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『房價只漲不跌』的神話終於開始破滅。去年以來,美國、法國、西班牙、加拿大和英國等國的房地產價格普遍出現了下調。而近一段時間來愈演愈烈的美國次按揭貸款危機,更讓世界各國經濟學家們懮心忡忡。相對於這些國家房價出現劇烈調整的城市來說,我國一些城市的『房價收入比』遠較他們來得高,那麼,在這場被人稱之為『全球房地產熱力漸散』的大調整中,中國房地產業能否獨善其身呢?
中國房地產能否獨善其身,前提之一是要正確認清中國房地產是否存在泡沫,如果存在泡沫又有多大?是泡沫終歸是要破滅的,當然由於應對方式的不同,泡沫破滅的時間會有遲早的不同,造成的後果也會有所不同。判斷房地產泡沫最直接的標准是房價收入比。然而,『房價收入比』這一概念,在中國從開始時受到『尊重』,到今日卻正備受『爭議』。
作為房改標志性文件之一的國發[1998]23號文件明確規定:停止住房實物分配後,房價收入比(即本地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上,且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區,可以對無房和住房面積未達到規定標准的職工實行住房補貼。可見,『房價收入比』這個概念當時是非常受到『尊重』的。然而,『房價收入比』在今日卻正備受『非議』。一些專家認為房價收入比只不過是世界銀行個別專家研究個別地區得出的結論,沒有普遍的適用性,因此中國房價收入比高一些並不可怕。那麼事實是否果真如此呢?
業內人士大都知道美國1974年8月《住宅與社區發展法案》第8條款『租金資助計劃』,其核心內容是任何家庭用於住宅的支出不應超過家庭總收入的30%。從本質意義上講,國發[1998]23號文件規定的『房價收入比補貼』差不多是美國《住宅與社區發展法案》『租金資助計劃』的中國『翻版』。
在正常的房地產市場,租賃市場與買賣市場的房價應該是一致的,在這樣的市場,住宅支出不應超過家庭總收入的30%,可以用數學公式表示成『房租/收入?30%』,而『房租=房價×房地產收益率』,這其中的關鍵就在於『房地產收益率』。房地產收益率的『取值』是一門很大的學問,在這裡我們只能最粗略地說:利率是金融市場資本的價格,在利率市場化的條件下,同等風險條件下各類資本的投資回報率應該是趨向一致的;而在不同風險條件下,根據收益與風險相對應原則,應是『高風險,高收益,低風險,低收益』。一個國家的國債是該國所有債券當中最為安全的一種,因為它是以國家的信用作為擔保的。顯然,美國的房地產收益率應該大於或等於美國長期國債收益率,而美國30年長期國債的歷史平均收益率是6%,將此代入前面公式,就會得到美國『房價/收入?5』。
或許,美國1974年的『租金資助計劃』條款尚不足以說服人們認清房價收入比的『普遍性』問題。那麼,我們再來說說住房按揭貸款警戒線吧。
按照國際通行的慣例,月收入的三分之一是住房按揭貸款的一條警戒線,超過此警戒線,就會出現較大的還貸風險,而且影響到生活質量。如美國的銀行就明確規定,每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費不得超過貸款人稅前收入的28%。又如英國抵押貸款的運作方式雖然五花八門,對於抵押貸款額度不同機構也略有不同,但相比較貸款人年收入的最高倍數,不同機構卻是大致相同的,一般大體為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房,則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。在『月收入的三分之一』這條住房按揭貸款警戒線的背後,其實同樣隱藏著『房價收入比』這一內涵,我們同樣可以從這條住房按揭貸款的警戒線推算出『房價收入比』的警戒線,只是演算起來相對復雜得多了。
因此,那種認為房價收入比只是世界銀行個別專家研究個別地區得出的結論、沒有普遍適用性的觀點,並不符合事實。
我國一些城市的房價收入比已經超過12?1,遠較目前美國、英國等國一些房價出現劇烈調整的城市來得高,已經成為名副其實的『地上懸河』,對此我們不能不加以警惕。要不然,等到潮水退去纔知道自己在裸泳,那時恐怕連套褲衩的機會也沒有了。
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