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『90㎡征求意見稿』風波解密
就在2007新年伊始,建設部以一種獨特的方式為2006年調控的起伏與政策的變幻奉上了『精彩』注腳。1月9日,一則《90㎡以下住宅設計要點(征求意見稿)》低調地掛上了建設部官方網站,隨即,『中小戶型面積擬放寬至106㎡』躍上各大網站及當日付印紙媒的頭版,新年樓市迎來了第一場騷動!
然而一切僅僅是開始。建設部旋即以閃電般的速度在24小時之內廢止『意見稿』,此舉讓所有的業界人士及媒體錯愕不已。各種猜測頃刻間潮水般湧至,比猜測更多的是,對於建設部作為一個國家重要部門近乎游戲般的做法的不解與驚異。『征求意見稿』24小時驚變究竟為何?本刊記者第一時間深入調查采訪,為您獨家揭示幕後真相。與此同時,全國人大權威專家接受本刊獨家專訪,對該事件高屋建瓴地發表了重要見解。
◆ 90㎡征求意見稿『朝令夕改』幕後◆ 『設計要點』的前世今生◆ 『設計要點』解讀◆ 『征求意見稿』取向值得肯定
90㎡征求意見稿『朝令夕改』幕後
懸念,仍在延續。關於70%·90㎡命題的懸疑大片,從2006年演到了2007年。2007新年伊始,房地產行業就炸開了鍋,而極具殺傷力的煙霧彈正是『70%·90㎡』。2007年1月9日晚,建設部網站上悄然公布了『關於征求《90㎡以下住宅設計要點(征求意見稿)》』。而事隔不到一天,建設部又緊急發文表示,近日發布的《90㎡以下住宅設計要點(征求意見稿)》,(以下簡稱《90㎡意見稿》)不符合國務院辦公廳和建設部文件要求,經研究決定,予以廢止。在『朝令夕改』的背後,到底有多少『幕後』值得探究?
『朝令夕改』引發衝擊波一份僅存活了15個小時的『短命』文件讓開發商、購房人等所有人玩了一次讓人瞠目結舌的建設部『過山車』。
社會反應之激烈遠遠超出了決策者的預料。始於建設部,終於建設部!
近年來一直備受矚目的建設部再次被推上了風口浪尖。業內『政策朝令夕改』的輿論鋪天蓋地,這份不到一天就『夭折』的《90㎡意見稿》初衷如何,為何胎死腹中,建設部出人意料地迅速廢止,背後更深層的動因何在,等等,成為業內當前剪不斷理還亂的謎局。
隨著《樓市》記者多方深入調查了解,建設部《90㎡意見稿》的幕後真相一步步浮出水面,並非一句『朝令夕改』能簡單概括。
建設部初次公布《90㎡意見稿》的相關信息,源於2006年12月16日舉行的『90平方米住宅設計頒獎會』。在此次頒獎會上,建設部副部長劉志峰透露了兩點信息,一是保有環節征稅;二是目前建設部正在編制《90㎡意見稿》,將就中小戶型的建設制定一定的量化指標。
不過,由於未透露具體指標,顯然,劉志峰透露的兩條信息在輿論方面,保有環節征稅搶了《90㎡意見稿》的風頭。直到2007年1月9日,《90㎡意見稿》公布隨即又廢止,廢止的原因很可能是由於其中提到的修正系數對90平方米的標准界定放寬,小戶型標准最高可達106平方米,《90㎡意見稿》纔引發衝擊波。
『意見稿』為建設部探路石?
據知情人士透露,早在劉志峰12月份透露《90㎡意見稿》相關信息之前,這份《90㎡意見稿》已經醞釀數月。據其介紹,自6月1日,『九部委意見』中的70%·90㎡新規一經公布,就引起開發商普遍不滿,認為政策不顧市場需求,是帶有強烈指導性的『一刀切』政策。
『郊區以及一些地方城市90平方米以下的樓盤滯銷』『90平方米以下戶型設計存在難題,銷售過程也會出現不公平』等開發商和地方政府的回饋、意見不斷反映到建設部。北京市國土資源局曾明確表示,70%·90㎡不適合本市。
『建設部也比較為難,』該知情人士表示,在這樣的背景下, 2006年10月,建設部委托中國建築標准設計研究院組織開展90平方米以下住宅設計的課題研究,意欲為各地建築師設計90平方米以下住宅提供技術指導。
『建設部副部長劉志峰12月份在「90平方米住宅設計頒獎會上」已經透露了《90㎡意見稿》的相關信息,本身說明了這個文件的份量。征求意見稿的出現絕非偶然,不排除有探路的可能性。』某經常參與房地產有關政策討論的權威專家透露。業界持此論調的人已不在少數。
『變故』因建設部某司和相關部門溝通不充分所致?
對此,建設部一位不願透露姓名的官員對《樓市》表示,《90㎡意見稿》是由建設部工程質量安全監督與行業發展司組織編制,由於只是征求意見稿,並非紅頭文件。因此,在沒有與建設部住宅與房地產司進行充分溝通,也沒有經過部領導審核的情況下,建設部工程質量安全監督與行業發展司將其公布於網站,纔發生了如上的變故。
『這份文件不會僅僅是建設部某司決定的』,某專家置疑,『建設部網站文件不可能不經過領導審核就可以公布,若真如此,房產政策制定的嚴肅性十分令人難以信服。』
而建設部工程質量安全監督與行業發展司對此未置可否。建設部工程質量安全監督與行業發展司某相關負責人對《樓市》似有幾分無奈地表示:『既然過去了,就讓他過去吧,不提了。』
究竟是建設部還是建設部工程質量安全監督與行業發展司所為尚不得而知。不管如何,既然初衷是好的,那麼為什麼在《90㎡意見稿》公布不到一天又匆忙廢止呢?建設部作為部級政府部門如此作為, 『是不是國務院上層領導看到文件後對此有所指示?』
業內人士對廢止《90㎡意見稿》的真正幕後推手充滿了疑惑。
建設部迫於壓力欲妥協?
在此情況下,某資深專家甚至十分尖銳地認為,建設部組織編制《90㎡意見稿》的初衷很可能是在各地方政府和開發商的壓力下,對『70%·90㎡』的執行出現了猶豫,意欲向地方妥協,因此欲以此文件探路,探尋中央的意見。但是卻沒有想到引起了行業內如此大的波瀾,迫於輿論的壓力,並且擔心由此引起中央及國務院的問責,因此,又不得不匆忙廢止。
而建設部住宅與房地產司另一位不願透露姓名的官員對《樓市》透露:『建設部工程質量安全監督與行業發展司將其公布於網站,只是將其當作一個技術性文件征求意見,並未考慮到與90㎡精神相悖的問題;顯然是被媒體放大誤解了。我們獲悉後,研究發現存在不符合國務院辦公廳和建設部文件要求的現象,兼之從輿論的角度考慮,經研究決定,予以廢止。並非國務院上層領導有所指示。』
『建設部壓力十分大,房地產調控依舊處在關鍵時刻,對於住房結構的調控一直是重點也是市場敏感點。這也是建設部不惜隔日廢止意見稿的初衷。』這位官員明確表示。
該官員總結道:『中央部委之間對房地產調控政策的態度和立場存在分歧。因此,在輿論、市場、上級等多重壓力之下建設部上演了一次艱難的抉擇。』
正如這位官員所言,在記者的采訪中,建設部領導、建設部工程質量安全監督與行業發展司等多位官員大多語氣含糊,並不願意透露該文件的未來命運如何。『此事暫時到此為止吧』『既然已經廢除了,就別再談了』,無奈與尷尬語氣亦暴露無疑。
盡管《90㎡意見稿》驚變,建設部至今並未公開表露細節,但是其驚變幕後在這些不願意透露姓名的官員與專家的話語與分析中或可窺見一斑。
『設計要點』的前世今生
透視《90㎡意見稿》風波,到底是什麼撞了90平方米高壓線?看《90㎡意見稿》,不得不談的是《90㎡以下住宅設計要點》(以下簡稱《設計要點》)。《設計要點》如何誕生?到底是其中哪一條觸動了樓市敏感的神經?今後又會何去何從?
修正系數撞了90平方米高壓線看《設計要點》全文,最搶眼的內容即是對各地各類90平方米住宅套型建築面積標准予以了修正,並給出了按照住宅層數及氣候類型確定的修正系數表,交叉組成16個修正系數。值得注意的是,大部分地區的小戶型面積標准在乘以相應的系數後,有所放寬,最高可達90平方米的1.19倍,約106平方米(詳見第三篇《『設計要點』解讀》『住宅套型建築面積修正系數表』)。
就是這些修正,撞了90平方米『高壓線』,成為《設計要點》胎死腹中的首要『殺手』。
而90㎡以下住宅設計課題組有何人參與,為何提出修正系數,有無科學依據等,每個環節都關系著《設計要點》的『生死』。為此,《樓市》對這些至今亦『鮮為人知』的《設計要點》編制當事人及編制過程進行了多方采訪。
90㎡以下住宅設計課題組的成立源於2006年10月份,建設部工程質量安全監督與行業發展司下函委托中國建築標准設計研究院負責組織開展90平方米以下住房設計要點編制以及90平方米以下住房標准設計。
中國建築標准設計研究院屬於中國建築設計研究院分院。據知情人士透露,去年10月份,中國建築設計研究院顧問,全國工程勘察設計大師趙冠謙接到了中國建築標准設計研究院轉發的建設部工程質量安全監督與行業發展司關於組織開展90平方米以下住房設計要點以及90平方米以下住房標准設計之函。
10月底,90㎡以下住宅設計課題組成立,並展開工作。並由27名相關領域專家組成了「產、學、研」相結合的90平方米以下住宅設計的課題研究組。』趙冠謙組長坦言。
11月13日,課題組召開了第一次工作會議,此後經歷了編制提綱、討論稿、初稿、征求意見稿四大環節,12月30日,《設計要點》征求意見稿上報建設部工程質量安全監督與行業發展司,90㎡以下住宅設計課題組的工作暫時告一段落。
90㎡概念確定成爭議焦點
不過,《設計要點》的整體編制過程並非一帆風順。據知情人士透露, 『能否在全國統一規定面寬和進深、公交站點到住宅的最長步行距離不宜大於300米暫時能否達到』等問題在討論過程中都有過一些探討與爭議,不過最終基本達成了一致的認識。
『正如修正90㎡成為《設計要點》夭折的病根,90㎡概念確定也成為《設計要點》整體編制過程中的爭論焦點。』某參與了《設計要點》討論但未親自撰寫內容的專家表示。
『同樣是90㎡建築面積,由於公攤面積不同,不同的樓層居民能夠實際享用的使用面積是不相同的。』課題組討論過程中,此方面的意見十分強烈。
如何保證政策公平、統一地執行,如何界定90㎡概念成為擺在《設計要點》課題組面前的一大難題。最初,課題組傾向於采用使用面積概念更能體現公平性。
『然而若使用面積定為90㎡,那麼建築面積由使用面積與公攤面積組成,建築面積必然遠遠超過90㎡』,課題組有人提出異議。
最終,經過幾番激烈的討論,在套內使用面積、套內建築面積、標准層套型建築面積、整棟樓套型建築面積四種提法中,課題組最終采用了標准層套型建築面積作為90㎡概念標准。一方面在於套型建築面積符合中華人民共和國國家標准《住宅設計規范》規定,另一方面也忠於『國六條』中對戶型規定的表述。
『不過,國六條中並沒有明確套型建築面積為標准層套型建築面積還是整棟樓套型建築面積,而整棟樓套型建築面積由於不同樓座的屋頂、電梯、機房、地下室等面積並不相同,因此在實際操作過程中存在不統一問題,而標准層套型建築面積可避免此問題。』參與了編制工作的某設計專家表示。
修正系數是否據科學依據遭質疑
然而,標准層套型建築面積並沒有得到一致的通過,12月份,趙冠謙組長公開表示,當時已經完成的初稿中『很多問題還得不到一致的意見』,其中包括《設計要點》的基礎——『90㎡』概念的確定,南北地區是否應該要統一標准。各套住宅的使用面積相差很大,由於不同地區的氣候條件相差大,對建築牆體厚度的要求不同;為了冬天保暖,北方住宅建築的牆體比南方的厚。為此,課題組設想計算出一個修正系數,按照不同地區做區別對待。
而正是這個『系數的想法』為《設計要點》的『出格』埋下了伏筆。
『修正系數是如何確定的,有無科學依據?』業內對《設計要點》的科學性也存質疑聲。《90㎡意見稿》的夭折是否還在於修正系數的不合理?
對此,參與了全程編制的某重要負責人對《樓市》表示,氣候和樓層是影響不同地區居民能否公平享有『90㎡』的主要因素,因此修正系數主要是圍繞這兩個條件做了修正。樓層不涉及不同區域不同的問題,由課題組根據科學的評估而得出。氣候條件由於涉及到不同地區的修正系數如何界定,因此,課題組將全國各個區域分為嚴寒地區、寒冷地區、夏熱冬冷地區、夏熱冬暖地區以及溫和地區,將夏熱冬冷地區多層住宅系數定為1,其他地區的系數由課題組不同地區的設計研究專家提供基礎資料,最終由課題組經過權衡調整而得。
『由於時間倉促,雖然沒有條件組織專家對各個不同的地區修正系數進行市場調研,但是有夏熱冬冷地區多層住宅系數作為基礎,並且來自不同地區的建築設計專家對當地的情況也比較熟悉與了解,最終又經過了課題組的權衡統一。』該課題組的某主要負責人表示。
修正系數未知的命運
不論科學與否,《設計要點》已被廢止,而對於其未來的命運,課題組的大多參與人十分無奈。甚至課題組的主要負責人悲觀地認為不會再有下文了。
某業內專家稱,雖然該文件目前還是征求意見稿,但套內空間布置、居民汽車停車率控制、起居室(廳)使用面積宜為12-16平方米,主臥室使用面積宜為12-14平方米等多項內容無不具細,以其詳盡程度看,對今後建築師設計的實際工作具有相當的指導意義。作為征求意見稿,還不能上昇到政策高度,中間有些變化或是補充是正常的。或許未來經過修改,還會有『翻身』的機會。
而記者致電建設部工程質量安全監督與行業發展司某官員時,其表示『目前無從知曉』。《設計要點》未來命運如何,當前多種意見並存,政府部門又三緘其口。不管如何,90㎡已成為一種象征,成為房地產新政能否實施及政令是否貫通的標志,這份經歷多方博弈的《設計要點》究竟命運如何,或許我們只能拭目以待。
『設計要點』解讀
《90㎡意見稿》在公眾視野中轉瞬即逝,難尋蹤跡,不過『設計要點』的完整版本尚在。『設計要點』是否違背了『70%·90㎡』的調控精神?提出了怎樣的主張,究竟有何亮點?本文提煉了『設計要點』的六大精神以饗讀者。
各地、各類型住房應公平適應政策
『設計要點』總則提出:『為使各地、各類住宅面積控制標准能夠公平,使不同地區、不同類型住宅的套內使用面積標准盡可能相同或相近,設計要點對各地各類住宅的套型建築面積控制標准予以修正。』而修正的具體內容則體現在第2章第3節:『以夏熱冬冷地區6層以下住宅的套型建築面積90㎡為控制標准的基數,該地區其他類型的住宅和其他地區各類住宅的套型建築面積,由這個基數乘以相應的修正系數得出各地區各類住宅的套型建築面積控制標准。套型建築面積修正系數見表1。』按此修正系數,北京地區6層以下、7-11層、12-18層以及19層及以上住宅的小戶型面積上限分別可以達到90.9㎡、96.3㎡、99㎡和106.2㎡。也正是這個為保證公平的『修正系數表』將整個『設計要點』推向了『斷頭臺』。
『四節一環保』
『四節一環保』即指:節地、節能、節水、節材和保護環境。在總則中,『設計要點』即提出這一方針,並貫穿在整個設計要點之中。
例如第4章『建築設計』中就特別提出:『住宅建築設計應充分利用空間,宜在不同時間進行復合利用,提高空間使用率。』『住宅建築的立面應避免采用繁瑣的裝飾和昂貴的建材,提倡簡約、朴素的做法。』『住宅建築室內應具有良好的日照、采光和通風,積極采用適當的保溫、隔熱、換氣、隔聲、光照等技術,提高室內環境的性能。』『中小套型居住區人口密度高,要在有限空間內為不同年齡段居民創造出適宜的活動空間。』『注意提高綠地綠量,多栽植遮蔭樹木。』等等。
技術集成打造舒適住宅
在『設計要點』,提出了多重技術指導,以解決90㎡以下住宅政策的實施難題。總則指出中小套型住宅並不等於低品質住宅,中小套型同樣可以建成適用、舒適、安全和美觀的住宅。
第3章提出,要『合理提高容積率,並確保居住環境質量。』在考慮到提高容積率的同時,也考慮到確保住宅的私密性,提出『任何類型建築與住宅相鄰時,需考慮視覺衛生的要求,住宅的廳與臥室窗正對相鄰建築的窗宜保持一定間距,多層不宜小於12米,中高層、高層不宜小於18米。』
在第4章中具體表述為:『住宅建築室內裝修應采用環保的地方建材,避免環境污染,並提倡推行菜單式精裝修,促進產業化。』『住宅建築室內空間應能適應家庭結構、生活模式、職業更換等變化進行調整,采用大空間結構體系、可拆裝的輕型隔牆和可改動的設備設施等技術予以保證。』等等。
選址重視公共服務,重社會融合
『設計要點』第3章提出:『90㎡以下中小套型居住區布置應方便社會公共服務,靠近公共交通站點和就業密集區。』『選址應符合社會融合的原則,共生互惠、便於交往,並宜避免特殊人群,如:低收入家庭、老年人、殘疾人等過度集中。』在這一章,『設計要點』提出要『加大居住區的開放性,處理好交通站點與居住區出入口的銜接,方便居民的出行,公交站點到住宅的最長步行距離不宜大於300米。』還特別制定出了『居民汽車停車庫控制指標』、『居住區公共服務設施政府建設項目推薦表』以及『居住區基本服務項目及經營類型空指表』等各類具體指標。
第3、4章指出:『居住區的規劃設計宜安排一定比例的老年人居住建築。』『住宅建築室內空間應根據需要進行無障礙設計,保障老年人、殘疾人和兒童居住的安全和方便。』
合理分配、利用室內空間
由於住宅面積受到限制,因此如何合理地分配、利用室內空間就成為能否打造出舒適住宅的關鍵。第4章提出:『住宅建築設計應做到功能分區明確,平面布置緊湊,交通路線短捷。』這一章還根據不同的戶型面積提出了設計不同數量居室的主張,以及套內空間適宜的尺度。
注重設計細節 確保住宅宜居
雖然『設計要點』是一個政策性、指導性文件,但其中仍然不乏許多對設計細節的規定,而這些規定在平常的設計中,是最容易被忽視的。
『設計要點』專門用了兩節來闡述廚房和衛生間的設計要點。
其提到:『提倡廚房空間的復合利用,如:封閉烹飪間與開放式廚房的組合模式。』『設置爐灶、水池的操作臺面進深建議為600-650mm,以利於設置中部櫃時不影響低頭操作。』『小型封閉式廚房宜使用推拉門,以節省空間。』『廚房插座的設置應滿足相應電器設備的功率需求,保證使用安全。廚房的電插座應設單相三孔插座不少於3個,單相兩孔插座不少於2個。』
對衛生間的設計要點,其提到:『衛生間空間建議按功能分間,以利於多人同時使用。提倡使用整體衛生間。』『衛生間設計宜考慮老年人使用需求,設置報警器和預埋扶手連接件。』『衛生間應設單相三孔插座不少於3個,單相兩孔插座不少於1個。插座類型與電器設備的匹配應滿足功率需求,設置標准應符合潮濕場所電氣設計的一般規定。照明燈應為防潮型。』
編者按
《90㎡意見稿》驚變不管真相如何,毋庸置疑,一切皆因70%·90㎡而起。中央的態度是堅決的,而建設部面臨執行難的現實。在必須做出選擇的十字路口,下一步究竟該怎樣走?本刊獨家約請全國人大財政經濟委員會主任朱明春執筆發表了精闢見解。
『征求意見稿』取向值得肯定
關於《90㎡意見稿》事件本身,不應過度關注。誠然,其背後的問題值得深思,但更重要的是解決『70%·90㎡』的現實問題。『70%·90㎡』政策的出發點是好的,而且力圖直接面向社會大眾最關心的普通住宅,將調控點深入到結構層次,但『一刀切』明顯不能適應不同地區、城市的市場情況,《90㎡以下住宅設計要點(征求意見稿)》按照一定參照系數對不同地區戶型面積進行調整,雖然效果仍值得懷疑,但取向是積極的,這種努力應該肯定。
住宅作為一種特殊商品,兼有投資品和消費品的屬性,區位的不可再生性也決定了住宅商品的異質性很強,影響住宅市場、住宅價格的因素遠遠多於一般商品,如個人對區位的偏好、人口結構、傳統家庭文化和社會收入分配結構等,都有很直接的影響。在我國,由於房地產市場發育較晚,市場不夠成熟,影響住宅供求的因素就更加復雜和難於掌握,因此,宏觀調控的難度是非常大的,對相關政府部門的調控能力和調控效果給予過高希望並不現實。
關於宏觀調控和微觀乾預的關系,取決於不同國情和市場條件,我國目前的情況還不能允許宏觀調控局限於總量、環境這些外部的變量上,例如在投資控制上,產業政策也發揮了很直接的作用,對住宅市場的調控也同樣。當然,較之一般意義上的宏觀調控,對住宅市場的宏觀調控還更稚嫩些,要和微觀結合好還需要政府部門做出更大努力。
問題不再是是否要將宏觀調控深入到微觀層次,而是如何深入。
我的建議是,多考慮稅收一類的杠杆手段,不要把注意力簡單地局限於直接的住宅面積等參數上。此外,考慮到發展綠色建築等市場外部性很強的方面,法律強制手段也很重要,這一條目前還不是住宅市場調控的重點,但在我看來,其意義更加重大,值得引起有關方面足夠重視。
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