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地鐵開通曾讓樓市大呼利好,時值地鐵開通已8月有餘,記者特別對沿線項目進行回訪後發現,情況並不如當初人們預期之熱烈,但沿線房地產仍昇值較大。而隨著2號線、9號線的建設,未來的『昇值預期』又開始『泛濫』。
地鐵沿線房產昇值正勁
與北京等地的地鐵相比,天津的地鐵1號線顯得頗為落寂。但是不可否認,地鐵的舒適和便捷確實吸引了不少乘客。地鐵沿線項目的昇值潛力也得到了大多數人的認可。
在地鐵沿線的摩登天空投資了一套房產的魏小姐說,地鐵開通至今,雖然房租沒有明顯提昇,但房子尋租時的諮詢量卻有較大幅度增長。『地鐵沿線的房子不愁租啊。』她如此感慨。
從地鐵受益最多的當屬瑞景居住區。曾經的瑞景居住區人跡稀少,一片荒蕪。奧林匹克花園等項目進駐後,開發商們都承受著很大壓力,因為在眾多市民看來,那裡是房地產欠發達地區,普遍不被看好。該區域屬於北辰區,距市中心較遠,只有為數不多的幾條公交路線,出行十分不便。然而,地鐵的開通使該區域備受矚目。
據了解,地鐵開通後,在瑞景的置業者切身體會到了地鐵所帶來的利好,『地鐵全線運行僅需45分鍾,從瑞景到市區方便了許多。』已在瑞景生活一年多的張大娘說。
與一些項目最先進駐瑞景時艱難的銷售期相比,地鐵的開通的確為它們的後續項目及其他後來樓盤的推廣省了不少力氣,其銷量明顯攀昇,瑞景的持續開發也使這塊土地脫胎換骨了,『這裡越來越像一個美麗的大花園。』在瑞景居住的人們總是這樣自豪地說。
再一個典型案例當屬位於河西區快速路和地鐵沿線的復興之門。復興之門策劃主管王浩介紹說,地鐵1號線對該項目確實是一個很大的支橕,可說是為該項目打入了一針強心劑。『地鐵開通以後,很多購房者也親身感受到了地鐵所帶來的利好,不少紅橋區的客戶乘地鐵來看房,少了路面上的擁堵,僅需20分鍾左右的路途。他們很多人說,今後如果坐地鐵上下班,確實會方便、快捷很多。』但王浩坦誠地說,地鐵開通以後復興之門的銷售均價上漲幅度不是很大,基本呈現平穩態勢,但成交量有很大的提昇,如10月的成交量是250套左右,11月份也有100多套。
來自本刊市場研究部的數據顯示,2006年9月至12月,地鐵沿線的奧林匹克花園、首創•寶翠花都、復興之門和金地格林世界等項目,其銷售均價基本呈現平穩或上揚趨勢,在宏觀調控時期已是不錯的銷售勢頭。
由該圖表可見,地鐵的開通無疑促進了地鐵沿線住宅項目的昇值。『雖然在天津房地產大勢向好的情況下,很難判斷地鐵在房產昇值中佔有多大比重,在地塊條件、樓盤品質等要素相當的情況下,距離地鐵的遠近確實是影響購房者決策的一個重要砝碼。而對瑞景這樣的居住區來說,每平方米應該有1000元左右的昇值。』相關專家如是說。
地鐵沿線商業商務氛圍進一步加強
目前地鐵對住宅市場昇值的促進還算比較明顯,那麼,對商業又起到了怎樣的作用?
地鐵帶來的利好,使眾多商業地產紛紛搶灘地鐵沿線。河西區大沽南路上的恆華大廈、麥收國際公寓,南京路上的和記黃埔、天津中心、莊吉購物中心等商業項目一直備受矚目,君隆大廈、地鐵大廈、石油大廈等寫字樓項目也成為大家關注和追捧的熱點。
御道津旅(天津)發展有限公司營銷總監關卓鵬在談到所操作的項目君隆廣場時說,從君隆廣場步行到地鐵站口僅需5分鍾,但卻避開了地鐵站口的喧鬧和嘈雜,是純粹的高端項目。由此看出,地鐵確實成為了該項目的賣點之一。
除此之外,地鐵大廈更是以地鐵為賣點,地鐵大廈屬於純粹的地鐵上蓋項目,北京嘉信蘭威房地產經紀有限公司營銷總監許深對這一項目的昇值潛力充滿信心。不過同時她也強調,目前天津人對地鐵還不是十分敏感。『天津不是一個從來沒有過地鐵的城市,它有過一段地鐵,但是那時的地鐵就像一個盲城,沒有起到什麼效用,也就是說,按現在的觀點看來,曾經那段地鐵給天津人留下的其實是負面影響,使他們難以預見到地鐵所帶來的價值和作用。』許深分析說,『但是,人一旦依賴上地鐵,地鐵的價值肯定會體現出來。因為地鐵是強效的,不開通則已,開通了就會給人們的生活帶來很大影響。』
正如許深所說,天津曾經是我國除北京之外惟一擁有地鐵的城市,1984年建成並投入使用,曾為天津的公共交通發展做出過很大貢獻,但當時僅有7.4公裡的運營裡程,對房產的增值和商業的促進作用幾乎微乎其微。
其實,地鐵1號線對商業和商務地產的促進作用早已有所體現。以河西區大沽南路上的恆華大廈為例,地鐵1號線開通前後該項目的均價為8800元/平方米,目前已經衝刺到11000元/平方米的水平,且銷售勢頭良好。
同時,地鐵也對原有的成熟業態,如濱江道商圈、南樓商圈、西站商圈、海光寺商圈、小白樓商圈等煥發新商機起到了極大的推動作用。同時,戴德梁行房地產顧問(天津有限公司)助理董事王紅認為,地鐵的開通也對地鐵站口的商業,如黃河道站、下瓦房站等本就是商業中心的地方起到了推動作用。
地鐵聯網後沿線房產將會漲勢如虹
但是,地鐵2、3號等線路開通後,也就是地鐵交通連成網絡後,其房產的昇值空間給人們帶來無限期許。許深說:『地鐵價值是黃金脈,假如說只有一條地鐵線時帶來的是2萬元的價值,但如果是兩條線、三條線,體現出的則是2萬的二次方、三次方這樣數額的價值,也就是說它的價值是呈幾何增長的,一個轉換點就可體現出無可限量的價值。』
據了解,依據『天津總體規劃』方案,到2020年,本市將通過9條快速軌道交通系統、多條高速路和快速路系統,形成放射形立體交通網絡。目前,地鐵2號線津赤路、西南角等車站已經開始土建施工,地鐵9號線正在緊張建設中,地鐵3號線則在等待國家的正式批復。
王紅說:『天津老百姓對地鐵的接受程度,需要等2、3號線開通,也就是到2010年以後,效果會明顯顯現出來.』許深也表示:『地鐵價值在房產中的體現是需要時間的,因為我們必定看到了世界和我國的發達城市中地鐵所體現出的價值,而地鐵上蓋項目所體現出的價值更會十分突出。』
其實,地鐵聯網後的昇值空間已被提前預支。王浩說:『我們的客戶更多考慮的是地鐵沿線房產的預期昇值,大家認為,地鐵開通後房產昇值是一個穩步上漲的過程,而地鐵連成環線以後,昇值潛力則會更大。』購買復興之門的駱先生也說:『這樣的項目不但交通比較方便,其未來肯定還有不錯的昇值空間。
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