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2006年對於中國的房地產業來說,無疑是一個政策調控年。在中國房地產發展戰略開始顯露出從產業政策向公共政策回歸姿態的形勢下,2007年的房地產行業可以說正處在變革的前夜。經過了兩年暴風驟雨般的政策調控,房地產市場在陸續向政府預期的目標邁進。
總體來看,雖然房地產市場的問題多多,但國家圍繞房地產市場進行的宏觀調控依然取得了空前成功。這種成功表現在兩點:一是維持了房價的適度漲幅,沒有迫於輿論的不當壓力而采取對中產階層具有極強殺傷力的價格打壓政策;二是迫使各地政府轉變思路,注重經濟適用房和廉租房的建設,弱勢群體的利益開始受到重視。
我國目前房地產市場面臨三大困境:其一,人多地少;其二,經濟增長速度處在過熱的邊緣;其三,貧富差距。人多地少,決定了城市化的約束邊界,土地的有效供給依然是緊張的。而經濟增長速度徘徊於過熱邊緣,決定了房地產資產化的要求普遍相當高。再者,貧富懸殊,決定了中低收入階層的住房需求難以通過市場化方式解決,構成人口數量眾多的此階層對房價的上漲持反感態度。
近年房價快速上漲,造成整個社會的道德風險增加。2006年始,政府開始關注中低收入階層的住房保障問題。『國六條』和『國15條』均指出,『十一五』時期,要重點發展普通商品住房,重點發展90平方米以下的住房,加快城鎮廉租住房制度建設,各地年內必須建立廉租住房制度,要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設;規范發展經濟適用住房。各地政府在住房規劃中紛紛提出增加經濟適用房和廉租房的供應。
實際上,有關房地產市場的政策調控,總體是好的、成功的,但執行上卻有很大問題,關鍵是相關部門對政策重點把握不准。本來政策的重點在於大力推動普通住宅、廉租房和經濟適用房的建設,但在實際執行層面上,這個問題卻與技術問題過多地糾纏在一起,演變成了沸騰一時的『90平米』之爭。
展望今年前景,就房地產市場而言,2007年會表現為有趣的一年,各種問題將會逐漸清晰化。
首先,房地產商作為一個商業集團,既沒有責任,也無能力解決社會性問題。照顧弱勢群體,乃是政府天經地義的基本任務和職責,關於這一點將會得到明確。而在政策上,各地政府也將加快落實步伐,開始承擔起解決中低收入階層住房需求的責任,比如前段時間北京市就有關於在2007年就將采用回購二手房的方式,向社會弱勢群體提供30萬平方米的廉租房的討論。
其次,政府開始正視社會道德風險的問題。一個健康的社會,應該鼓勵的是致富而不是貧困,應該支持的是創業,而不是救濟。如果『貧困有理』、『貧困就是索求的根據』等類思想一旦成為社會基本邏輯,對社會將意味著巨大的道德風險。因此,預計各地政府的政策操作重點是穩定房價,而不是打壓房價;是提供適當的經濟適用房和廉租房,而不是全力解決弱勢群體的居住問題。
第三,城市化使得三、四線城市獲得發展良機。縱觀多年來的政策路線,我國政策執行的規律總是這樣的,首先是『一刀切』,然後是調整,最後是規章。按照這個規律,2007年我國的房地產政策將進入一個精細化的階段,普遍性的政策將會有所分別地加以操作。那些房地產剛剛啟動的三、四線城市,依然有機會發展房地產,外資和民營經濟從一線城市的房地產市場走向二、三、四線城市市場,將會是一個流行趨勢。
整體上看,全國范圍內,2007年的房價依舊會上漲,但漲幅將會維持理性。而房地產投資受到總體投資下降的影響,估計增幅將維持在20%左右,難有可觀的突破。
從企業層面考察2007年的中國房地產行業,兼並收購仍是一個重點。政策調控、市場競爭導致房地產企業資源儲備的要求是並購整合的基本推動力。同城開發企業多會通過兼並收購方式進入異地市場,以降低各自的開發風險,而中小開發企業則重點尋求困境下的生存空間。開發商之間本著不同目的聯合,啟動了2006年房地產行業企業並購熱潮引擎,預計2007年房地產企業並購將在2006年的基礎上,得以延續並進一步發展。
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