劃建築密度為23.7%,總建築面積為48.5萬多平方米,其中商業建築面積為1.45萬多平方米。將地價攤入小區建築面積,可得出商品房的地價成本。
2.土建和安裝成本:875元/平方米。這項費用主要包括:所有因建房而發生的建築安裝工程費,包括建材費、人工成本、機器使用費,公建用房建設費分攤,水電線路安裝成本等。由於多層、小高層、高層等商品房類型不同,開發成本有差異。
3.配套建設費用:486元/平方米。這項費用項目較多,主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。後者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取,有較明確的收費標准。
4.開發商的運營成本:390元/平方米左右。這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹,雖然每個樓盤的運營成本有差異,但一般不會超過商品房銷售價格的10%。
綜上所述,保守計算該項目總成本約為:683+875+486+390=2434元。開發商利潤約為:銷售均價3900-總成本2434=1466元。
開發商利潤率為60%左右。
十四、房產『清單』背後折射的暴利玄機
相對於房價畸高的上海、北京等熱點城市,福州屬於房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發檔次看,在當地屬於中檔或稍偏上水平,有較大的代表性。這份清單顯示,相對於開發成本而言,這一樓盤約60.2%的利潤率明顯過高,房價偏離了真實成本,而開發商動輒以開發成本高為高房價辯護顯然站不住腳。
一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵,是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算,發現一個樓盤每平方米的真實成本也就兩三千元,而銷售均價有的卻達到了四五千元,有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示,根據有關法律法規規定,企業自主定價需要以成本為基礎定價,低於成本的低價傾銷和大大高於成本的暴利,都是與相關法律規定相悖的。
二是表面上看60%的利潤率算不上什麼,可房子不同於普通商品,它總價高,意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例,老百姓要買一套100平方米的房子,總價是39萬元,按其60%的利潤率,意味著開發商每平方米賺1466元,一套房子就賺14..66萬元。照此推算,這一建築面積達48萬多平方米的樓盤,可獲利7億多元。
三是『清單』顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所佔的比重並不是很大,開發商所持的『地價決定論』站不住腳。在這個樓盤中,地價所佔比例約為17.5%。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算,地價佔房價的20%左右。
京城一位開發商坦言,從長期來看,這輪房價上漲帶來的是整個行業利潤的下降,而短期內一些掌握土地資源的開發商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講,房價上漲,土地、拆遷費用也增加了,甚至帶動建築材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元,最終開發商可能獲益幾十元,但是大家利益均沾,可只有房地產商扮演了『黑心人』。而房價如果下降,要承受的就是開發商。但由於大家短視,每個人都希望上漲。
那麼,房價是否如開發商所言,由供需決定呢?記者在采訪中發現,一些開發商善用『虛擬成本』、『虛假需求』、『預期價值』、『設計概念』等來為其高房價自圓其說,如黃金地段、國外理念、綠色家園、環保裝修、教育地產……珠海某樓盤,本來位置較偏,遠離市區,但開發商極力渲染企業的品牌效應和預期中的跨海的大橋將帶來諸多便利等,房價隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價格信號,最終的銷售價格大大偏離真實成本,而這正是開發商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤,目前缺乏有效的約束與監控,而這恰恰應是下一步房市宏觀調控的著力點之一。
A.成本測算:能否撬開房產暴利堅冰?———物價局局長實話實說福州市物價局於2005年8月份在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,這無異於一枚重磅炸彈,在房地產界掀起軒然大波。有關人士稱,這是第一個用准確數據揭開房產內幕的范本,並有可能產生多米諾骨牌效應。記者隨即專訪了福州市物價局局長朱光華。
———信息長期不透明滋生房產黑幕記者:當前一些城市房價過高,被不少消費者視為黑幕。測算並公布房價的社會成本有何現實意義?
朱光華:房地產這個行業,不少人說是暴利行業,所以政府要調控房價。其實抓住了信息透明度問題,就抓住了樓市調控杠杆的最關鍵部分。房地產行業是一個非常不透明的行業。在房地產交易中,購房者長期處於信息不對稱的弱勢地位,開發商很清楚成本是多少,購房者卻一無所知。物價部門為促進房地產業健康發展,應該公布開發商的成本,提高信息透明度,解決買賣雙方信息不對稱的問題。
記者:公布商品房成本,對購房者有什麼作用?
朱光華:可以幫助購房者明明白白消費。購房者掌握了相關信息,可以改變交易價格完全受開發商主導的局面,進而在購房者和開發商之間形成一個價格的合理形成機制。
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