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果然不出業界所料,房價問題再成『兩會』熱議焦點。連續三年,房價烽煙起『兩會』。2005年『兩會』期間,高房價問題第一次成為代表們的『心中痛』。而那年『兩會』結束後不久,『國八條』即重裝上陣,中國房地產史上的第一次全面而嚴厲的緊縮性調控正式拉開序幕。
前不久,曾培炎副總理在北京市房地產市場調控情況匯報會上,強調『增加有效供給,引導需求,穩定價格』。溫家寶總理在3月5日的政府工作報告中,提出了2007年針對房地產業的四點發展思路,其中之一明確『正確運用政府調控和市場機制兩個手段,保持房地產投資合理規模,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平』。
中央對於進一步調控房價的態度顯露無遺。但兩位官員只是提出指導思想,並未開出『藥方』。倒是有不少政協委員在『兩會』上紛紛獻策,其中不乏奇思妙想。比如,王長德委員指出:防止地方政府一切向『錢』看,而且,壟斷是造成房價虛高不下的根源;林毅夫委員強調:中高檔住房價格過快增長,而中低價位、中小戶型的住房供應相對過少,是拉動整個房價上漲的主要原因。黃文仔委員厘米預測:未來樓市一定是雙軌並行,一邊應該是市場供給,一邊應該是政府供給。陳祥福委員認為:部分家庭擁有多套房,造成社會分配不公且炒高房價,應嚴格地實行『一戶一房制』。
『兩會』上傳出的形形色色關於高房價的聲音,有些確屬真知灼見,有些則明顯屬感情用事而不具可行性,有的甚至被稱違法違憲,如『一戶一房制』。當然,這也跟委員們來自各行各業、不同的職業背景有關,無可厚非。從專業角度考慮,筆者認為想要真正平抑房價,還得從四個方面著手。
其一,督促地方政府真正行動起來。房地產業的區域性,決定了只有地方政府是抑制房價的核心環節,如果它們繼續缺乏行動的意願,則優化供應結構、控制投資規模、引導市場需求、推進住房保障等諸多舉措只能止步於『美好願景』。鞭策地方政府提高覺悟、付諸行動的手段包括:實行房價增長過快的市長問責制,改善政績考核標准,加快綠色GDP推廣速度,土地出讓金和房地產稅收嚴格納入中央監控體系,等等。廣州市市長張廣寧在『兩會』上擲地有聲地表示:『廣州將全力以赴把房價壓下來,至少要穩定在合理的水平』——這一表態值得其他高房價城市的官員們參考和反思。
其二,繼續加大中低價、中小戶型住宅的供應規模。『90/70』必須不打折扣地落實下去,至少在今後兩年內絲毫不能放松,不僅恪守比例與套型,而且房價高揚的城市還須增加此類住宅的總體供應量。隨著商品住宅供應結構的調整,不但能在短期內即可收到平抑均價的效果,而且會漸漸緩和中小戶型住宅需求緊張的態勢,甚至未來將出現整體供大於求的局面,則這部分住宅價格自然會走弱。
其三,加快推進住房保障建設。進一步擴大住房保障的覆蓋面之後,部分原來被迫擠進商品住宅市場的中低收入群體,自然會產生市場需求的『退出效應』,商品住宅市場價格的衝高支橕力隨之慢慢衰減。在住房保障體系中,除了加大廉租房供應規模和完善經濟適用房運作機制,還須加快推進限價房的速度。限價房雖然屬計劃機制,但對平抑房價的效果將是立竿見影的。
其四,對高檔住宅市場適當抑制。具體措施包括:繼續落實限制外資購房、二手房交易征營業稅、個調稅政策,迅速出臺清算土地增值稅細則,加快推出大戶型保有稅,考慮增加高檔住宅消費稅等。另外,值得未雨綢繆的是,既然目前對於中低檔住宅市場的行政乾預力度已比較大,針對高檔住宅市場的調控應適可而止,需更多地讓市場機制發揮作用,否則極有可能『撿了芝麻,丟了西瓜』。(本文作者為上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭)
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