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將房價上昇到政治高度沒有錯,但同時更要講科學以談房價問題而聞名的人不少,如開發商任志強如經濟學者易憲容,如大行經濟分析師謝國忠。但以談房價而大曝其名的市長,廣州市市長張廣寧肯定是第一個。
這是因為,在張廣寧之前,從來沒有一個市長敢信誓旦旦地說該市房價要跌;也從來沒有一個市長會勸告市民推遲購房計劃;並且,從來也沒有一個市長會堅決地將房價上昇到政治高度。
與開放商、經濟學者乃至經濟分析師不同,市長談價格,不是預測,而是承諾。預測不准,無非丟面子,承諾不兌現,則事關政治。張廣寧不但敢於承諾,而且主動地將房價問題的地位擺到更高的位置。
所謂『聽其言,觀其行』,比承諾重要的是為降低房價采取的舉措。廣州出臺穩定房價的『廣七條』後,人們越發覺得張廣寧市長的『軍令狀』擲地有聲。但比舉措更重要是房價走向。如今廣州房價的情況有些撲朔迷離,來源不同的數據反映出的情況不盡相同。
廣州市房管局公布的最新數據顯示,3月份廣州十區的一手房價創下去年以來單月最大跌幅,新建商品住宅均價為7029元/m2,比上月降了700元/m2,中小戶型更是下降了887元/平米。
然而,4月16日國家發改委固定資產投資司公布了一季度房地產市場運行情況,3月份廣州同比上漲8.6%。而據媒體披露:廣州3月份住宅均價的變化主要是結構性變化。今年3月廣州市房管局的統計數據首次納入了位於郊區的花都區。因此,當前廣州房價下跌還無從談起。
與此同時,將房價問題上昇到政治高度並不是廣州市市長張廣寧的發明,本屆中央政府在穩定房價方面一直給予了極高的政策關注度,並作為政府整體目標的一部分。2005年3月,國務院辦公廳在轉發七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》的通知中就將房價提高到政治高度,要求建立政府負責制,省政府負總責,對住房價格上漲過快、控制不力的,要追究有關責任人責任。
但光有這樣的地位就能解決問題嗎?廣州市的情況尚待觀察,但自2005年『國八條』發布以來,全國房價『越調控,越上漲』的尷尬事實已經改變了觀望者的預期,人們不再指望政府能緩解房價過快上漲,從而進一步加助了房價的上漲。
更有人指出,政府是在幫倒忙,如果沒有政府下大力氣調控,情況大概還不會如此嚴重。我個人認為,作為調控采取的措施之一,過高的二手房交易稅費不但不能杜絕房地產市場的投機行為,而且因為交易成本過高,導致了房地產市場交易量大為減少,使社會需求不能得到充分釋放,從而大量積聚在新房上,成為一手房價節節攀昇的重要原因。
所以,本人認為,將房價上昇到政治高度沒有錯,但同時更要講科學。
經濟規律最根本的在於供給、需求關系。我們以往的房地產市場調控往往調節需求,不調節供給;調總體,不調結構;願增稅,不願減稅。而事實上,市場的需求最終是調控不掉的,只能延期;具體情況千差萬別,『一刀切』只能使問題復雜化;稅收增加帶來的交易減少進而使供給減少。
而作為政府,重要的是樹立一種公共服務理念,一方面使房地產市場健康穩定發展,另一方面通過政府財政投入切實解決城市低收入家庭的居住條件。同時,政府本身不應追求自身財政收入最大化而導致住房成本上昇,應尊重經濟規律,采取科學的經濟手段增加房產供給。政府可首先於能夠直接影響房地產價格的兩個重要因素上著力,即降低土地使用價格和減少相關稅收,同時增大對改善城市低收入家庭居住環境的投入。
在中國全要素生產率持續提高和人民幣昇值壓力依舊較大的背景下,不可避免帶來國內資產價格上漲,再加上『嬰兒潮』的人口周期和城市化帶來的巨大需求,催生了房產價格走高乃至產生泡沫。但如果不尊重市場,甚至采取的措施只是從增加政府的收益考慮——如增加稅費,並美其名曰以市場化方式調控,則不但不會使房價降低,可能還會影響市民的預期,使政府信用大打折扣。
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