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中國國家發展和改革委員會、國家統計局不久前的調查結果表明,今年2月份中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比漲幅高達5.9%,特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。
德國一家報紙最近說,北京、上海等大城市的房價已經遠遠高於歐美很多同類城市,如果考慮到實際貨幣因素,可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市,即使在絕對黃金地段,每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子。
暴漲與國際因素有關
房價上漲要追溯到『溫州炒房團』行為。『溫州炒房團』一詞在2004年在媒體上出現。自90年代後期,溫州這個城市就逐步進入公眾視野。溫州人以商人的雄心和團結,在中國掀起一次又一次有爭議的商業活動。從2001年開始,溫州人浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地,置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水,成為許多沿海城市人當年常見的情景。
雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施,但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當時一些分析人士認為,溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市,但會觸發後續資金,包括國際游資的進入,從而快速抬高房地產價格。看來,這是很有先見之明的。以往商品房完全是個人消費品,今天已演變為一種投資,甚至投機品。
至遲在2006年初,中國的口岸檢查部門發現了一個異常現象,實際貨物進出口價格遠小於最終的結算價格。這裡面裹著大量非貿易目的資金進入中國。這些資金都流向何處呢?中國人民銀行的報告認為,外資在內地房地產市場中所佔的比重已達到15%。截至2006年11月,境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16億1300萬美元。而仲量聯行的報告認為,2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元,增幅高達69%;其中,來自於海外全球基金的投資比例便高達60%,增幅約55%。除此之外,大量的直接投資,包括香港的地產商資金,進入內地房地產。
地方政府的『托市』
2006年7月,中國出臺了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,對外資進入房地產市場加以限制。商務部不久前也要求嚴格限制外商投資房地產。
但是,基於當前全球化和中國加入世貿組織的背景,熱錢的流入很難控制。因此,相當一段時間裡,中國房地產市場仍將維持以下格局:國內資金追逐房地產市場利潤,引發外資加入,強化國內資金進入房地產。
『政府一直會代表百姓的利益』,這是假設前提。但是,在這場房價劇烈上漲中,中國地方政府的行為是值得思索和檢討的。
對於中國土地資源的配置,許多人可能會驚訝於以下事實:一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高,另一方面是大量土地以零地價給企業使用,加上稅收優惠,土地其實是負價賣出的。為何出現這種現象?原因就在於前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預算外收入,而發展工業產生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚,同時工業帶來的稅收也會提昇地方政府財力。
因此,在考慮土地資源的配置方面,官員考慮的是政績,而非代表百姓利益。這就不難發現為何房地產降溫措施沒有奏效,反而是越調控價格越高。
為何地方政府把目標放在房地產上呢?原因就在於中央和地方分稅制。地方政府在稅收上吃『小頭』,但土地出讓金卻歸地方政府,這有平衡之意,卻演變成地方政府在賣地和發展房地產市場的不節制行為。房價下跌、地價下降,地方政府的利益直接受損,因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。
新加坡的組屋制度,中國稱之為廉租房。中國學者及官員的考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房,降低商業房地產的需要,而且還會迫使當前房價有所回落。但如前所述,地方政府利益有可能受損。
不良開發商是重要因素
中國在1998年以前的房屋供給是由工作單位來主導。1998年後,可以自由買賣的商品房漸入百姓家。當然,這種商品住宅的開發商對城市建設是一直有所貢獻的。
在這兩年全國各地房地產價格普遍上漲中,開發商一直是受益群體。但是,房價居高位後,他們的處境就有些微妙,行為開始怪異。
一方面,城市土地和房屋建設的許多資源還掌握在政府及其官員手上,經過七八年的發展,許多開發商與當地政府官員保持了良好的關系,再加其工作團隊的不斷專業化,開發商事實上已成為區域商品住房開發的壟斷者。
另一方面,房價高位也引起金融部門的關注,他們的前期開發資金越來越難以獲得。後期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢,將損失慘重。因此,在違反商業道德和法律的前提下,一些開發商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預購房屋,制造房屋暢銷假象;將商品房不斷倒手,制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛;還有就是密謀分階段抬價,各個待售樓盤輪番提價,最後每家開發商都『無奈』地將房價一起抬到一個新高位。
最近新華社一篇文章稱,南京某新城區開發商大量囤房炒房的現象很普遍,各類違規手段無所不用其極。當地兩個樓盤聯手上調房價,每平方米一夜間增長了1000元,也促使周邊房價競相攀高。
3月29日,中國建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國稅總局、發改委、工商總局共八個部委聯合提出,將在未來一年內,強化房地產市場監管,對房地產開發企業依法進行審計和檢查,依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。
走筆之此,筆者認為,要解決中國的房地產的問題,需要調整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題,加大廉租房的供給;其次,放松金融的管制及擴大百姓可以投資和理財的領域,緩解房地產業的需求壓力;再次是對外匯問題進行重新考量,在外資的堵疏上尋求更好的平衡;最後,宜建立民生狀況與官員任免直接關聯的機制,打擊開發商的違反法律、違反商業道德的行為。
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