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據2007年03月20日《上海證券報》的報道,2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%,國家發展和改革委員會、國家統計局19日發布調查結果,2月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%,漲幅比上月回落0.2個百分點。漲幅較大的主要城市包括:深圳同比上漲9.9%、北京同比上漲9.7%、廣州同比上漲9.6%、福州同比上漲9.1%。270個大中城市二手住房銷售價格同比上漲4.4%,漲幅比上月回落0.9個百分點;非住宅商品房銷售價格上漲4.2%,漲幅回落0.3個百分點。
為此有開發商理直氣壯地打電話給我說,你瞧瞧,還是市場說了算。有一位中國名列前茅的開發商在飯桌上對我說,市場需求說了算,你說的那個沒有用,我不信。
開發商關於市場需求的言論我當然不信邪,我對這個領域研究得太久,開發商再會忽悠也沒有辦法忽悠我。但是我沒有辦法讓老百姓不信邪。老百姓的眼光是瞧著房價,房價確實在漲。為什麼要漲,我當然知道底牌:因為不漲就維持不下去,不漲就會讓人們等待觀望,等待觀望的最終結果是少量房地產開發商首先降價,然後全線降價,人們買漲不買落,希望等房價落到谷底,這樣房地產進入低迷狀態就會有兩到三年甚至更長。
但老百姓還得面對市場。既然房價已經高到80%的人們沒有能力購買的位置,但是為什麼房價還在繼續上漲呢?
有人打電話問我,為什麼兩會的大量代表委員的呼聲收效甚微,為什麼政府工作報告決定的方向依然不能左右高房價繼續上漲的走勢?有一位自稱是房地產業的圈內人在博客上痛批我的預測。他這樣說:『我知道的是2002年買的房現已翻了一倍,2006年年初買的房現已漲了2000,2007年年初買的房現已漲了400。我知道的都是我看見的,我討厭他們長篇大論的說理論說數據說理由,我說話也並非憑良知,只是事實而已!』
你瞧瞧,房地產圈內人的底氣有多硬,比政府工作報告管用多了!
難道真的是這樣嗎?記得中房董事長孟曉蘇先生在鳳凰衛視做節目時曾對我說,香港房價大跌,一共跌落了70%。而現在北京上海等特大型城市的房價絕對值已經到了與美國紐約相差無幾的地步,而我們的人均收入則是人家的1/10或者1/20,購買力相差這麼大,經濟規律這東西在全世界都有用,只有在中國沒有用,莫非中國的房地產市場鬧鬼了?
筆者認為,有三個東西在支橕已在高位房價的繼續上漲,一個是依然有一批開發商在大搞虛假按揭,一個是縱容虛假按揭充分利用的落後的銀行的房貸體系,另一個就是廣大百姓的從眾心理。三個缺一不可。核心問題是銀行的房貸體系,銀行在其中越陷越深,中國的房地產市場經濟危機的泡沫就越吹越大。
讓我們來解剖一下銀行房貸體系。2005年下半年以來,房地產業虛假按揭騙貸事情連續不斷被揭露。上海的世茂濱江花園的曲滬平事件,一個人按揭91套豪宅,92筆貸款全部涉嫌借用他人身份證造假,其中一筆買入價2400萬元房子評估給銀行變成一億元,成功從銀行套得貸款7000萬元;中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向姚康達一人發放住房貸款7141萬元,用於購買128套住房炒作房地產。北京森豪公寓案,開發商騙貸199筆,涉及公寓房273套,資金6.5億元,在重慶,有開發商勾結市房地產交易所受理員采取偽造證件的辦法,將房屋多次重復出售騙取銀行按揭貸款,有的一套房子最多賣了九次。從深圳,到山西,到蘭州,舉國上下,都有開發商虛假按揭的鬼影存在。
虛假按揭的法庭審理過程讓我們看到房價持續暴漲的真相:第一回合,一部分開發商通過簽訂虛假購房合同,讓銀行與社會觀望者產生虛假的需求拉動表象;第二回合,用少量的道具資金按揭先騙得銀行大量貸款,實現事實上的零首付,支橕開發商的運營;第三回合,然後繼續拉高房價,讓炒房者投資者跟進;第四回合,鼓動宣傳沒有判別能力的普通百姓跟進購房。第五回合,在房價的持續拉高中把先前假按揭房屋在慢慢銷出。
虛假按揭為什麼會東窗事發?是因為許多開發商虛假按揭沒有找到足夠的下家,資金鏈條斷裂,致使東窗事發,淪為階下囚。許多開發商的銷控表上紅旗飄揚,而行內人一看,那個東西只是為忽悠老百姓做的。
在房價高得離譜的情況下,還會有人炒房呢?分析一下,買得起房的富人早在幾年前有誰沒有解決住房問題?早就解決了。那麼,炒房人相信房地產開發商通過事實宣傳而確立起來的預期前景。炒房人一身兼兩個角色,一是被開發商忽悠了,二是要繼續忽悠其它人,讓人家從他手中購房。每一次開發商抬價,炒房者就得到一次證明房價繼續漲的理由。這不能不讓缺少判別能力的老百姓身陷其中。正象有句名言說的那樣:人們啊,我愛你們,可是你們要警惕!
房地產虛假按揭騙貸從出現到最終暴露往往需要幾年的過程。提起訴訟的都是幾年前的往事。開發商搞虛假按揭的好處實在是顯而易見:一是巧取豪奪的意願非常強烈。君不見財政部的2006年11月3號調查報告——39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.2%,而核查後實際利潤率高達26.79%,平均瞞報了120%,有的房地產企業刻意隱瞞的利潤率最高達57%;第二,搜羅大量的虛假證件偽造購房合同如此容易,可以率先從銀行獲得巨大的資金來源,緩解資金不足危機;第三虛假合同用虛假的高房價誤導銀行,使之認為高房價有切實的需求量,房貸很安全;四是虛高房價誤導百姓房價一直在漲,趕緊提前釋放購房需求;五是推高房價,除了作為道具的首付資金外,實際上是變相的零首付,全部風險轉讓給銀行。早在2004年初,北京的個別開發商用2000元或更多費用借用一套身份證作為完善騙貸手續的事實三年前就廣為人知,只不過因為法庭審理案件纔讓其中奧秘在媒體曝光。
筆者深深擔心,究竟有多少銀行信貸交給了假按揭客戶,銀行裡堆積如山的購房檔案中看似真實的購房者中有多少是虛假的、套騙的?付了首付,又在正常付月供,真假相摻,平靜的水面下面究竟還有多少冰山?我們可以通過一筆簡單的風險測算來評估一下:假定價值為5000萬元的房子高估到1個億,獲得房貸8000萬元,有500萬的道具資金幾次操作就可實現,可直接獲得淨利潤100%。首付的2000萬說到底也是銀行自己的錢,然後20年月供每月只需還款56萬元,年還款不過680萬元,連續付3年月供不過2000萬元,可見虛假按揭要發現也要3年之後,森豪公寓、盛鑫家園都是3年後東窗事發。如果開發商在誘導其它購房戶中埋單過程中獲得一定的進展,東窗事發則更要假以時日。這一現象更是讓筆者心情沈重,房地產的金融問題確實是如履薄冰,如不盡快改善銀行的風險防范體系,前景不敢預料。
筆者的對策其實很簡單,有的外資銀行請我出主意防范房貸風險也是這樣說的:確定一個房價如果全面下跌的安全價格控制點(可借鑒香港當年樓市跌落的事實),比如北京,三環內確定是6000元,房價格超過6000且在8000元之間的,首付為30%,在8000到12000元之間首付是40%,12000元以上房價的首付為50%!
如果銀行真能采用此房地產風險調控體系,虛假按揭就沒有辦法進行,銀行就會在未來的風浪中安然無恙。那些號稱有巨大市場需求的先生們就自然會閉上那張只會欺騙老百姓的大嘴。
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