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向政府集中會使這個行業的游戲規則發生非常大的變化,也就是地方政府和中央政府以保障公平和著力保證低收入家庭的居住為政策導向來集中所有的房地產相關資源,這會影響到企業的競爭環境,這個環境有好的,也有個別方面需要再探討的。總體來說這個環境是更好的,也就是說市場上各行各到,高速路走高速路,低速路走低速路 ,鄉村小道走鄉村小道,但這個集中個客觀形態,為什麼在這三年,房地產市場、企業會出現這麼大一個集中。大概有這麼四個分析的原因。
第一個原因就是宏觀經濟一直特別好。宏觀經濟好到什麼程度?大家把一些數字集中起來考慮就會發現非常欣慰。一個是GDP持續保持10%的速度在增長,第二個是人民幣穩定於文娛於3%到5%的增值,第三零售物價指數不超過3%,極其溫和的通貨膨脹。第四個居民可支配收入的增長佔10%以上。這樣一個好的宏觀經濟環境,所以企業、市場應該都是贏的概念,贏的概念很大。這樣纔能培養出一個巨大的市場,推動企業持續進步,這是一個重要的原因,沒有這樣一個原因,企業也不可能集中。
第二就是資金環境發生了非常大的變化,造成了企業生態的變化。資金環境的變化大家可以注意到,最重要的有三個方面的資金變化。第一個就是外資從需求和供給方面都得到了阻斷,外資現在買房非常難,原來北京高端樓盤購買,差不多都是30%至50%都是外商購買,現在在需求方面非常之快,幾乎每一個高端樓盤都遇到了客戶的減少;第二個在投資方面,去年以前,每年房地產的投資,外資在50億美金左右,但是從今年開始,商務部已經公布了,外資投資中房地產資金的限制的領域,外資投資中國方面的資金被阻斷了,這個資金曾經是過去幾年很多大企業一個重要來源。
另外一方面,國內的資金確是非常活躍,而且呈現蓬勃增長。最近包括萬科在內,所有A股上市公司股票的增長很大程度是國內基金在支橕,而這些基金來得於什麼呢?就是就是社保基金、壽險資金,壽險資金是最便宜的資金,壽險資金可以進入市場的就有幾百億,光一個保險公司,比如說泰康,他按照這個幅度的話大概有200億。另外社保基金現在給了中金公司幾百億的資金讓他們在A股市場進行操作。所以國內的資金特別是這種基金,還有一些私人的基金,在昆明我們有一個企業,光是私人投資就得到了從5億以上的直接投資。所以目前國內的資金環境是松的,而國外的資金環境是緊的,由於國內資金環境松的以後,造成國內的A股市場可以持續通過基金得到大量的資金的配送,這也是包括萬科在內的所有去年,包括萬通股份制改制以後能夠在資本商場迅速拿到大量資金,跟我們目前的資金生態環境發生了很大變化,就是外資得到了限制,而過類的資金又非常的充沛,A股市場於是得到基金的支持非常容易。私募資金也變成了一個非常容易的渠道。這樣一來造成了少數企業開始集中度越來越高。
第三個環境變化就是資本市場在央行監管當局的推動下,以更快的速度向直接融資的市場轉化,大家可以看到,去年以來,銀行對於房地產企業的貸款實際上有兩個方向一直在拉緊閘門,一個是提高意識,一個是限制貸款條件,條件越來越嚴格,門檻越來越高,同時利息也在不斷昇息,其實這樣使國內商業銀行向房地產業流動減緩,規模也在限制,另一方面直接融資的市場不斷的在推動,直接融資的市場在去年以來有很多新產品出現,有抵押貸款的證券化,有不動產投資信托,有私人股權投資,有私募基金,還有企業債券,也有股票發行和轉換債。這些直接融資產品越來越多,造成一些優勢的好企業在資本市場上快速融資,於是集中度越來越大,所以造成目前A無股市場上房地產企業的集中度在急劇增加。全國56000家房地產公司,普遍的規模和A股上市公司前十位的差距在以呈幾十倍的速度拉開差距。
四,由於政府現在關於房地產的政策有巨大的改善和重點的調整。就是說政府在早先的政策主要是立足於放,立足於市場完善,推動競爭,推動速度,推動規模。在最近兩年以來,所有的房地產政策立足於推動解決低收入家庭,解決低收入人群的社會和諧,解決政府的職能,解決社會保障的職能,完善公共服務,完善公共產品的建設。
政府重要的一個改進導致的資源配置方式的改進,所以一些包括土地、包括預售、包括市場監管、稅收都有非常大的改變。使原先不太完善的中小企業和一些不完善的房地產企業推出了市場,在市場上他們已經沒有立足之地了。這樣來看造成了『馬太』效應,好的企業會得到更多的支持,而差的企業會出現了可以預期的分化。
未來會怎麼樣呢?我們說在這樣一個高度市場集中化,企業集中度越來越高的情況下,中小企業和所有的企業都面臨一個問題,就是說必須要有一個轉型。轉型的方式非常有意思,但是有幾個趨勢大家應該看清楚,第一個轉型就是私人公司、民營要向公眾公司和混合經濟轉型。