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『我不知道該相信統計數據呢,還是相信我自己的詢價?』王維傑准備買房,對房價的關注已有大半年了,但他越是關注就越是狐疑,因為『數據房價』與『感覺房價』這『兩種房價差距很大』。
上海白領王維傑只是各地眾多數據房價『懷疑論』者之一。時下,街頭巷尾、網絡報章之上,對房價的質疑聲浪,充盈耳鼓。
上海樓市在全國一向具有風向標意義,其『數據房價』、『感覺房價』、『市場房價』究竟如何?出現差距的原因何在?呈現一幅上海樓市的真實圖景可能比十個回合的『論戰』更有意義。
業內人士認為,『真』或者『假』的定性往往使得問題簡單化。在房價問題上,與其說真相與假象的糾纏無時不在,還不如說它所折射出的現實與預期的落差依然存在,並且還在拉大。
問題的關鍵不是指責某個城市的房價是否『統計』有誤,而是應該警惕一種傾向:某些城市借助統計數據在有意無意地傳達這樣的信息——『樓市調控已經到位』、不再需要出臺其他控制性政策、措施了,甚至主張終止執行已出臺的政策。在住房保障體系尚未完善、房價沒有調整到合理水平的現實背景下,這纔是房價漲跌『迷霧』的負面影響之所在:不僅誤導百姓的心理預期,而且可能左右中央政府對房地產調控形勢的把握,讓樓市政策的制定者產生誤判。
『數據房價』:
由昇到降令人猝不及防
排隊購房的『盛況』再次出現在上海樓市。4月伊始,『上海灘花園』、『萬科新裡程』等多個樓盤售樓處排起了購房長龍。人們記憶猶新,最近一次出現這一局面的時間是在2005年初。眼下,樓市『小陽春』似乎回來了。
但在今年3月初,上海社科院推出一份報告說,2006年上海住宅價格指數增長了-0.5%,是上海房價自2000年持續上漲6年以來出現首次下跌。這只是去年以來出現的眾多顯示上海房價下降信息的數據中的一個。
上海社科院有關研究人員在2006年9月完成的另一份調研報告還顯示,上海樓市的供求關系已經出現了逆轉,未來供應將遠遠大於需求。
短短數月,房價數據一變再變。2月份,國家發改委和國家統計局聯合發布的今年全國70個大中城市新建商品住房銷售價格指數顯示,上海的新房價格經過此前持續10個月的同比下跌後首次止跌。3月份,中房上海指數辦公室發布的最新月度報告顯示,中房上海住宅價格指數為1310點,比2月份上昇5點,漲0.4%。更關鍵的是,這一指數比去年同期漲3.6%。
房價上行的同時,交易量也在逐步放大。根據中房上海指數辦公室統計,3月份上海新房成交規模為187.9萬平方米、15926套。整個一季度總成交量為461.7萬平方米,比去年同期增長11%。
不僅一手房在漲,上海二手房辦公室最新統計顯示,3月,上海二手房指數也較上月增加6點,達1658點,環比上昇0.37%。
一季度房地產開發投資也在明顯提速。上海市統計局4月23日公布的數據顯示,一季度上海房地產開發投資301.01億元,比去年同期增長19.8%,增幅同比高出13.6個百分點。其中住宅投資202.97億元,增長19.8%。而去年全年,上海房地產開發投資月度增幅都在10%以下。
在許多潛在購房者的印象中,『數據房價』由跌到漲的轉換來得有些猝不及防。
『市場房價』:局部分化而非全局『回春』
『市場房價』究竟如何呢?與數據房價吻合還是背離?日前,本刊記者走訪了上海內環、中環、外環的代表區域:徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共7個區的新盤和二手房市場,獲得的情況也清楚地表明,眼下上海房價走勢呈區域性分化,外環線以內上漲勢頭明顯。
閔行區顧戴路新樓盤萬源城靠近外環線,二期到2007年3月份纔交房,但現在均價已昇至每平方米1.1萬元。在2005年3月樓市調控之前、上海房價達到峰值時,萬源城斜對面的樓盤江南星城當時的最高房價也不過1萬元。宏觀調控後,這一板塊的房價最低時曾跌至7500元/平方米左右,而現在,已漲至9000元以上,高的已超過萬元。
位於徐匯區辛耕路的永新城是外銷樓盤,均價在25000元/平方米左右。目前銷售已進入尾聲,但來看房的人依然較多。售樓現場一位自稱是開發公司員工的人說,從一期開盤到現在,每平方米大概漲了5000元。
靜安區的遠中風華城寶屬於高檔樓盤,均價達37000元/平方米,以外銷為主。網上房地產的數據顯示,此樓盤住宅總套數292套,已售套數129套。『都是這個價,只漲不跌。』售樓小姐說。
與新房相比,近來上海二手房的漲勢更明顯。位於閔行區春申路、沁春路附近的三春匯秀苑,一期有2000多戶,目前入住率只有30%左右。投資客在春節後開始放量拋房,但價格不降反漲。21世紀房產的物業經理馮新華說:『這裡(閔行區)的房子從去年底到現在一直是處於上漲的走勢。』
記者發現,與以前不同,眼下上海房價趨漲有以下特點:其一,不是有價無市,而是量、價齊昇。天天房展網研究中心的數據顯示,截至4月23日,網上可售房源由年初的2461.24萬平方米下降到2196.64萬平方米,可售住宅的套數由年前的10萬套下降到6.8萬套。價格方面,今年以來中環線以內沒有單價低於8000元/平方米的成交記錄,內環線以內則沒有10000元/平方米以下的成交記錄。其二,投資客較少,多以剛性需求為主。其三,區域分化明顯,熱銷樓盤多位於中環以內的近郊區,如3月份成交前十位的區域,除浦東新區以外,9個是郊區。其四,一個板塊內新開的標杆樓盤對本區域的整體房價拉抬作用明顯。
歷史經驗表明,第二季度往往是一年中樓市進入銷售旺季之時。上海房地資源網上的統計數據顯示,4月份前半個月,上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續到6月份,那就意味著上海房價進入新的上漲通道。
不過,知名房產專家蔡為民認為,現在說上海樓市調控到位還為時過早。目前市場上的購房人絕大多數是自住客,他們具有精算、務實、購後退場的特性。這使得樓市買氣不容易產生擴散效果,無力牽動市場的全局繁榮。此前『遍地開花』萎縮到現在『板塊選擇』,乃至必須迎合市場纔能勝出的『整體疲軟,局部突出』的樓盤表象,恰恰說明了目前市場景氣正處於盤整向下的階段。房價需經過一個擠泡沫的過程之後,市場纔能重新走向堅挺。而這樣的時間點,可能出現在明年下半年。
暗含玄機:
房價調控是否已到位?
有一個奇怪的現象:多次披露的統計數據顯示,上海樓市的調控正朝著預期的目標發展,小幅調整而又穩健前行;但市民們的感覺卻與此迥然相反。准備購房的陳惠芳就是其中的一位。陳是上海市勞動和社會保障學會港口工作委員會的秘書長。『不知道他們是怎麼計算數字的,反正我是沒感到(房價)下降,』她說,『不繼續漲就謝天謝地了。』
更顯蹊蹺的是,即便用官方公開的數據進行測算,不同機構得出的結果亦迥然不同。上海房地產機構易居研究院將上海房地局網站『網上房地產』2006年每天公布的成交信息匯總,測算出全年的成交總金額,再除以成交面積,得出平均房價為9437元/平方米。而上海房地局通過抽樣、加權平均等『專業統計』,得出平均房價為7038元/平方米。
為什麼主管部門公布的房價漲跌跟老百姓的切身感受不一致?為什麼不同機構公布的同一城市的房價數據互相『打架』?
21世紀不動產龍茗路加盟店的置業經理馮新華分析,主要是郊區的板塊下降幅度大於市區上漲幅度,只要『精心』選擇樣本,『最後的結果自然就是下降了。』
業內人士指出,『數字』房價與『感覺房價』不一致留下諸多啟示:
其一,平均數並不能代表大多數。統計數據給的是平均數,只要多放些遠郊的成交量進入統計范圍,均價就拉低了。對於買房人而言,房屋均價已經蛻變成一個缺乏實際針對性的指標,非但無益,反而可能誤導消費者。如實衡量一個城市的房價,應該分區、分圈層來統計,政府部門需及時公開不同區域、不同板塊的新房、舊房的成交信息,而不是『餃子湯圓一鍋煮』,只給出一個整體也許真實、但局部失真的概念——均價。
其二,籠統、遲滯的數據其實沒有價值。廣州房地產研究者韓世同指出,正是因為政府有關部門對房地產市場的數據公布得不及時、不詳盡,纔讓不良開發商有機可乘。要解決樓市均價忽悠百姓的問題,相關政府部門應該放棄分歧,攜起手來共同建立完整的房產信息體系,統一對外發布,及時披露市場信息。『應該像股市一樣每天將每個樓盤的成交均價、最低價和最高價公布,並在此基礎上按區、按類統計成交均價和數量,纔可以對樓盤和區域樓價漲跌作出准確判斷。』韓世同說。
其三,不可輕言房地產調控已經到位。此前,個別『專家』大談上海房地產市場已經調控到位,潛臺詞無非是不必再執行調控政策了。
上海社科院房地產業研究中心常務副秘書長姚宏來指出,客觀來說,上海在房地產上的宏觀調控執行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房價格和居民收入比仍超過10,廉租房覆蓋面仍不過區區幾萬戶。他認為,在住房保障體系尚未完善、房價沒有降到合理水平之前,還談不上調控到位。
他提醒,現在有些專家在一些房地產公司擔任要職(如董事),其言論難以保持公正,並可能誤導市場,應該警惕。
眼下,對於大多數城市來說,應該清楚:保障尚未到位,調控還需繼續。
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