上海市場空間有增無減

　　上海方面一季度的相關信息截止到4月19日還未公布，但3月20日來自上海市統計局的最新統計數據似可佐證：今年1-2月，上海房地產開發投資依然保持較快的增長速度，前兩個月完成投資175.77億元，同比增長16.6%。

　　從物業類型看，商品住宅投資完成125.12億元，同比增17.6%；辦公樓投資完成18.06億元，同比增長38.9%；商業營業用房投資完成16.43億元，同比增長32%。

　　當記者將這幾組數據向好友、上海一家房地產公司老總求解時，他十分乾脆地回答：『如果下輩子我還有錢，我還會投資房地產。』他乾房地產不過六七年，早就是N萬富翁了。

　　從曾經的上海電視臺新聞節目責任編輯到今日的商品房營銷策劃人，潘大明在記者就上述幾組數據向他求解時也同樣回答到，如果現在他能搞得到大筆銀行貸款的話，他肯定投資房地產開發，因為營銷策劃只是『鳳尾』罷了。他告訴記者，10年前上海西北角的長征鄉每畝地只買20多萬元，現在是先加個零再添幾十萬纔能買下一畝。但你真的能買下造商品房，回報率不會低。以前一般認為上海房地產開發的投資回報率『絕對』在10%以上，今年一季度聽說回落到7%-8%，但即便是這樣也很了不起啦。你做汽車做外貿能有多大利潤。因為就上海來說，就這麼點還可供房地產開發的土地，房價不可能暴跌的。『開發商的投資衝動可以理解。』他概括道。

　　記者去年底曾隨上海市臺辦副主任趙雅君等領導到郊區的青浦趙巷鎮參觀房地產項目，當地的鎮黨委書記親自向大家、尤其是隨行的臺灣記者介紹新樓盤。因為目前青浦的臺商已超過1萬人，從租房到購房的市場空間有增無減。該鎮一位知名開發商說，他們公司還准備開發幾個新樓盤，當然不僅僅是為臺商。

　　有業內行家『揶揄』到，應該是『九五』時期，上海市各級政府開始大量批租土地，房地產市場到處是金塊，很多政府部門想方設法登記成立房地產開發公司。以至到了上海市的『十五』規劃中，市政府首次將房地產業與信息、金融、商貿、汽車、成套設備等列為上海六大支柱產業。上海市社科院的數據表明，『十五』時期，上海房地產開發累計投資4703.2億元，佔全市固定資產投資額的35.47%。

　　據《2006年上海房地產行業研究諮詢報告》介紹，在上海『十一五』規劃中，房地產業未被列入『支柱產業』行列，而是被定位為『階段性支柱產業』。自1998年開始上海房價一路飆昇，2002年後市中心區房價更保持了每年30%的增長幅度。究其原因，負的實際利率、預期昇值的人民幣匯率、預期城市居民收入增長等等因素固然難辭其咎。然而，上海房價迅猛飆昇的背後還有其更深層的原因。此外，海外資金的大規模湧入，也推高了上海房價，並一定程度上擴大了房地產泡沫。針對高房價，國家出臺了一系列的調控政策：利率上漲、『8·31』大限、『國八條』、『國六條』等出臺。2005年以來，上海房價只漲不跌的神話已被打破。但從長遠看，2006-2010年間，上海的商品房價格還將保持在一個平穩上昇的通道之中。其間會有波動，但幅度不會很大。未來五年上海房地產投資將佔全市固定資產投資總額的1/3，總額約為5000億元。需求方面，『十一五』期間，預期住宅需求總量為11670萬平方米，平均每年需求量為2334萬平方米。

　　關於國家對房地產業宏觀調控對今後上海的房地產投資將產生哪些影響？記者沒有得到正面回應。但有條信息引起了記者的注意：據上海市統計公報顯示，2006年上海房地產開發投資同比增長僅2.3%，而外商和港澳臺企業房地產開發投資增長較快，分別為65%和43%。

　　未來上海房地產開發投資的主角、配角會不會悄悄『挪位』？讓時間來當裁判吧。