|
||||
房價是這幾年越來越受社會關注的話題,進入2007年更是如此,這個話題變得格外敏感。後來我想一想,其實也沒有堅決不談房價的必要,為什麼不能發表自己的看法呢?每個人處的位置不同,看問題的角度自然就不同,這些看法不一定是全面的,也不一定是正確的,但大家如果都能很理性地提出自己的看法,一起討論分析,開闊視聽,總不是壞事。
一、北京的房價分布像一條大頭魚。低檔房是頭,中高檔房是腰,高檔房是尾。
平均房價其實是不能說明任何問題的,它的漲或跌同樣不能說明問題。同樣是房子,但是商鋪、寫字樓,星級飯店和普通住宅這些不同的物業類型間卻完全沒有關系,不能看成同一類產品,它們在市場上的價格相差超過20倍,甚至更多,取它們的平均值來看房價的漲跌顯然是沒有意義的。現在,全社會關注的重點是住宅的價格,特別是住宅中中低檔房的價格變化,中低檔住宅的價格變化真正影響到那些困難家庭的生活。
如果還用『大頭魚』來形象描述05年、06年的房價分布的變化趨勢,那就是說,這條魚的頭略有縮小,腰和尾巴在變粗。
二、總結影響房價的七個因素
首先,是中國經濟持續快速的增長。經濟的增長形成了房地產市場持續強勁的需求。這是構成房價上漲的主要原因。這也是最基本的原因,2007年這一點並沒有變化,中國與過去幾年一樣,仍然保持政治穩定,經濟快速發展。
其次,是人民幣昇值的壓力,最終導致人民幣資產的重新估值。全世界許多地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國人的身影,把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國或寄回國,換成人民幣或購買人民幣的資產來保證資產不貶值。
第三,近幾年房屋供應量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素。從總量上,看房子的供應量在增加,但是比不上市場需求量的增加。前幾年,土地出讓的減少和銀行給房地產行業貸款資金的減少,是導致房屋供應量減少的兩大因素。
第四,最近一些部門的政策導致進入房地產行業的門檻在一步步提高。一大部分中、小型房地產開發商因為資金緊張、進入門檻高了而一步步在萎縮,這並不利於房價的回落。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅,這也會使許多沒有預提和預交土地增值稅的中小型房地產公司和企業在未來幾年時間慢慢消亡。這些實際上都會影響市場上房屋的供應量。
第五,從中國人的消費觀念上來看,中國人過了許多年的苦日子,不願意消費,更願意投資。購買房子大多是為了投資,而不是消費。房子對很多人的意義已經不只是居住,而是獲得生活安全感的重要基礎。
第六,北京市對外宣布未來將推出一千萬平方米的經濟適用房和一千萬平方米的限價商品房,一共兩千萬平方米。北京每年銷售面積約兩千萬平方米。在未來三年,這兩種房子約佔市場銷售面積的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的價位,將對這個區間價位的房價起到很大的抑制作用。
第七,在去年,曾有傳言說,在2008年奧運會期間,北京市政府要讓工地停工。今年初,北京市政府正式澄清了謠言,08奧運會期間施工工地不停工。這一措施有利於北京市穩定房價,並且增加市場上房子的供應量。
三、非常看好中國的房地產市場
全國房地產的發展到現在為止其實是很不平衡的,沿海開放城市和內陸城市是沒法比的。
2005年,廣州、上海、北京三市,再加上江蘇、浙江兩省佔了全國房地產稅收的55%,這個數字就足以證明全國房地產發展的不平衡。所以,解決住房問題,政府應該把主要的注意力放在經濟適用房的供應和銷售政策的嚴格執行上,不能輕易地把政府補貼了多少年的經濟適用房又通過上市轉化為商品房,不要讓那些不該買經濟適用房的人購買經濟適用房,佔到不該佔的便宜,從而真正通過經濟適用房和廉租屋的手段來解決困難戶的住房。
北京和全國的房地產市場與中國的經濟形勢一樣,我都非常看好。當然,在這樣快速發展的過程中,一定會出現不協調的問題,但這些都是發展中問題,成長的問題。大家獻計獻策,不斷地提醒,就不會犯大的錯誤,也能避免走更遠的彎路。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||