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就在人們普遍期待新年來的宏觀調控能將持續高漲的房價『摁住』時,一季度的統計報告出來了。報告顯示,今年1至3月全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅一直在6.0%上下波動,這種漲幅與去年各月相比只高不低,而3月份包括各類房屋類型在內的銷售價格漲幅竟比上月提高了0.6個百分點。面對這一怪現象,人們十分疑惑:房地產調控已經搞了兩三年了,難道房價調控成了一個不可能完成的任務?
首先,房價調控與控制房貸金融風險存在著一定矛盾。作為一個資金密集型行業,房地產業與金融業高度相關,可謂『一榮俱榮,一損俱損』。近年來,隨著我國房地產業的高速發展,房地產開發貸款和個人住房抵押貸款在各銀行貸款規模中的佔比越來越大。有統計顯示,銀行貸款佔大型房地產公司融資來源的7成,佔小型房地產開發企業的比例則近100%。但是,房貸業務在繁榮的背後也潛藏著不少風險隱患。監管部門在調查中發現,各地房地產貸款壞賬率在不斷上昇,假按揭問題仍然嚴重,如某銀行被查機構發放的個人住房按揭貸款總額中有6.05%涉嫌假按揭。為此,監管部門近來一再提醒各銀行要高度重視房貸業務的金融風險,而其最新動作是將對各銀行的房地產信貸管理進行檢查,對違規者加大處罰力度。在房地產業目前依然紅火的情況下,房貸業務就已經暴露出風險因素,很難設想,一旦房價進入下降軌道,又將有多少問題房貸將曝光於陽光之下?正因為如此,政府在進行房地產調控時,既要顧及廣大購房人對高房價的不滿,同時也要顧及銀行和房地產業的利益。有道是『手心手背都是肉』,割哪塊都將疼及全身。也正因如此,宏觀調控政策每每都是強調要抑制住高房價,而從來沒提出過要將房價降下來的只言片語。然而,房價強勁上揚的慣性一旦形成,沒有強大的外力作用是改變不了其運行趨勢的,如此,我們對房價漲幅的居高不下也就不難理解。
其次,房地產領域大量存在的權錢交易等腐敗行為對高房價構成了強大的支持。近年來,伴隨著我國房地產業的快速發展,一大批富豪從該行業脫穎而出,什麼福布斯富豪榜,什麼胡潤富豪榜,來自房地產業的富豪都佔了相當比例,房地產業幾乎成了暴發戶的策源地和『集中營』。但面對社會上對一些地產富豪高價售房是為富不仁的指責,他們也表露出相當的委屈。有地產大腕說,我們也不容易呀,有那麼多的地方政府部門管著房地產開發,哪個婆婆我們也得罪不起。應當承認,房地產業確實是權錢交易、官商勾結的高發區,過高的房價中確實包括開發商進行『政府公關』的灰色成本,事實上,近年已有不少相關官員因此而滾落馬下。正因如此,建設部、監察部、審計署等中央八部委牽頭的房地產市場秩序專項整治行動在精心部署後日前進入了實施階段。根據部署,國內在建並已進入商品房預售環節的房地產開發項目將被全面清理,逐一檢查,違規審批、濫用權力、違法不究以及在行政許可中的索賄受賄等行為將受到重點清查。在部分城市房價飛漲、房地產市場不健康因素日漸突出的背景下,這次整治行動將矛頭指向了反映日漸強烈的官商勾結、權錢交易行為,將在一定程度上洗刷房價交易的『灰色尋租成本』,其積極意義不言而喻。但是,地方政府顯然已成為高房價的重要受益方,專項整治能否成為打壓高房價之利器恐怕還有待觀察。
再次,如何區分正常消費購房與投資及投機性購房是房價調控的一大難題。我國房地產業近年來之所以能一直保持著購銷兩旺的景氣狀態,正是因為存在著強大的購買力作為支橕。按照傳統的商品經濟理論,要想打壓某一種商品的價格,抑制需求當然是首選。然而,我們對當前國內旺盛的購房需求並不能一棍子都『打死』,滿足城鎮無房居民合理合法的居住需求是任何一國政府的天然職責,我們不是正在全面建設小康社會嗎?即使是有房戶也存在一個提高其住房舒適度和提昇消費檔次的問題,對此政府不能認為是非理性消費。我們所要抑制的應該只是投資與投機性購房需求,對合理住房需求則應大力滿足。既要抑制又要滿足,這就產生了調控的矛盾,就使得政府在出臺更多、更有力度的政策時就難免瞻前顧後,難免左顧右盼,有時就會顯得顧此失彼,百姓就此得出政府難以撼動高房價的印象也就成為自然。
國家統計局日前發布的國房景氣報告說,全國商品房空置面積已達112617萬平方米,同比增長2.7%;3月份的國房景氣指數為101.22點,環比和同比均在下降。這一報告似乎重又點燃了房價下調的希望之火。但是,景氣指數下降不等於房價下降,如果上面所說的這些矛盾和問題得不到根本解決,所謂房價下調恐怕還只能是一個夢想。不過,從最根本上看,我們還是要說,一個背離了最廣大人民利益的房地產市場,注定是一個難以持久存在下去的市場。房市最大的風險在哪裡?就在於房價的走勢與人民群眾的根本利益背道而馳。認清了這一點,房價調控就絕不可能是一個不可能完成的任務。
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