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全國律協為規范全國房地產律師辦理商品房交易法律業務,已完成《律師參與辦理商品房交易法律業務操作指引》(討論稿)(以下簡稱《指引》),在商品房認購、銷售、轉賣等各方面為律師辦案提供明確指引。律師協會副秘書長蔣玉春稱,目前《指引》還在征求各方意見,正式文本何時出臺尚未確定。
《指引》中提到,一般購房者和開發商簽訂《商品房買賣合同》時間較長,開放商往往會要求購房者之前先簽訂認購書,並交納一定定金。定金是買賣雙方容易發生爭議的重點問題。如果因當事人一方原因沒能訂立商品房買賣合同,定金會按法律規定沒收或雙倍返還處理。雖然認購書中常出現訂金、押金字眼,但這些並非法律意義上的定金。只有認購書寫明,購房者違約,訂金、押金不退還,出賣人違約,雙倍返還訂金、押金時,訂金、押金纔會具定金性質。
面積縮水可退房
《指引》提到,按照房屋套內建築面積或建築面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。如合同沒有約定或約定不明,面積誤差絕對值超過3%時,律師應提醒購房者有權退房,開放商應在30日內將已付房款退還給購房者,並支付相應利息。
《指引》中稱,開發商一般提供的格式合同往往有『如對面積發生爭議,委托某一機構測量』的內容。這種情況下,律師應當提示購房者增加一條『如對該機構的測量結果仍有異議,可另行委托測量』的內容,這樣可更好維護購房者權益。
小區綠化應明確
一般小區的基礎設施以及綠化景觀等公共配套設備,購房合同往往約定得不完整、不詳細。有的業主入住新房卻發現小區內一片荒蕪。《指引》提到,律師應提示購房者,要求開發商將主要基礎設施及公共配套建築在合同中明確列出,這些設備必須和房屋一並交付。《指引》稱,一般開發商會在購房合同中做出這樣的約定:『達不到上述條件,逾期期間減收物管費。』但實際上因為前期物業管理公司與開發商並非同一企業,這樣的約定屬於無效約定,律師應提醒購房者將合同中此類條款改為『由開發商代交減收的物管費。』
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