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一季度全國房地產開發投資同比增長26.3%,3月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6%。沒跌的城市繼續在漲,漲幅數據一度下跌的城市如上海,也在重拾升勢。究竟是什麼原因導致房價居高難下?大與小、堵與疏、內與外的三對關係不能不察。
大和小:行業調整,壟斷性增強
近來,上海房地產市場凸顯的價格標杆效益帶動區域房價上漲的現象日益明顯。位於上海外環線附近的顧戴路板塊,在2005年3月樓市調控之前、上海房價達到峯值時,這裏的最高房價在每平方米1萬元左右。宏觀調控後,這一板塊的房價最低時曾跌至7000元/平方米左右,而眼下,已漲至9000元以上,高的已超過萬元。是什麼原因導致這一區域房價的大幅攀升?
中原地產顧戴路門店的一位物業經理說:“馬路對面的超大樓盤萬源城開盤了,期房均價賣到每平方米1.1萬元。這就有了標杆呀,你說其他的房子能低賣嗎?都得往這個價上靠。”俯拾皆是的類似個案顯示,板塊內新開的標杆樓盤對本區域的整體房價具有明顯的拉擡作用。結果,大盤主宰區域房價的趨勢越來越強。但,又是誰主宰了大盤呢?大開發商。樓市調控恰恰加大了房地產行業洗牌,導致優勝劣汰加劇,大者愈大,強者恆強。
2005年以來,調控政策通過提高土地出讓、開發企業自有資本金等門檻,希望以此來抑制過熱的房地產開發投資。尤其是2006年以來,大批中小房企出現資金鍊緊張甚至斷裂,土地、資金開始向資信較好的大型房企集中。以廣東省爲例,日前評選產生的地產資信20強房企累計開發面積近8000萬平方米,擁有土地儲備高達約10235萬平方米,未來三年計劃投資總額爲2510億元。房地產行業的壟斷性正在迅速增強,大開發商的話語權越來越大。
其結果是,中小房企的退出並沒有對國內房地產開發熱起到降溫的作用。Wind資訊提供的數據顯示,國內房地產行業2007年3月實際完成投資1758.34億元,完成開發土地面積0.27億平方米。這兩個數據均屬於2005年以來平均偏高的水平。另一方面,房地產市場區域性極強,在壟斷性增強的前提下,少數大房地產商可以通過調節上市進度等措施,更容易掌控區域市場的供應量和定價權。如此一來,要房價下降,何其難也。
堵與疏:一手硬,一手軟
導致房價居高不下的第二個原因是樓市調控政策在落地執行中出現的“重堵輕疏”現象。
房地產消費大致可以分爲剛性自住需求、改善型需求與相對彈性較高的投資型需求三種。對於近年房價飆升的原因,學界曾有激烈爭論,自住、改善型需求拉動說有之,投資型需求造就樓市泡沫的言論也不少。
國家宏觀調控政策對此作了兼顧。在2006年出臺的政策中,“90/70”政策以及鼓勵建設經濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求,而其餘稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。
對於這兩類政策,有關部門都曾三令五申,但遺憾的是,落實到地方,“堵截”型政策執行得還算到位,“疏解”型政策的執行則喜憂參半。一方面,經濟適用房投資持續下降的趨勢開始得到扭轉。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%,其中經濟適用房投資同比增長41.6%,增幅同比加快39個百分點。另一方面,開發結構仍不合理。4月16日,發展改革委固定資產投資司公佈的房地產市場一季度運行情況顯示,在房地產開發投資明顯反彈的情況下,本應朝小戶型佔比70%方向發展的“90/70”政策遠未完全落實。90平方米以下普通商品住房投資僅佔商品住宅投資的16.1%。
此外,廉租房門檻依然過高,覆蓋面過小,難以惠及低收入人羣,未能起到緩解房地產市場供求緊張的作用。
而城鎮居民對住房的增量需求和改善需求趨於雙旺。一季度,全國新建商品住宅銷售面積大於竣工面積1.9倍,明顯快於去年的1.26倍。同時,商品住宅空置面積同比下降1.2%。發展改革委固定資產投資司指出:“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市,供需矛盾更加突出。”
在此情況下,“堵”與“疏”就更不可偏廢了,否則房價難以回調。
內與外:“寧可賣地售股,不願降價”
去年樓市調控政策接踵而至,年初又明確要清算土地增值稅,但並未出現房地產企業加快推盤、降價銷售的現象,業內人士認爲,原因之一,與外資乘機大量進入國內房地產市場、“雪中送炭”有關。
統計顯示,一季度房地產開發到位資金中,利用外資131.27億元,同比增長154.4%,其中外商直接投資佔102.63億元,幾近翻番。國際私募基金蜂擁而來,除了大摩、高盛、荷蘭ING等熟悉的老面孔,英國的摩利基金、美國的橡樹資本公司、阿聯酋的Emaar集團等資本也接踵而至。他們的到來使得國內開發商在銀根緊縮的局面下,得以改變融資渠道,或出讓項目公司的股權,或出售土地,換取外資注入。於是,“寧可賣地售股,不願降價”成了房地產開發企業的不二選擇。
開發商們否認外資對樓市的“支撐”作用。其理由是在整個房地產投資中,外資佔比不高,大概只佔到13%。“不能說因爲百分之十幾的外資比例就引起了整個市場的波動。”任志強(任志強博客|任志強新聞)說。
但經濟學家們認爲沒這麼簡單。在日前召開的博鰲論壇上,經濟學家樊綱指出:“很多錢來中國投資房地產,這個不應該否認,這個不是什麼判斷,這是事實。”他認爲,“如果這種資金過多,導致了需求過大,使價格持續高幅度上漲,導致了大家去給房地產商塞錢,打破腦袋去塞錢,一定有問題。”
理想與現實:放棄房地產支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀,而行業內的壟斷趨勢、外資加快進入,則加劇了局面的嚴重性。房地產調控依然任重道遠。記者在長三角地區採訪時,不少房地產研究人士都表達了類似的憂慮。
專家們指出,解決問題的關鍵在於調節市場的供求狀況,特別是緩解需求。而在“堵”與“疏”之間,之所以出現嚴重的不平衡,關鍵在於一些地方政府對財政收支的考慮多於對社會公正的考慮。房地產行業對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調控舉棋不定。而可能是調控中最有效用的住房保障政策則要求:地方政府自掏腰包來抑制地方經濟中最賺錢的一個行業。做到這一點,談何容易!
針對地方政府“調控猶豫症”,發展改革委宏觀經濟研究院不久前在一份報告中開出“藥方”,建議大幅度調整房地產發展政策,放棄房地產支柱地位,徹底改變房地產依賴型的經濟模式。看來,根治樓市積弊,推出調整政策及考覈指標的適當舉措已不可避免。