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深圳市二手房交易合同示范文本》將年內推出
二手房買賣合同黑洞有望被堵住
近幾年來,深圳的二手房交易市場異常火爆,可是在買賣交易量增加的同時,因交易中的種種不規范行為和交易陷阱引發的法律糾紛也逐漸攀昇。許多購房者往往只關注房產價值的高低,而對於如何簽訂二手房買賣合同所知更少。
目前,市工商局對我市二手房買賣合同中存在的問題已經引起高度重視,市工商部門將加大對二手房交易中『霸王條款』等不公平行為的監管,並將根據國家有關部委的規定,在年內推出《深圳市二手房交易合同示范文本》。
據介紹,我市工商部門將試圖解決目前二手房買賣合同中存在的幾大問題:
一是戶籍問題
現象揭示:買方向賣方付清了房款,賣方也把產權過戶給了買方,但過一段時間之後買方在辦理落戶手續時纔發現,賣方的戶口並未從交易的房屋中遷出,由此導致子女就學遇到一定麻煩。
二是一房兩賣問題。這在近年來二手房房價暴漲交易中出現率越來越高。
現象揭示:賣房者甲和購房者乙簽訂了合同或協議,決定將自己的房子轉賣給對方,可沒來得及辦過戶,房價又漲了,受到利益驅動,賣房者撕毀原來的約定,將房子以更高價格出售給第三人丙,並辦理了產權過戶登記手續。這樣的結果是,乙買不到本該屬於自己的房屋。但違約責任未在合同中明確。
三是房價款監管問題。
現象揭示:在二手房市場,很多買賣雙方都習慣於委托中介公司作為房產交割的載體,也就是說,買賣雙方的交易資金由房產經紀公司進行劃轉。但是一旦發生問題,這將是非常大的風險,買賣雙方的權利將無法得到很好的保障。在內地已發生過多起侵吞、挪用買賣方資金的惡性行為。去年,國家建設部與人民銀行出臺了有關購房資金由銀行監管的辦法,買賣雙方應在合同中對此進一步明確。
四是房屋維修資金、物業管理費收繳等轉移問題。
現象揭示:買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式,但有時約定過於籠統,只寫『送』或者『不送』。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是『送』的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應當足額繳付後,再將維修基金移至買方名下。對賣方的權利轉移給買方也應在合同中規定。此外,二手房買賣中房屋的物業管理費欠交、驗收、對外租賃抵押、傭金比例、交易稅費分擔等方面都存在一定的消費陷阱。市工商部門強調,這些陷阱讓消費者防不勝防,而買房者也不可能都是專家,因此,將法律法規納入合同,用標准的合同示范文本來保護消費權益是最切實可行的。目前我市正在醞釀制定《深圳市二手房交易合同示范文本》,並在年內推出,這無疑將成為規范我市二手房市場的一劑良方。
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