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房價持續上漲,連續兩次調控都未能阻擋住其上漲的步伐,在北京、深圳等地,甚至出現了越調控漲速越快的情況。住房問題被民眾稱為新『三座大山』之一。那麼,這一切問題的根源在哪裡呢?
他山之石
世界發達國家對住房有一個大致相同的態度和立場,即政府對住房問題負有不可推卸的責任。
這一點從一些國家的法律規定中可以清晰地看出來:
在英國,1919年,英國頒布了《阿迪遜法》(又稱《住房和城鎮規劃法》),明確規定:解決住房問題屬於公共事務,政府應對公共住房建設提供支持。資料顯示,在1946—1951年間,英國政府負責建造的房屋總量高達全國建房總量的78%,由於政府的努力,住房短缺問題以最快的速度得到解決。
在荷蘭,早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》,明確規定:政府應為公共住房建設提供補貼和制定建築規范,政府在住房市場中扮演決定性的角色。其憲法中更是強調,『提供充足住房』是政府的責任。1974年,荷蘭又頒布了《租房與補貼白皮書》,強調『住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房』。依據法律規定,荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房,這一數字在人口不多的荷蘭是相當驚人的。
在美國,1937年,美國聯邦政府出臺了《住房法案》,授權地方政府成立公共住房委員會負責低收入家庭的公共住房建設,居住者只需支付較低的房租。1949年,美國修訂的《住房法》批准政府建造公共住房,美國建造了大約130萬套公共住房,這些住房絕大部分建造在市中心,而不是像我國的經濟適用房那樣建造在偏僻的城外。隨後,美國又陸續頒布了諸如《住房和城市發展法》、《住房和社區發展法》等法律,住房的公共特性因此得到保證。
開發商為何高興?
顯然,政府對住房公共產品特性的足夠重視是問題的根本。1998年,我國發布了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文),明確『建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系』,按照23號文制定的住房供應體系,城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商建造的商品房,開發商建造的商品房只佔大約10%。23號文的總體思想與西方國家一樣,強調了住房的公共產品特性,也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去,我國房價絕不會到如今近乎失控的地步。
但是,2003年8月12日,由建設部起草的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文),把經濟適用房由『住房供應主體』換成了『具有保障性質的政策性商品住房』,同時,把房地產業定性為『促進消費,擴大內需,拉動投資增長,保持國民經濟持續快速健康發展』的『國民經濟的支柱產業』。從此,住房供應基本落入了開發商手中。房地產商們聞聽18號文內容後欣喜若狂、彈冠相慶。地產大鱷潘石屹聞聽激動地說:『都是利好消息,只要讀懂了這個通知,房地產開發商都會很高興的。』
正是從18號文起,住房的公共產品特性被削弱,房價開始飛速上漲,開發商憑借對房地產市場商品房開發和建房土地使用權的雙重壟斷,迅速成為一個暴富的群體。與西方國家集規劃、設計、建築、裝修等為一體的房地產商不同,我國的許多連自有資金都非常少的開發商所扮演的只是一個『資源整合』的角色:規劃由規劃部門做,設計由設計單位負責,工程施工有建築企業負責。就是這一不付出實質性勞動的群體,依靠雙重壟斷地位不斷攫取財富,導致住房成為日益嚴重的民生問題。
從經濟學的角度上看,開發商是批量生產,且更具有專業性,它建造的房屋成本應該遠低於個人建房和單位建房的成本,然而,開發商建造的住房在同品質下房價卻高出個人建房和單位建房一半,其根源在於住房供應過分集中於開發商手中,形成了行業壟斷,市場競爭的作用失靈。雖然我國對房市進行了兩次大的調控,但都未真正觸及開發商的壟斷地位,也未能以法律的形式強化政府在住房保障中的責任,這是房市調控未能取得明顯效果的根源。
商人的本性是逐利,把住房保障寄托在商人身上顯然不明智。面對日益上漲的房價和民眾日益增加的懮慮,我們應該對現在的開發商模式進行全面反思。
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