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這個是非常有意思的。因為在資源配置的政策環境下,現在大家看到的,混合經濟的企業會得到更多的資源優勢。就是說國有企業不等於國營企業,國有控股不等於國有經營,在十六大的時候,我們黨對國有企業的政策是強調控制力,在十七大之前,我們黨的文件的政策重點講的是控制力、帶動力、影響力,實際上國有經濟這幾年每年都增加一個百分點,目前實際市場經濟我們是整體上在政府引導和有管理的市場經濟,在這種情況下,混合經濟的企業將成為一個主體,這在十六大文件當中就講到了,但是很多人不重視,在這種情況下,混合經濟將會成為A股的主體,但是四大國有銀行和壽險都變成的國有經濟,要想把規模做大,這個企業就必須轉型,純粹的私營企業不僅受到資源的限制,而且更重要是要受到道德的限制,受到道德的前譴責。很奇怪的現象是,私人企業受到很多道德譴責,大家也許聽說了,在上一周,北京海淀區的區長夫妻都被抓起來的,據說是一家房地產公司對他進行行賄,我們還會不斷聽說某某領導又出了問題,也是人房地產公司給予它一些不明財產。也就是說在道德領域當中,純粹的私營企業特別是房地產企業被很多人避之不及,隨著反腐加大力度,政府和房地產公司打交道空間都在縮小。本身在我們目前的市場經濟環境下,純粹的私人企業在房地產領域要想能夠快速發展空間已經被大大壓縮。相反,公眾公司、混合經濟企業由於治理結構完善,財務透明,監管規范,團隊職業化,這些方面都比私人企業有很大的進步,而這樣的企業也能夠得到更多的直接融資者的偏好,也能夠得到更多的資源支持者的支持。今後所所有的地產商都要面,你是否要轉型還要要繼續百分之百的變成一個私人企業。第二,公司要轉型要從不規范向規范轉型。為什麼向規范轉型呢?,不是說今天在這裡當教授告訴你們做一個好人,因為市場經濟是非常殘酷的,做起個好人需要買單的,做個壞人是要坐牢的,我說做好人就是意味著我要分紅,要交稅,要給員工發工資和強勁,我要給客戶以最好的產品和服務,所有這些東西所謂市場經濟當中一個好企業說,要好人的事情,沒有一件事不是要買單的。
但是教授跟你們說做好人是收你們錢,如果我是教授講一個30分鍾收幾千塊錢就走了,至於你們做不不作好人不重要,但是作為一個企業的領導,你們做好人的買單會得到一個回報,這個回報就是投資者更信任你,政府更支持你,經理人更岩心敬業,客戶會多買的產品,如果說你不規范不會得到直接投資者的清直接投資者的青睞必須要過很多門檻,要過一個很細的網子,這個率的網自在哪裡?就在證監會,監管的力度在不斷加大,同時專業水平也在不斷提高。我講一個非常有趣的現象,在五年以前,私營經濟、民營企業跟政府、跟國營企業的信息能力是嚴重不對稱的。那時候信息資源在民營,在私人,你只要努力學習,很多政府機關對一些政策法規太熟悉。另外政府監管體系不完備,我1993年做上市公司的時候,我是體改系統之外的,當我到體改委講他們對股份制都不清楚,今天我去證監會的時候,帶了十幾個人拿出幾大箱的文件和他們講,那麼多信息管理規范,證監會任何一個公務人員他能講清楚的事情我都覺得很陌生,不是說我不努力,而是說我們的法制化,市場進步,市場監管的進步,遠遠超出我們普通企業所想象的速度。你想在公開市場上獲得投資者的清你要想證監會,你自己的能力和信息完全是一個弱勢,你必須要規范,你必須要用最專業的團隊,最好的中介服務,最好的券商幫助你,人民以最誠信的態度,以最職業的化管理人員,我跟王石經常聊,萬科現在在證監會批一個東西要多長時間?一個多月就批下來。但是萬通要批要等三個月,我不知道其他的企業需要多長時間。如果節省這兩個月的時間企業叫道德意見。去年最後一天,萬科批了42億的股份。那麼相當多的企業在證監會不斷被打掉,就是因為你過去有誠信上有不良記錄,你無法向投資者表明你是一個好人,所以證監部門就不放行,不放行就耗你一兩年你資金就乾枯了,就像就要像一個如花似玉的少女在沙漠中被冷風不斷抽乾,最後成為木乃伊。所以一定要規范,規范不是為了要當教授,規范不是為了要今天得到一些掌聲,而規范是我們的生存之本,而是我們資金市場和資本市場發生變化的求生的本能,也是我們的唯一繼續做大和和可持續發展的正確道路。
第三個,我們要轉型,就是小企業怎麼轉型?中小房地產企業不是不能活,但是仍然要轉型,全世界來看,所有的房地產企業特別是是像臺灣,特別曾經有八千家房地產企業,現在活下來的房地產企業不到二十家,全世界GDP從5000美金到10000美金以後,房地產企業大概朝兩個方向發展。一個方向就是大而亂可以活,所謂大而亂,就是要麼特別大,要麼大而亂。所謂亂,就是金融背景,財閥背景,比如像有財閥背景,也巨大的壽險公司養成一個地產公司,即使它做得不太好,亂一點但是他規模仍然很大,如果壽險公司有5%的資金用來做不動產,大家想,今後中國最大的不動產的持有人是中國人壽和社保基金。但是,這個壽險的財團非常龐大,在它當中只佔5%,所以這是一種活法,你要麼巨大,你要麼有財閥背景,還有一種活法就是小而專,精而美。在臺灣和大陸都有這種的公司,臺灣甚至有專門做女性公寓的公司,最近有一本書提到這方面的內容,你在中國如果做一個細分職場只做女性公寓,只做同性戀公寓,只做單親家庭公寓,只要能夠細分在中國仍然可以活得很好。也就是說小且大概只能走精而專的道路,要細分市場,同時加上我們市場所需要的。所以從目前來看,中小企業要進行一個轉型,除了學好之外要向精而專方向發展。
第四個方面就是商業模式方面的轉型越來越快。房地產的商業模式轉型是隨著經濟增長,GDP從2000美金到20000美金這個區間,房地產的商業模式也持續的變化,這個變化簡單說就是隨著利潤點的變化造成了模式的變化。最初房地產的利潤主要來源於土地開發和基建,就相當於我們開發區,相當於深圳第一撥房地產在土地上蓋一些簡單的房子都可以掙錢,但是到GDP到4000美金以後,大部分都來自於快速住房消費,在美國和歐洲、中國這個時間房地產的利潤主要來來源於制造,就是說你一套房子你的制造成本和首家之間有一個毛利,這個之間利潤來源於制造,制造的競爭力來源於規模以及市場營銷。
再往上發展GDP到6000美金的時候即使在住宅市場,其實開始的利潤就從制造提昇到服務和品質管理上的利潤,大家注意到,實際上萬科在服務品質上和管理上奧,開始向兼並的對象和管理靠攏,無利潤開始往上走。同時兼並收購成為一個重要形式。房地產行業和其他消費品行業非常大的不同,就是兼並收購的成功率非常高,萬科去年土地儲備有60%來源於並購,它的成功率是100%,但是知道李東昇TCL跨境到歐洲,我們境內也有很多的收購,按照MBA教材上說,我們其他收購得成功率都低於30%,但是房地產行業在GDP6000美金以後,實際上好的企業進入收購也成為商業擴擴張的方式。