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李小姐最近很郁悶,通過正規中介購買的房子卻被法院判無效,要求其將房子或者將買房錢歸還給原房主的弟弟。
2006年12月,李小姐通過北京某知名中介公司買了套二手房,房主是位老太太。交易過程中,李小姐和中介公司簽了份居間合同,由中介全權代理相關手續,李小姐只在最後簽合同時見過老太太一次。
當李小姐錢款付清,拿到了房產證之時,她卻莫名奇妙地收到一張法院的傳單,起訴她非法佔用房屋,要求其歸還或交還房屋款。原來,老太太早在2006年6月份就已立下遺囑,死後將房子留給其弟弟;半年後,老太太因神志不清一直住在醫院。委托中介公司把房子賣給李小姐的,其實並不是老太太本人,而是其養女;當初在買賣合同上簽字的,也不是老太太本人,而是其養女讓她婆婆冒充的。法院最終判李小姐當初的房屋買賣合同無效。
這是北京天如律師事務所接到的一個棘手案子,事務所主任孫律師告訴記者,目前李小姐正准備起訴中介公司,整個糾紛是由中介公司當初在簽訂居間合同時,未盡其職責,對賣方的真實性沒有進行認真審查造成的。
不斷走高的房價使二手房成為購房人尤其是初次置業的年輕人的首選,盡管有不菲的雜項費用(約為房款的10%,其中包括稅收、中介費等等),但正如購房者龔先生列舉出的理由:『現在現房本來不多,買二手房能看到實物、不用看沙盤,聽開發商畫餅,住的方便不方便問問周圍鄰居就好,而且省得裝修那麼麻煩。』二手房的交易日益火爆,從一線城市大街小巷鋪開的中介公司門面可見一斑,就京城來說,最近兩年,北京的二手房每年的交易量都超過7萬套。
但相對於新建商品房買賣來說,二手房交易風險較高,其具有操作不規范性、過戶手續繁雜、交易雙方多為個人等特點。記者通過采訪銀行、中介及房屋買賣雙方時注意到,由於二手房有的使用時間比較長以及和賣房人之間信息不對稱,不少投資者對購買二手房還是比較謹慎。正確認識二手房交易中可能存在的風險,對於有意出售或購買的雙方來講都十分必要。購買二手房要注意哪些風險呢?通過對采訪鏈家房地產高級顧問葉先生和北京天如律師事務所的負責房地產交易的孫律師,記者發現二手房交易至少存在五項常見風險,而通過對這些風險的防范,購置二手房會更加順利。
二手房性質的瑕疵:
1、房產權利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬於安居用房等不能上市交易的問題。2、房產已被出租。買房應注意到該承租人在同等條件下可優先購買該房屋的權利。3、買方購買准備用作營業或辦公的,應注意房產權證上的房屋用途限定。
風險防范:
購房者在投資之前,首先要驗看該房的產權證正本,最好再到房管部門查詢一下產權證的真實性。
其次,要了解該房是哪一年建的,還有多長時間的土地使用期限;是否欠物業管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。
再次,要核實產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處,要察看房屋的內部結構,看管線設置和走線情況,天花板是否有滲水的痕跡等。
最後,尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產權,弄清該房有沒有共有人、產權有沒有抵押等情況,這樣就可以使購房人免受不必要的損失。
審查產權證時,應注意到以下幾方面:
1、以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標准價購買的。所以,購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定,以優惠價、標准價購得的房改房上市時,應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。
2、軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須經原產權單位蓋章後纔能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
3、遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准,征地開發,待土地性質由集體變為國有時,纔能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房,土地使用證上顯示是城鎮開發的,則可以上市交易。
4、1998年以後頒發的產權證的封皮及內頁顏色、尺寸、材質和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統一標准。紅色塑料皮的房屋產權證,基本是1998年以前取得的,而大多數《房地產所有權證》均為1998年以後頒發。
此外,購房者還要注意:在房屋買賣交易完成的同時,應要求賣方及時協助自己到房地產管理部門辦理房屋過戶手續,以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。
如果只有購房合同和發票,而未辦理產權證的房子盡量不要購買,否則也可能因為開發商的問題而最終無法辦理產權證。
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