2007年3月17日下午央行宣布自3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期貸款基准利率上調0.27個百分點，與此同時，住房公積金利率也相應進行調整，上調0.18個百分點。這是商貸繼2004年10月29日以來的第5次加息，公積金是第四次加息。很明顯，利率已進入市場化階段，主要將通貨膨脹和固定資產價格作為特征觀察因素，因此，如果未來這兩大方面因素不能得到良性發展，還有加息的極大可能。加息不斷，消費者貸款購房的負擔就在不斷增加,也正是對未來加息的預期，目前准備貸款和已經處於貸款階段的消費者都變得更加慎重，都在極力尋找一種更加省錢的方式實現置業夢想。為了更好地為消費者服務，北京中原三級市場部專業研究人士以最大限度節省支出為出發點，從貸款『購房前後』兩方面，分過程將不同種類方式作一詳細對比分析，希望能對消費者有所幫助。

　　貸款購房前：

　　從目前消費者貸款購房來看，有四個選擇過程即貸款方式、利率選擇、還款方式、貸款年限，這四個過程中有多種方式可供消費者選擇，各種方式從購房支出上有多有少，下面具體來作以詳細：

　　1.貸款方式------公積金優於商業貸款

　　從2007年3月18日起消費者貸款購房無論是商貸還是公積金貸款，其利率都進行一定幅度的提昇，其中，商貸提高0.27個百分點，公積金提高0.18個百分點。公積金利率仍然佔據一定優勢。下面以一個實例來比較一下商貸與公積的支出差額。

　　不同年限的月供及利息支出額 10年 15年 20年

　　月供利息 月供利息 月供利息

　　3月18日後商貸優惠利率(6.04%) 4448.86 133863.07 3384.08 209133.68 2874.96 289991.55

　　3月18日後公積金(4.77%) 4197.79 103735.45 3115.46 160781.97 2589.27 221423.04

　　商貸月供-公積金月供251.07 30127.62 268.62 48351.71 285.69 68568.51

　　李先生於2007年3月25日購買一套60萬元房屋，首付款20萬元，貸款40萬元，李先生目前在銀行僅為一套貸款，因此利率采取優惠利率。5年期以上商業貸款利率按6.04%計算，5年期以上公積利率按4.77%計算。 單位：元(以上數據由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考)

　　通過上面數據可知，采用公積金貸款要比商業貸款少支出很多。以貸款15年為例，貸40萬元，公積金貸款要比商業貸款月供少支出268.62元，15年共少支付利息達48351.71元。這對於貸款消費者來說具有極大吸引力。因此，對於單位給上公積金的消費者來說，雖然選擇公積金貸款手續上要繁瑣於商業貸款，但從節省支出角度考慮，北京中原三級市場部建議您最好采用公積金貸款。

　　2.利率選擇------浮動利率、固定利率各有千秋

　　2007年3月17日央行第5次上調商業貸款利率，再次表明加息通道已經打開。由此，利率的不斷上調，更加凸顯固定利率的優勢，固定利率再次成為人們關注的焦點。但對於這兩種利率而言，北京中原三級市場部研究人士建議消費者在選擇時不要盲目行動，一定要結合自身特點去選擇，因為，浮動利率和固定利率相比較各有千秋。

　　其一，從貸款年限上說，浮動利率選擇范圍要大於固定利率；

　　其二，由於固定利率貸款年限較短，所以對消費者月供承受能力要求較高；

　　其三，固定利率一般普遍高於同檔次的浮動利率的優惠利率，而低於同檔次的浮動利率的基准利率；

　　因此，可以說固定利率對於貸款年限較短的在銀行目前超過一套房屋貸款的消費者吸引力較大，而對於普通自住消費者來說，就要進行綜合考慮了，需要將目前優惠利率與固定利率之間作一比較，看其差值有多少，再結合未來加息的預期，及上漲幅度，作出自己理性選擇。

　　下面以一個具體實例來比較一下固定利率與浮動利率在月還款額上有多大差異。

　　以一套貸款40萬元，期限為10年，等額本息還款法，對比3月18日調整後的浮動利率與某銀行固定利率的還款額。

　　執行利率比較 項目利率貸款

　　年限 月還款額 總利息

　　支出浮動利率月供-固定利率月供浮動利率利息-固定利率利息

　　優惠利率浮動利率6.04% 10年4448.86 133863.07 -82.89 -9946.86

　　固定利率6.45% 10年4531.75 143809.93

　　基准利率浮動利率7.11% 10年4667.05 160045.63 135.3 16235.7

　　固定利率6.45% 10年4531.75 143809.93

　　(以上數據由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考)

　　通過上面表中數據可知，按照上面銀行的固定利率計算來看，對於貸款采用基准利率的消費者來說，節省支出較多。以貸款40萬元，10年期為例，固定利率要比浮動利率月供少支付135.3元，而總利息少支付16235.7元。而對於采取優惠利率的消費者而言，從目前來看，若采用固定利率支出反而會增加。如果未來加息的話，按每次上調0.27%標准的話，10年內有兩次加息，優惠利率就會超過固定利率。但這只是一種預期，有一定的風險性。消費者選擇時一定要注意。

　　3.還款方式------不同人群選擇不同還款方式

　　從目前來看，消費者常用的還款方式有等額本息、等額本金、雙周供等三種方式，每種方式有著自己不同的適用人群及還款特點。

　　三種方式適用人群、特點大比拼

　　項目等額本息等額本金雙周供

　　定義貸款者在還款期內，每月以相同的金額償還本金和利息借款人將每月本金等額償還，然後根據剩餘本金計算利息，還款額初期較多，隨後每月遞減。指將按揭貸款的還款時間由每月還款一次調整為每兩周還款一次，其還款金額約為月還款額的一半

　　適用人群適用於收入較為穩定的消費者初期還款壓力較大，適合於目前手頭比較寬裕的消費者雙周供由於提高還款頻次，因此它較適合於那些經濟收入較高且穩定的客戶，不太適合於靠租金來支付貸款的客戶

　　特點優點：每月還款額相等，便於購房者安排資金支出。

　　缺點：還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。優點：與等額本息相比，可以節省大量利息支出。

　　缺點：還款開始階段月供比較高。優勢：1)雙周供提高還款頻次，相當於提前還款，加強貸款本金減少速度，利息支出額減少； 2)相同貸款額的話，雙周供利息額減少的比例隨著貸款期限的增加而增加，即貸款期限越長，利息節省越多。

　　劣勢：1)每年會有個別月份還款3次的情況，這在一定程度上增加了客戶的還款壓力。

　　(上述資料由北京中原三級市場部研究中心提供，僅供參考)

　　4.貸款年限------15年為還款方式選擇臨界點

　　從目前貸款市場來看，對於同一種還款方式而言，隨著貸款年限的增長，月供雖有所減少，但總的利息支出額是處於大幅增長的。但如果結合年限來選擇還款方式的話，15年無疑是一個臨界點。

　　貸款15年以上宜選等額本金，15年以下宜選雙周供

　　以上面例子貸款40萬元房屋為例，且屬於在銀行一套商業貸款房屋。利率按6.04%計算

　　采取不同還款方式的利息支出如下：單位：元

　　還款方式10年15年20年25年

　　月供利息和月供利息和月供利息和月供利息和

　　等額本息4448.86 133863.07 3384.08 209133.68 2874.96 289991.55 2586.99 376100.41

　　等額本金第1月5346.66元，以後逐月遞減，最後一月3350.11元121806.78第1月4235.55元，以後逐月遞減，最後一月2233.41元182206.84第1月3680元，以後逐月遞減，最後一月1675.05元242606.18第1月3346.66元，以後逐月遞減，最後一月1340.05元303007.41

　　雙周供

　　(14天) 2238.35 119296.59 1699.66 182986.00 1444.5 247137.09 1295.09 313590.94

　　三者中利息最高-最低14566.48 26926.84 47385.37 73093

　　(以上數據由北京中原三級市場部研究中心提供，供參考)

　　(以上圖表由北京中原三級市場部研究中心提供，供參考)

　　通過上面圖表可以看出：

　　1)在這三種方式中不管貸款年限的多少，等額本息方式支出利息是最高的。

　　2)等額本金與雙周供相比，利息支出差隨著貸款年限的增加出現小剪刀差現象。以貸款15年為一平衡點，在這一基點上，等額本金與雙周供支出利息基本相當。而從15年往下，雙周供利息支出略低於等額本金方式，以貸款40萬元，10年期為例，雙周供比等額本金要少支出2510.19元；從15年往上，兩者之間差距明顯起來，以貸款40萬元，25年期為例，雙周供比等額本金多支付10583.53元。

　　貸款購房後：

　　五種提前還貸方式可供選擇，消費者據己情況選擇

　　對於目前已經貸款購房的消費者來說，面對利率的不斷上調，有部分消費者考慮提前還款，以此來減少利息支出，達到省錢的目的。下面具體來比較一下采取哪種方式會更合適一些。

　　以王女士在2006年9月購買的一套總價為50萬元的房屋為例，首付15萬元，貸款35萬元，貸款年限為15年，當時利率采取的5.814%，等額本息還款法，從10月1日開始還款，月供為2918.44元。而2007年3月18日央行再次上調貸款利率，5年以上基准利率調整為7.11%，優惠利率為6.04%。對於王女士來說，從2008年1月1日起就要執行新利率了。面對市場上加息的預期在不斷高漲，貸款負擔在不斷增長，王女士開始考慮於07年4月初提前還款。對此情況，北京中原三級市場部研究人士為其提供五種提前還貸方式可供選擇，具體要以王女士的經濟情而定。

　　注明：

　　1)2007年4月初時，王女士在銀行貸款的剩餘本金為342574.42元，已支付利息10085.06元。

　　提前還貸方式提前還款額提前還款後

　　月供提前還款後

　　總貸款年限提前還款後

　　節省利息額節省利息排名

　　一次性還清342574.42元0 0 165235.12元1

　　月供增加，縮短期限10萬元07年4月至12月月供3331.9元

　　08年1月後月供3355.91元8年112529.62元2

　　月供不變，縮短期限10萬元2918.44元8.9年約為107個月100464.94元3

　　月供減少，縮短期限10萬元07年4月至12月月供2774.33元

　　08年1月後月供2799.65元10年95412.9元4

　　月供減少，期限不變10萬元07年4月至12月月供2066.53元

　　08年1月後月供2094.58元15年50141.4元5

　　2)對於王女士而言，部分提前還款後，由於從08年1月開始新的利率，所以月供會有所不同。

　　(以上數據由北京中原三級市場部研究中心提供，供參考)

　　綜上所述，北京中原三級市場部研究人士將消費者貸款購房前後所面臨問題進行了一一詳解，希望能對您有所幫助，能夠面對利率的不斷上漲，根據自身經濟情況及時調整貸款策略，以期達到最大限度節省支出的目的。