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房地產市場目前急需緩解的三大問題:房價高、房型大、房源少。一些人總是把解決這些問題的關鍵寄希望於把房價降低,這也是廣大購房者的心聲。但是我仍要堅持:在這種調控的緊張時期,解決樓市問題的關鍵絕對不應該是『降低房價』,而是『完善住房保障系統』。
第一步:適當的放開銀根、地根
房地產市場供需矛盾不平衡,結構性矛盾突出是不爭的事實。如果不是供需情況一邊倒,房價又怎麼會如此高漲不降?所以,『國六條』規定今後審批的項目必須嚴格按照『9070』的指數來操作。但是,與此同時還在逐步的緊縮銀根和地根。這種情況讓開發商認為,土地越來越難拿,貸款越來越難搞,如今有項目的一定是會爭取最大的利潤。甚至是多花一些心思,在一個項目上掙出兩個項目的錢來。盡管說這樣做對於購房者是不公平的,可在市場機制下,用最少的成本牟取最大的利益是任何一個商家都無可厚非的。
面對如此旺盛的市場需求下,適當的放開銀根和地根對於房地產的發展是有益處的。因為在緊縮貨幣政策和土地政策的條件下,必然導致住房供應絕對數量的下降,進而使房價繼續保持快速上漲。但是,大肆放開銀根、地根同樣也會有弊端,將造成我國固定投資進一步增長,經濟產生過熱。因此,面對這樣的矛盾,政府在進行調控時應在控制投資過熱的同時,適當放開銀根、地根,而這只是解決住房問題的第一步。
第二步:完善住房保障體系
有人說房價過高是因為市場化的原因,其實市場機制本身是沒有問題的。而且大多數人是受益於市場經濟的,所以,市場機制的道路沒有錯,只是現在需要去健全它。並且,盡管市場化進程在加快,市場機制也在逐步完善,可無論多麼高度的市場化下都不能離開政府的宏觀調控。
政府有義務解決民眾的住房問題,因為住房是人的基本權利之一。目前,在資源相對缺乏的情況下,一下子滿足所有人的產權問題是不現實的。政府應在放開市場化的基礎之上,大力完善住房保障體系,建造經濟適用房和廉租房,並建立其相關的法律法規,嚴格控制經濟適用房和廉租房的購買和轉讓情況,避免產生不公平問題。
第三步:讓市場機制調節房價
中國的房價高與經濟的飛速發展也是離不開的,每年以10%上昇的GDP中缺少不了房地產市場火熱的支持,再加上人們生活水平提高後對高品質生活的追求,強大的購房需求支橕著房地產市場在未來幾年中依然會保持火熱發展的。
針對於目前房價高低的標准誰說了算?對於年薪萬元的人來說,房價就是每平米一千元也是高的。所以,直接去打壓房價是毫無意義的,因為房價歸根結底是由供給和需求決定的,房價應該由市場形成並進行自行調節的。
在市場機制下,政府則應履行兩方面的責任,一方面鼓勵並支持商品房市場逐步開放及完善;另一方面大力發展建設經濟適用房和廉租房,保證中低收入者的住房問題。而並非是制定政策一邊打壓房價,卻在另一邊緊縮資源,如此下去調控又怎會成功?
房價不該是解決住房問題的阻礙
很多時候,人們總是在用『房價的昇降』來衡量調控的成敗,其實這走入了一個誤區。宏觀調控的目的只有一個,盡可能的滿足民眾的住房需求。解決住房問題是宏觀調控的根本。房價高低並不重要,重要的是在政府的調控和幫助下,房地產市場發展健康,人民安居樂業,中國經濟平穩發展。所以,不要讓房價成為了調控的核心內容,要讓調控思想向解決住房問題轉移,促進市場的和諧發展,真正做到讓住房溫暖天下民心。
作者:賈臥龍 我國知名的房地產投資專家、策劃戰略專家、城市規劃運營專家、中國房地產十大金牌策劃職業經理人、中國房地產十大策劃專家、中國十大企業策劃家、中國品牌建設十大傑出企業家、北京大學、清華大學、人民大學客座教授,中國商業聯合會常務理事;曾先後受聘於中國雲南省昆明市人民政府、遼寧省大連市人民政府等國外專家團顧問成員。
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