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我國實施的『70/90』新政策,將從根本上改變住宅的供應格局,使更多人能夠買上新房,擁有屬於自己的一份不動產。但是這個不動產能世代相傳嗎?
今年提交兩會審議的《物權法》,將在法律上給我們一個70年及更長時間的土地使用保障,同時也帶來了相應的疑問——土地可以用到70年以上,我們的新房壽命是否能達到70年以上?什麼樣的房子能住70到100年?
記者就此采訪了建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲,以及五合國際的建築師劉飛、市建委質檢部門及一些開發企業相關人員,他們認為,『70/90』體現了中國住宅面向大眾的發展趨勢和建設態度,而70年以上產權的法律保障將推動百年長壽房的建設。
建築壽命短問題亟待解決
『我國的建築平均壽命只有30年,這樣的建築生命周期造成了建築資源和社會財富的巨大損失,改變這種狀況迫在眉睫。』這是近年來建設部有關官員和專家不斷呼吁要解決的問題。
建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲在接受記者采訪時詳細介紹說,我國現行的建築主體結構(主要包括梁、柱,剪力牆及樓面板、屋面梁及屋面板等建築的主要承重及傳力體)耐久年限標准為:重要建築和高層建築100年,一般性建築50-100年。住宅通常為50年。按照這個標准建造的房屋,如果保養和修繕及時,也可以用到70年或更長時間。但是我國目前建築平均壽命只有27-29年,遠低於設計標准和土地用權70年年限。
造成建築平均壽命短的主要有內外兩方面原因,外部原因主要有4個,一是城市改造頻繁,從20世紀七八十年代拆掉五六十年代建造的低層住宅建多層住宅,到20世紀90年代末拆多層建高層,很多城市都一直大拆大建。二是城市為搞『形象工程』人為拆掉很多建設不久的新房。三是城市規劃不斷調整,因地塊功能改變、道路拓寬等因素而拆房,有些壽命僅20餘年的鋼筋混凝土結構高層住宅也因為修建立交橋或所在地塊進行商業性開發遭到拆除。四是土地價值提昇,造成了繁華區域住房需求和價值提高,進而引發趨利型拆建。
在童悅仲和五合國際劉飛等專業人士看來,很多20年前建造的房屋質量和性能差、不得不拆是我國住宅平均壽命短的主要內因。很多1977年—1980年時期建成的火柴盒式多層住宅不但房間使用功能不全,建築外觀也破敗不堪,喪失了居住者的榮譽感和房地產價值,面臨著提前夭折的命運。另外,一些新建住房設計缺陷和施工中偷工減料造成的質量和耐久性差,也是住房平均壽命減少的重要內因。
房子長壽首先要有長久觀念
70年住宅在歐洲不是問題,因為那裡的房子大部分都能夠居住百年以上,所以歐洲人的富有也包含著老輩人傳下來的『房地產』。
童悅仲比較其他地區和國家的長壽住宅,認為長久的居住觀念很重要。歐洲人很重視建築的歷史文化價值和它帶給人們的生活方式。所以他們盡力建設很結實、很有文化品位的房子,並把它當作文物來保護。在歐洲國家,百年以上老宅比比皆是,建造者都用醒目的數字標注房子的建造年代,說明對它的負責精神和對世代相傳的自信。
相比之下,雖然我們也有像北京四合院那樣的百年老屋,但是這樣的房子留下來的很少,因為多數華人的居住習慣是愛翻新,房子住舊了、住久了就想換新的,建房時沒有那麼精心,拆起來也不怎麼心疼。
所以,解決房子長壽問題首先要有長久觀念,不但蓋房子的人要有建百年好房的願望,住房人也有要保護房子延年益壽的意識。這不僅是關系到房子是否能達到70年、100年,更關系到我們子孫的生存和生活狀態。
從這點來看,70年產權的法律意義還在於它對我們建立長久的住房觀念起到了推動作用。如果說『國六條』中的『70/90』是最有改變中國居住格局意義的政策,那麼,《物權法》中有關住宅70年產權的法規將是最有改變中國建設和居住態度的法律條文。
70-100年住房的長壽基礎
目前我國各種建築都有明確的建築設計使用年限,據市建委質檢辦人士介紹,我國建築設計使用年限標准經歷了1966年、1974年、1989年、2000年四次更改。建設部2000年出臺的建築設計使用年限一系列標准,其中住宅的設計使用年限標准與西方國家相近。
童悅仲和劉飛等專業人士解釋說,建築的使用年限不等於壽命的長短。他們認為,房子的長壽與科學長久的城市規劃、建築的設計質量、施工質量、使用維護都有密切關系,住宅達到70-100年壽命的關鍵在於是否擁有以下幾個基礎:
前瞻性的城市規劃
中國建築的壽命短,與城市規劃的不持久有很大關系,規劃的改變一方面使很多新建不到20年的房子被拆除,另一方面也由此產生了粗制濫造的短視建設效應。如杭州西湖邊的浙大湖濱校區教學主樓,盡管設計壽命有100年,卻在實際使用不足13年後被拆除,重新規劃。而像中國香港和歐洲地區的房子,其城市規劃的前瞻性基本能保持百年不變,這樣就保證了新建房不會在幾十年內被拆掉。
所以城市科學長久的規劃設計是保證房屋長壽的環境基礎。
高水平的建築設計
住宅建築的長壽首先取決於建築設計是否合理和具有超前性。高水平的住宅設計主要體現在既有科學的使用功能,又有很高的居住舒適度;既有良好通風、采光、隔聲、保溫、隔熱等物理性能,又有70年不落伍的超前意識,使建築的內在功能和外在面貌都具有『先天高壽』的特點。
特別是在70/90住宅建築新時期,針對住宅建築的高層、高密度特點進行的高標准、高水平的建築設計已經成為這些建築長壽的基本保證。
工業化建築施工
高水平的建築設計,要通過良好的建築材料和高質量的施工過程纔能實現。在這方面,國家提倡借鑒國際成熟建設經驗進行產業化生產,其核心內容是住宅建築標准化、住宅部品部件生產工業化及施工安裝裝配化。即改善傳統的、現場濕作業的生產模式,用社會大生產的方式,實現建築預制品、半成品的集中生產、現場組裝,大幅度提高生產效率和建築壽命,同時也可以起到減少偷工減料和偽劣建築材料的作用。
長期保養及時修繕
房子的壽命不僅決定於先天『體質』,還與後天保養和修繕有很大關系。越來越多的建築專家學者提倡,不應以拆舊建新來建設城市,修繕與再利用纔是一種積極的建設態度。通過對住宅的定期維護和修繕來提高住宅壽命也成為管理者的共識。
比如很多歐洲國家的建築設計使用年限與中國相近,但是他們注重建築施工質量和對建築物的維護和保養,這些建築壽命都能達到100年以上。我國也有很多建築壽命悠久的古建築,這些古建築物之所以壽命長,也是因為歷朝歷代對其進行了持久的修繕和維護。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||