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以和黃逸翠園為典型代表的收房糾紛事件近期成為媒體關注的焦點。年底之時樓盤集中交房,數個樓盤遭到業主投訴拒收房屋,這一現象集中暴發的背後,體現的是地產『游戲規則』存在系統和制度上的缺陷。
客觀上來說,雖然近兩年房價的大幅上漲使趕上行情的既有上市項目利潤豐厚,但針對房地產的調控政策仍令開發商『手頭不寬裕』:除買地費用較以前高出數倍甚至數十倍之外,信貸門檻提昇後的資金成本加大、『70%·90m2』政策出臺導致的項目開發周期加長等原因,都使得因漲價而掙到錢的開發商還是資金鏈日日緊繃。這在很大程度上迫使開發商壓低成本,在建安成本上『精打細算』,房屋品質自然下降。
同時,近幾年政府著重解決的拖欠農民工工資問題成效顯著,『到時間付款』的逐步實現使得施工單位相對變得輕松沒有壓力,作為甲方的開發商對建築商實行的工程款滯押機制的約束效力不斷下降,質量問題自然也就相應增多。
而從主觀方面來說,現行房地產開發模式決定了無論是何種性質的企業,都無法保證項目操盤人對事業以及對客戶盡職盡責。因為在缺乏預售資金監管和建築監理機制不甚完善合理的前提下,房地產的預售制讓開發商或者操盤手甚至不知道自己要建造一個什麼樣的所謂合格的產品給客戶!
就所謂的品牌開發商來說,其實出現類似和黃的品牌開發商犯低級錯誤的遠不只一家。我們可以歷數所謂的品牌開發商,港資的如恆基、九龍倉等在京投資的樓盤早先已是傷痕累累;內資所謂品牌開發商出現惡性糾紛事件的更是時有發生。這些開發商論實力、論經驗、論管理團隊,從理論上講都不應犯低級的承諾不實或出現嚴重的建築質量問題等錯誤,但偏偏是他們幾乎沒有誰能幸免於難,在開發史上永保清白。
其實,無論是主觀還是客觀原因導致的建築質量下降問題,本都可以在監理機制和驗收機制完善的基礎之上加以規避,遺憾的是這樣的有效機制還遠不能實現。
政府強制推行房屋建造監理制度的同時,留下了一個巨大的機制上的漏洞——監理機構的費用由建設單位出資買單。這自然令監理在操作過程中『縛手縛腳』,另外,在驗收關鍵環節上由於法律不甚嚴厲,屬於國營性質的驗收單位被開發施工單位私下買通早已『司空見慣』,一頓大酒之後,驗收合格的印章和驗收員的親筆簽名就都有了。當需要對產品生產和監管負責的人實際上並不負責任時,房屋質量的通病自然也就無法根除了。
所以,要想真正杜絕不合格產品,政府首先要做的、也是最應該做的,就是制定出完善的『游戲規則』以保證『游戲能夠有序進行』。
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