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21世紀北京區域經理:顏亮
顏亮:我們現在開始我們一個關於二手房。我先做一個自我介紹,我是21世紀不動產北京區域分部的經理我叫顏亮。從幾個方面跟大家分享一下,我們怎麼去購買二手房。首先說的第一的你在購房和租房的時候你的意向是否明確。您的心裡是急還是不急,您到底馬上需不需要。
第二我們在放二手房的時候,我們對周圍市場的一個報價有沒有一個非常具體的了解。這一點我們可以通過上網站去諮詢都可以得到答案。第三點就是是否擁有決策權,我想這一點有很多客戶非常困惑的一點。我們看了房之後,第二我們有沒有支付能力,分為幾點,第一是不是全款。我們是否是貸款。我們現在需要把這個房產賣出去,拿這個錢買我的新的房產,會有幾種的支付。
第四是否有明確的需求。這一點也是我們很多客戶比較迷盲的一點在我接觸的客戶裡面,比如說我在望京做房地產的時候,他們很盲目的就想買望京的二手房。為什麼呢?他會告訴我,因為我的一個朋友在這兒住,所以這個時候我覺得是比較的盲目的。我們怎麼知道我們真正的需求呢?首先第一點,我們來看展會也好,還是我們在網站,還去門店看房的時候,我們真正對哪個廣告感興趣。比如說我們是對這個價格感興趣,比如說價格是在80萬,我們是能夠接受80萬的報價,還是我們對這個位置感興趣。我只要對這個位置感興趣,我們首先要去認識的一點。第二這個房產哪裡吸引了我,有可能是格局和配套設施和周圍的一些環境,種種的一些關系。第三點可能就是像剛纔我說的支付能力這一塊,會有一個你自己有房產嗎?是否准備出售?這一點我希望如果我們客戶如果有房產的話,想要出售,一定要先和門店說一下,讓我們的經紀人陪同。下面一個是因為拆遷,或者是結婚,因為生小孩,投資、位老人和子女或者是您的親戚朋友詢問一下。比如說一些小的房子,比較容易打理。
下面一個就是對於一個購房者而言,您最關注的一個因素是什麼?我把這款分為兩點,一個是室內做一個分析,一個是從室外做一個分析。首先室內我這一塊我先給大家分享一個關於格局的一個歷史的階段。我會從八幾年和九幾年或者是兩千年這三個年代做一個分類。首先我們先說八幾年的房子,其實最多的就是臥室偏大,也就是我們所謂的進門是一個大客廳,裡面是一個臥室帶一個陽臺。在那個時候我們居住的時候,我們可能想的更多的是家是一個休息,睡覺的地方,所以我們會要求臥室偏大一些,反而我們的客廳會小一些。這是80年代的,但是真正的在南北通透的房源基本上在八幾年。還有九幾年的房源,在九幾房源發生一個質的變化。首先人們的觀念會發生變化,主要是一個娛樂的地方,所以在九幾年,我們住的房子裡面,客廳會變得大一些,臥室會相應的變小一些,這是九幾年的房屋。在二千年,又會有一個新的舉措,是一個什麼樣的情況呢,人們更加要求的是檔次,是一種身份的象征。比如說我這個住區裡面有沒有會所,有沒有網球場和我游泳健身的地方,可能很多的客戶想到是這些,可能是我小區旁邊的商業氛圍怎麼樣,有沒有西餐,可能想的都是這些。所以這是一個格局的分享,也幫大家分析八幾年和九幾年和房子的缺點和優點。
還有我們八幾年我們的板樓,我們在計算方式的時候,我們用的是建築的面積從1.44可以算出使用的面積,從九幾年的板樓裡面,很多很多的利用率比較的好,我們都可以單單的去用數字去計算。下面一點就是從室外分析,室外分析其實重要的一點有沒有一個相應的配套設施,剛纔我也說過,人們的生活水平越來越高,人們可能關注的不同,比如說周圍有沒有銀行,學校、超市、甚至有一些人會要求,雖然我住的小區高檔,但是我的周圍有沒有新鮮的菜市場都是一些要求。
還有一個您想到底什麼時候搬進去,也就是一個最早的時間和最晚的時間。這一會我希望我們買購房的客戶,能夠之前和我們的經紀人達成一個共識,告訴我們的經紀人,我們想什麼時候進去住。如果不告訴的話,會有什麼樣的方式出現呢?比如說我們的客戶已經看到了一套房,交了定金以後,這個客戶想急於住進去,因為是租的房,租金馬上要到了,這個時間我們就會造成交易會沒有辦法成交。所以這一會你們最快還是最晚什麼時候想搬進去,這時候需要和我們的經紀人講一下。
下面一點就是我們真正的需求,我們有一些客戶是比較有嗜好和偏好的,比如說我在曾經接觸過有一個客戶,他是什麼類似的人呢,是一個非常喜歡洗澡的人。他會對自己的家的浴缸非常的要求,他這時候找我去買房,他從德國定做了一個浴缸是十幾平米的,他為這個浴缸去買房。所以要看我們的客戶有沒有嗜好和偏好。
下面這一點我會說一下,您的心態是否端正。首先第一點,不得不提的是,我們的業主和客戶雙方會有一種交換聯系的方式這樣一種行為和現象。是非常不安全和不理智的行為。如果說我們的私下去交易的話,我們非常辦法保證雙方的利益,所以請在座的購房者我們也可以細心的去考慮一下,一定要找一家正規的中介公司辦理你所需要的業務。
第二點,也就是我非常的願意讓我現在為我辦這個事情的經紀人打理我所有的事情,這一點我想,也是我們客戶高效節省時間的一種方法。
第三點也是我們經紀人碰到的事情,有一些客戶會說我有一些朋友是比較專業的人士,我可不可以讓他們一塊來陪我看看房。其實這裡,我把這個朋友和專業都已經雙上引號,其實這個時候,我可以去聽經紀人他是怎麼給你解釋。我們沒有必要去找我們的朋友去幫我們看。這樣結合我們個人德意志就會倍左右。然後在心態裡面,最後要提的就是,沒有百分之一百的房產。我們要接受我們最好的房產就好了。
下面第二大點就是我們看房時的一個注意的事項。首先不提的是我們看房的時候,哪一點是注意的,其實我們關注的是一些死角。比如說我舉一個例子,我帶一個客戶區看房源,他發現房子上面有一些水,結果這個客戶把這個消息告訴了我,我通知了客戶,因為現在的客戶是非常的冷靜,他要求第二次開放,當我第二次帶他去的時候,他看到裡面還是有水。這時候我想,我的客戶有三種答案得到,第一是本小區在這個小區,有一個及其不負責任的物業公司,不願意去幫業主去清理這個房屋和修補這個房屋。第二點我們現在這個業主不是一個不愛惜自己的業主。第三點,是樓上有一位非常難纏的鄰居。所以當這個時候,可能他簽約的機會就大大的降低。然後呢,這款我會給大家總結出來11項的看房的注意事項。第一個是白天要看,晚上也要看。白天看的是采光,晚上看的是對外面的透明度。第二點是晴天看,雨天也要看。晴天看就不多說了,雨天為什麼看呢,看陽臺有沒有漏雨的,這樣的話我們就可以要求業主及時的去修補。格局這一塊,兩居和三居是富士。第三是要看牆腳,看值不值。第五點我們看做功和裝璜。其實我們有一些客戶非常的清楚,我們在通過經紀人去看房的時候,比如說我現在這塊的市場房報價是一個8500一平米,但是經紀人告訴我們是9000一平,這時候可能就會產生一個疑慮,這裡有可能,我希望客戶能夠明白,有可能是業主給我們報的這個報價,他可能告訴我,我的房是精裝修的,所以我要告訴你們什麼是精裝修,不是說我在房子裡面配一個簡單的家居和電器,這就是叫做精裝修。這也是先看做功,再看裝璜。
第六點就是看電梯,也要看樓梯,首先第一,電梯我們無所謂。因為電梯現在運用的頻率比較高,物業公司壞了也可以更換。為什麼要看樓梯呢,就是說樓道髒不髒,樓梯的燈每個燈是不是聲控的還是按紐的,是不是每一個樓層都是好的,如果是沒有電啊什麼的,我們需都需要爬樓。
第七點看窗內也要看窗外。看外面有沒有建築物對我們的窗外有一些遮擋。
第八點是仔細看電路的粗細和插座,看管的安置和安裝。這一點我們很多的業主,他們願意把自己的房子進行改裝,包括把明線改成暗線。我們的購房者在開房的時候,這一點是非常需要關注一點的。下面一點是我們要向樓層的管理保安人員、電梯工還有周圍的居民去詳細的了解一下周邊的情況。比如說我從鄰居那裡可以知道,我從哪兒買菜比較的方便,這就要從鄰居那兒可以看到的。
下面一點是仔細察看房屋的地面是否平整和光潔、是不是出現漏水。如果這樣一定要告訴業主,因為我們買房的時候,我們不會輕易的去看地板,因為這是一個比較大的步驟,所以這個時候,我們買房之前,我們就要嚴格的去看一看,我們的地面是否平整。
下面要注意仔細考察廚房和廁所一些設備安裝情況,因為家裡的水、電、氣基本上都是集中在這些地方。最終以出現堵和漏的地方,所以這地方不可以大意。
最後我們要關注門、窗、牆、廚房和衛生間。牆體這兒,可以告訴客戶,比如說現在我們看的是三個三居室,我們要改大兩居,我們要向物業部門查證。因為據我了解,有一些物業公司是不允許住房者隨意的去拆動牆壁,無論是主的還是副的,都不允許。所以我們在購買千,我們一定要落實清楚。
然後下面呢,我們說完了看房的十一項的注意事項,包括我們應該最關注的是什麼,是死角。下面我們要看一看對於我們購房者而言,我們看房的時間,如何有效的安排。其實無非就是兩種,第一種就是我第一次看這個房屋,那有就是我會盡量在選擇和休息和節假日或者和看房和我的經紀人約。在這個時候,我們一定要盡量的壓縮按照兩次看房的時候,為什麼呢?因為我們購房者,我們可能比較的著急,比如說我們拆遷,馬上這個地方就要拆了,我們可能每天不停的看房,可能禮拜一我們看到的房,或者壓縮到禮拜二和禮拜三。如果約到禮拜天和禮拜天的話,這樣就沒有一個什麼太實質的意義。
往下面就是我們開房要做一個有效的類比,做一個分析,具體的提出你的想法和要求。我們進行一個類比,比如說我現在就要一個居室,我現在可能看過四套三居室,這裡面有兩套是毛坯房,還有一套是精裝修,可能就是這樣的,我要做一個類比,我到底是需要哪樣類型的。比如說我現在拿著行李就可以進去住的,我可能就會想,我可以選擇帶全套家居的房屋。比如說我需要純毛坯按照我的風格去做,我可能就要第一種,就是純毛坯房的形式。所以我們要比它類比之後,把你的想法和要求及時的反饋給我們的門店的經紀人。比如說我們買房源的時候,我們會告訴經紀人提出一個要求,我想要車庫,我不想要車位。比如說車位我可不可以買,我不想租。比如說一些布局,有一些相我們能不能拆,我們都可以相我們門店的經紀人可以正實這一點。
第三點也就是我們如何做決定。我奉勸各位的購房者,我們必須要冷靜思考以後,盡快的做出你的選擇和決定。首先我們要保持一個非常冷靜的思路,因為買房是一個畢竟對我們購房者是一件大事情,所以在這個時候,我們要去冷靜的考慮,這個房源是不是我們真正需要的。我們提過,我們買房的時候,不會滿足百分之百的房源,只有我們需要的。在這個時候,我們要看是不是你需要的。或者對周邊的環境你是否能夠接受,比如說你的孩子還小,周圍有沒有學校,如果我買房之後,我的孩子可不可以上這個學校。這些考慮清楚之後,盡快做出決定。但是這一塊也不要放得太久,因為房源是不會等任何一個人的,房源不等人,我們任何一家公司在給客戶交房源的時候,不是說一個客戶叫房源,我們可能會有很多的客戶買一個房源。如果購房者感覺這個房子比較合適的話,盡快的定下來。
下面一點也是今天的最後一點,也就是我們應該多聽取一些專業人士的意見。我說這個專業人士不是我們之前所說的那種我的一些朋友,是非常比較專業的人士,不是這樣的人。而是幫您去買房的這個經紀人,他是非常專業的經紀人,您可以通過和經紀人的溝通,用經紀人專業和又嚴格的操作程序來幫助自己買房。這個是一個買房的整體的一個流程。今天我也希望我們購房者通過看房的注意事項,還有我們之前應該怎麼去准備購買二手房,希望做出一個正確的一個判定還有一個決定。今天這個培訓就到這裡結束,如果大家有什麼問題可以去諮詢我們北京21世紀不動產任何一家門店,我相信我們每一位經紀人會讓每一位客戶達到一個滿意的程度,謝謝!
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