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中國政府對房地產調控的方向可能會發生變化。加大住房供應力度,特別是增加普通商品住房供應將成為今後房地產調控的首要方向。這是2月25日國務院副總理曾培炎在聽取北京市房地產市場調控情況的匯報時所透露出的信息。
曾培炎副總理還指出,要努力調控住房需求,著力解決低收入家庭住房問題。繼續規范房地產市場秩序,加強對房地產項目全過程的監管,依法查處房地產交易中囤房惜售、哄抬房價、虛假廣告、合同欺詐等行為。
『增加住房的有效供給預示著新一輪房地產調控政策更加務實,房地產調控終於摸到了門。』北京工商大學經濟學院教授劉杉在自己的博客上評論說。
房價持續過高是調控的主因
中國曾經有過三次房地產調控。2003-2004年的宏觀調控是為了抑制房地產行業出現的過熱投資;2005年第二次房地產調控出臺的八條措施,是為了穩定房價;2006年的第三次房地產措施出臺了六條措施,主要為了調整住房供應結構。但這三次房地產調控均沒有解決百姓所關注的高房價問題。
國家統計局數據顯示,2006年中國房地產開發投資增長21.8%,同比加快0.9個百分點,但比2006年1至11月回落2.2個百分點。去年下半年以來,房地產投資環比呈回落態勢,但2006年房價漲幅仍然偏高。2006年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比2006年11月高0.2個百分點。漲幅較大的主要城市包括:秦皇島11.8%,北京10.4%,深圳10.0%,福州9.8%,廈門9.1%,成都8.5%和廣州8.3%。除上海外,北京、深圳等城市房價漲幅仍然偏高,顯示出前期房地產調控並沒有達到預期效果。
據國家發改委、國家統計局公布的調查數據顯示,今年1月份,房價繼續延續去年上漲態勢,全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲5.6%,漲幅比上月高0.2個百分點。
『部分大城市房屋價格上漲仍然過快,中小戶型普通商品住房供應仍然不足,調控機制還不完善。必須采取有效措施,認真加以解決。』曾培炎副總理在聽取北京市房地產市場調控情況的匯報時說。
『供不應求是我國房地產市場的總體格局,這恰恰是房價上漲過快,以及房地產開發熱的根源所在。』國務院發展研究中心宏觀部主任張立群說。
張立群認為,2007年房地產市場供不應求的格局難於迅速改觀。『要改變這一局面,調控政策需要「兩手抓」,既要穩定需求,又要改善供給。』
從曾培炎副總理對目前房地產的表態可以看出,通過增加住房有效供給來平抑房價的過快上漲,將成為今後國家進行房地產調控的重點。
個別政策已經出臺
北京市市委書記劉淇表示,北京市將在今後3年建設經濟適用房1000萬平方米,限價房1000萬平方米;今年開工建設廉租房30萬平方米。2005年北京市經濟適用房竣工面積為355.8萬平米。
2月27日,國土資源部也下發通知,將在北京等90個城市開展第7次土地執法檢查行動,重點審查2005年10月至2006年10月90個城市新增建設用地變化情況。這次檢查范圍比以往擴大了近一倍。
《經濟觀察報》發表文章介紹說,囤積土地是中國房地產領域的一大頑疾,也是助推房價上漲的一個重要因素。
最近幾年,深圳、廣州、北京的房價上漲扮演了領頭羊的角色,大量土地閑置是根源之一。全深圳市目前約有20平方公裡閑置土地,正是深圳房價高的最大原因;而廣州在年初收回的閑置地塊,大多為上世紀90年代用地,最早為1993年獲得用地批文,土地閑置的時間超過了10年。
2005年,建設部、國土資源部等七部委組織的一次聯合調查報告指出,北京開發商手裡掌握的土地夠用十年。北京國土局的數據也表明,截至2006年6月底,已竣工的土地面積僅佔總量的12%,捂在開發商手裡未開工的住宅建設用地就有3000多萬平方米,規劃建設面積8000多萬平方米,接近北京市四年房屋銷售面積總和。
《經濟觀察報》文章認為,要想使房市調控取得良好效果,就必須嚴厲打擊開發商囤積土地的行為,使土地的供應量真正能夠轉變為商品房供應量,否則,開發商們就能夠制造供不應求的假象,繼續化解宏觀調控政策,房價上漲勢頭就很難改變。
國土資源部介紹,第7次土地執法檢查之後,他們將有新的政策出臺,以促使土地的供應量真正轉變為商品房供應量,特別是加大普通住宅商品房的供應。
對外資是否會放松?
許多專家學者以及房地產企業人士預測,隨著中國房地產宏觀調控對住房供應的加大,政策對外資的限制可能也會松動。因為許多房地產企業在中國去年就開始的貨幣緊縮政策下,已經把投資資金的來源從銀行貸款轉向了外資。
2006年第三次房地產宏觀調控的時候,建設部等六部委聯合發布了171號文件,文件中有許多條款限制外資進入中國的房地產市場,曾一度引起外商和國內一些中外資合作的房地產企業的不滿。
目前中國宏觀調控的首要方向是『加大住房供應力度』,投入房地產的資金也會相應增多。銀行的貨幣緊縮政策還在進一步加強,那麼房地產企業對外資的需求就會不斷的加大。
而2月5日,國際物業顧問戴德梁行發表亞太區2006年物業市場回顧報告顯示,2006年外資投入中國內地房地產業的資金高達1577.47億港元,同比上昇33%。顯然,限制外資進入房地產市場的171號文件,在市場經濟的活動裡並沒有起到多大作用。因此,在房地產企業對外資的需求會不斷加大的情況下,如果政策對外資仍然趨『緊』,就顯得有點不合時宜了。
目前各種征兆均顯示,境外大的房地產開發商以及一些投資銀行基於對內地樓市和人民幣昇值潛力的看好,對中國國內房地產市場一直看好。
2007年1月,美國華平投資以增資擴股形式,加大了對上海中凱房產的投入。
而2007年初德意志銀行北京首席代表陳丹華也表示:『德意志銀行上半年將要推向市場的房地產投資基金或房地產項目中,有幾個是中國內地的。』
戴德梁行北亞區副主席兼投資部主管李志榮在接受《第一財經日報》記者的采訪時預言,中國國內各城市的住宅用地將會受到境外資金的追捧,而二、三線城市將更為備受關注。『境外資金為減低開發風險,則會以整幢建成的物業作為投資首選。但是,鑒於未來有不少的市區重建項目及CBD遷址規劃,為市場帶來一批土地供應,而內地加快城市化進程也將進一步推動住宅需求。』李志榮表示。
然而目前除了一些個別的政策外,關於加大住房供應力度的中央政府層面的政策還沒有出臺,新的宏觀調控政策是否會在政策層面上對外資松綁,還有待我們的進一步觀察。
附資料:中國房地產市場過去三次宏觀調控主要內容
第一次宏觀調控:目的是降低過熱的房地產投資
2003年121號文件拉響宏觀調控警報。6月5日中國人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,適當提高首付款比例,不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之後,中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施,表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。
2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給。
2004年3月國土資源部、監察部又聯合發文,嚴令各地須在當年8月31前將協議出讓土地中的『遺留問題』處理完畢,否則國土部門有權收回土地,納入國家土地儲備,被稱為為『8•31大限』。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。
2004年4月27日國務院發出通知,決定適當提高包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例,房地產開發(不含經濟適用房項目)由20%及以上提高到35%及以上。
第二次宏觀調控:目的是抑制房價的過快增長
2005年3月17日房貸優惠政策取消,調控涉及消費層面。央行決定從即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率;對房地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。央行此舉表明,中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大。
2005年3月26日國務院下發了《關於切實穩定住房價格的通知》。《通知》共有八條意見被稱為『國八條』。
第三次宏觀調控:目的是調整住房的供應結構
2006年5月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施,業內人士認為這六條措施開啟了2006年房地產調控序幕,稱之為『國六條』。第一條就是『切實調整住房供應結構。』
2006年7月,由建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局等六部委聯合會簽的《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(171號文件),這份文件旨在規范外資的使用,對中國境內外資購買房屋和進入房地產業做了限制。業界稱為『限外令』。
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