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最近,北京市建委再次提醒投資者,謹慎投資售後包租項目。那麼,售後包租風險到底在哪裡呢?
對開發商而言,主要有三方面的風險。
一是政策風險。國家有關部門曾多次出臺政策,禁止投資型物業的售後包租行為。
二是專業風險。開發商並不掌握商業運作規律而涉足商業造成了風險。商業後期的經營本身就面臨各種風險,商家自身有時都難以預見。商業最終是否能發展起來,商家並無絕對把握,更何況開發商呢。由於開發商並不能代替商家經營,讓開發商把後期商業經營的風險『包』起來,根本不現實也不可能。
三是資金賠付風險。一旦商家經營困難並最終撤走,面對售後包租的合同,開發商要面對巨大資金賠付的風險,前期掙的錢可能都要吐出來。這樣的例子在全國有很多。開發商墊付租金時間短可以,但時間一長,開發商要麼跑掉,要麼破產。碧溪家居廣場和巨庫等案例已說明了這個問題。盡管有的售後包租項目還引進了第三方,如管理者、保險公司等,但項目該倒還倒,投資者仍被套牢。當然,首先面對這種風險的是開發商。
那麼投資者要面對的風險是什麼呢?
除上面提到的政策風險和專業風險外,主要是售後包租出現問題時難以兌現的風險。由於商業市場的競爭壓力很大,加上專業性的要求,不到萬不得已,投資者是不會變成商業經營者的。所以,很多投資者是抱著一種僥幸的心理,甚至是佔便宜的心理去買這種售後包租的商鋪。他們希望只要做到售後包租,就一了百了,減少了後期很多的麻煩和風險。可一旦這種模式出事,投資者就可能血本無歸。所以,從維護開發商和投資者兩方面利益的角度出發,我不贊成商鋪售後包租的方式。
有些項目提出包租5年、回報8%以上,這對開發商的壓力和風險是非常大的。一個有發展前景的商業項目,只需要一兩年的市場培養,根本不用包租。而從商家角度說,每年8%的回報,相當於淨利潤。不是每種業態都有這麼高的淨利潤的。經營非常穩定的百貨業態有可能,而超市業態是絕不可能的。即使是百貨業態有這麼高利潤,但因都回報給了投資者,怎麼可能還再繼續經營發展呢?說白了,絕大部分的回報都是從前期開發商的銷售利潤裡出來的。投資者明白了這一點,就知道了售後包租其實是開發商的事,跟誰去經營沒有直接關系。投資者拿到的回報是開發商的。但商業能不能可持久地經營下去,卻是開發商所不能保證的。商家不能長期穩定經營,開發商也難以保證得到長期穩定的租金收益。所以,8年、10年回報率8%以上的售後包租,對開發商和投資者都蘊藏著巨大的壓力和風險。
表面上看,售後包租是『包』死了風險,但決定風險的不是開發商,是市場,是商家。商家經營能夠穩定獲利就會留下發展,一旦虧損就會考慮另尋他處。售後包租難保商家不離去,當商家歇業走人時,開發商沒了租金收入,售後包租也就壽終正寢了。包租時間越長、回報越高的項目越會面臨長期高額的資金賠付,經營失敗的項目不僅套住了開發商也套住了投資者,但傷害最大的是投資者。
另外,有些承諾長時間高回報的項目,往往未來經營前景不明朗,個別開發商有意采用這種方式收回投資並使開發利潤最大化,投資者更要警惕。
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