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我國實施的『70/90』新政策將從根本上改變住宅的供應格局,使更多人能夠買上新房,擁有屬於自己的一份不動產。但是這個不動產能世代相傳嗎?
今年提交兩會審議的《物權法》將在法律上給我們一個70年及更長時間的土地使用保障,同時也帶來了相應的疑問土地可以用到70年以上,我們的新房壽命是否能達到70年以上?什麼樣的房子能住70到100年?記者就此采訪了建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲,以及五合國際的建築師劉飛、市建委質檢部門及一些開發企業的相關人員,他們認為,『70/90』體現了中國住宅面向大眾的發展趨勢和建設態度,而70年以上產權的法律保障將推動百年長壽房的建設。
『國六條』『70/90』政策和《物權法》中70年產權法律條文將全面改變中國居住和建設格局。
建築壽命短問題亟待解決
房子長壽首先要有長久觀念
『我國的建築平均壽命只有30年,這樣的建築生命周期造成了建築資源和社會財富的巨大損失,改變這種狀況迫在眉睫。』這是近年來建設部有關官員和專家不斷呼吁要解決的問題。
建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲在接受記者采訪時詳細介紹說,我國現行的建築主體結構(主要包括梁,柱,剪力牆及樓面板,屋面梁及屋面板等建築的主要承重及傳力體。)耐久年限標准為:重要建築和高層建築100年,一般性建築50-100年。住宅通常為50年。按照這個標准建造的房屋,如果保養和修繕及時,也可以用到70年或更長。但是我國目前建築的平均壽命卻只有27-29年,遠低於設計標准和土地用權70年年限。
造成建築平均壽命短的主要原因有內外兩方面原因,外部原因主要有4個,一是城市改造頻繁,從20世紀七八十年代拆掉五六十年代建造的低層住宅建多層住宅,到20世紀90年代末拆多層住宅建高層住宅,很多城市都一直大拆大建。二是城市為搞『形象工程』人為拆掉很多建設不久的新房。三是城市規劃不斷調整,因地塊功能改變、道路拓寬等因素而拆房的事例很多,有些壽命僅20餘年的鋼筋混凝土結構高層住宅也因為修建立交橋或所在地塊進行商業性開發等原因遭到拆除。四是土地價值提昇,造成了繁華區域住房需求和價值提高,進而引發趨利型拆遷。
在童悅仲和五合國際建築師劉飛等專業人士看來,很多20年前建造的房屋質量和性能差、不得不拆是我國住宅平均壽命短的主要內因。現在很多1977年—1980年時期建成的火柴盒式多層住宅不但房間使用功能不全,建築外觀也破敗不堪,喪失了居住者的榮譽感和房地產價值,面臨著提前夭折的命運。另外,一些新建住房設計缺陷和施工中偷工減料造成的質量和耐久性差,也是住房平均壽命減少的重要內部原因。
70年住宅在歐洲不是問題,因為那裡的房子大部分都能夠居住百年以上,所以歐洲人的富有也包含著老輩人傳下來的『房地產』。
童悅仲認為長久的居住觀念很重要。歐洲人很重視建築的歷史文化價值和它帶給人們的生活方式。所以他們盡力建設很結實、很有文化品位的房子,並以此為榮,把它當作文物來保護。在歐洲國家,百年以上老宅比比皆是,許多老住宅都在顯要位置用醒目的數字標注著建造年代,說明建造者對它能夠經久耐用、世代相傳充滿自信。
相比之下,雖然我們也有像北京四合院那樣的百年老屋,但是這樣的房子留下來的很少,因為多數華人的居住習慣是愛翻新,房子住舊了、住久了就想換新的,建房時沒有那麼精心,拆起來也不怎麼心疼。
所以,解決房子長壽問題首先要有長久的觀念,不但蓋房子的人要有建百年好房的願望,住房人也要有保護房子延年益壽的意識。這不僅關系到住宅是否能達到70年、100年,更關系到我們子孫的生存和生活狀態。
從這點來看,70年產權的法律意義還在於它對我們建立長久的住房觀念起到了推動作用。如果說『國六條』中『70/90』是最有改變中國居住格局意義的政策,那麼,《物權法》中有關住宅70年產權的法規將是最有改變中國建設和居住態度的法律條文。
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